郑州楼市下行开发商1天卖1套房 八成人持币观望

　　自4月14日国务院常务会议确定的“新国十条”新政出台，时至今日已经正好一个月。在过去一个月时间里，这场规模空前的调控风暴吹向郑州市场，诸多开发企业和无数购房者表情不一、彷徨无奈。而记者近日在和一房地产商沟通项目宣传时了解到，目前郑州多数楼盘已经开始“冰冻”，而他的“限价房”楼盘，一天也只卖一套房。　记者 李雪娜

　　置业参考：新政之下出手买房还是观望 业内人士为您做参考

　　综述评论：新政满月调查：开发商“表情淡定 实则难咽”

　　来访客户骤减30%

　　“这是中央最为严厉的一次政策调控，力度之大前所未有。”从4月14日的国务院常务会议，到4月17日的“新国十条”，新政犹如一场暴雨，开发商直呼受不了。“如果新政再持续两个月，那么开发商半年都别想爬起来。”河南台兴房产有限公司董事长王超斌如是说。

　　王超斌告诉记者，4月份，他的“限价房”项目每天能卖30套房子，每天更是有几十组客户前来看房，进入5月份之后，售楼部一下子冷清起来，从5月1日到5月17日，这一项目只卖了15套。

　　5月17日下午，记者来到金水路大学路附近一在售楼盘。该项目在3月份开盘，开盘当日，人声鼎沸，据该项目负责人说，开盘当日的销售数量已近70%。但是，记者来到售楼部后发现，偌大的售楼部只有四五个售楼员在前台冷坐。销售人员介绍，17日一天的来访及登记客户与前两个星期差不多，不过有20%的客户提及新政。“客户担心政策出台价格会下调，出现了观望情绪。”销售人员说。记者随即在售楼部小坐，30分钟很快过去，售楼部没有走进一个客户。

　　5月18日，记者又来到郑汴路一在售楼盘。该楼盘在3月份曾受到客户的热捧，很多客户托关系不是为了找优惠，而是为了能够订到房。记者在售楼部小坐20分钟后，只有一对年轻夫妇到售楼部看房。售楼人员虽然热情接待，但该夫妇还是很快离去。据销售人员告诉记者，目前每天的客户来访量，相对3月、4月份骤减30%。“实际上郑州房价相比一线城市要低很多，但现在一线城市出现了明显的量价齐跌态势，因此郑州在来访量和成交量上都受到了波及。”该售楼员说。

　　据了解，与北京、深圳等一线城市相比，郑州对“新政”的反应要慢半月。据北京市房地产交易管理网的统计数据，从4月14日执行楼市新政开始，北京市新建住宅期房的成交量为5574套，新建住宅现房的成交量为1272套。同比下跌幅度达到了53.3%。

　　深圳方面，楼市新政出台前，深圳楼市一周成交一手房1061套，新政出台后第一周 (4月19日~4月25日)成交量即跌至417套，跌幅超六成。

　　八成购房人持币观望

　　毫无疑问，本次楼市调控的重点是遏制投机性需求。新政下，已经有投资者开始主动抛售手中持有的房源，将资金转向商业地产或黄金之类更具增值潜力的投资领域。与此同时，楼市中的刚性需求者，则不得不再次陷入新一轮的房价观望和博弈中。

　　1月7日，面对去年暴涨高烧的房价，国务院终于开出“国十条”的调控药方，楼市随即进入滞涨阶段，郑州的张女士从那时起便筹划着看房买房。4月17日，被业内认为“史上最严厉调控”的“新国十条”再度出击。

　　“政府这次是动真格的了，房价也该降了。”张女士说。在新政出台后，张女士就盯着此前看中的楼盘价格，得到的消息是，这个位于郑州西区的楼盘价位依然是6300元/平方米。“价格和之前一样，还是没有什么优惠，但去看的时候，发现售楼部买房的人明显少了，现在看来买房还不是最佳时机，再降1000元的话可以考虑出手。”

　　在记者采访的购房人中，与张女士持同样观点的人为数不少，而其中大多数人最终的买房选择几乎都很一致——“等等看可能会降价”。

　　王先生为了与未婚妻结婚，已经在楼市“转悠”了一年。但现在，他却决定先租房，再买房。“找了将近一年的婚房，到现在我选择放弃，等着郑州房价下跌。”王先生说，2009年下半年，他找了几个月的房子，一直找不到合适的一手房，主要原因就是市场上的豪宅太多，而适合工薪阶层购买的房源太少。到了今年3月份，一些针对自住型和改善型买家的项目产品陆续入市，但王先生还是找不到自己满意的房源：“房价太贵了，好一点位置的房子都在6000元/平方米以上，太偏远的房子我们又不想买。”权衡再三，王先生决定暂且放弃买房。

　　王先生认为，市面上大多数一手房的成交者都是投资买家居多，这种情况不可能持续太久，郑州房价很快就会降下来。

　　而据国家统计局近期开展的新政对房地产市场影响的快速调查显示，近八成购房者在新政出台后持观望态度，表示“暂不买房，等房价降下来再说”。分析现阶段不购房的原因，最多的是认为房价偏高，其次是预期房价会下降。

　　买家为退房舍定金

　　据悉，此次调控，对购房者心理影响较大的主要有两个措施。第一，购首套房90平方米以上者，首付不得低于30%；二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套及以上住房大幅提高首付款比例和利率水平；第二，4月17日，国务院要求部分地区可暂停第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。“这是此次调控中最为精准的两拳。”深圳泰辰置业副总经理徐钧说。但是，这两项政策连同购房者对后市的看空，促成近期楼市退房人增多。

　　5月11日，记者接到购房者王志的投诉。前段时间，王志几经犹豫选了一套房子，并且与开发商签订了商品房买卖合同并支付1万元定金。但是合同签订不久，国家出台了遏制房价上涨的新政。而且，根据房贷新政，王志还要多付一成首付款。为此，王志想退房待购。但是，开发商却以王志违约为借口拒绝退还1万元定金。

　　记者随即采访了该房地产企业。该企业相关负责人向记者表示，虽然买房人王志的心情可以理解，但在签约过程中开发商并无过错，因此，王志需要自己承担违约所造成的经济损失。对于开发商的态度，王志告诉记者，自己已经决定退房，所以，即使损失1万元定金，也不会再履行买房合同。

　　记者从郑州各基层法院了解到，新政推出前，法院受理的房屋买卖纠纷，更多的是因为卖方“惜卖”而引发了纠纷，在不少案件的处理中，有的买家甚至拒绝收下卖家双倍返还的定金，而要求卖家继续履约。但新政实施后，风向变了，虽然买家“悔买”的案子不见得就一定是以银行房贷政策收紧、不能按约付款为由起诉，但从双方提供的证据中，往往能看出新政调控的影子。“随着政策的持续，因买家"悔买"而引发的房屋买卖纠纷还有可能增多。买家悔买的理由可能五花八门，但房价预期看跌才是真正的原因。”徐钧说。

　　楼市下行难以逆转

　　虽然楼市观望气氛已经相当浓厚，但接受采访的多数开发商依然表示，不会马上进行营销策略的调整，更不会调整价格，而是会观望一段时间。然而，一位楼盘销售人员却私下向记者表示，希望开发商降价来提高销售量，改变楼市冷清的局面。“现在的房价的确太高了，已经超过了人们的购买水平，降价促销是不可避免的”。

　　对此，徐钧说，“新政后入市的新盘成交极其关键，会影响整个市场的走势以及开发商的判断，如果成交很少，估计开发商都会计划做营销调整。”据徐钧预计，5月份郑州商品房虽然不会出现明显下跌，但限购、限贷政策会持续在以后几个月发挥效力，它将使得改善性购房出手谨慎，而投资需求或将销声匿迹。房地产业对资金的依赖程度较高，此次央行上调存款准备金率之后，肯定会冻结一部分流动资金。这将使得房企观望期加快结束，“该调价调价，该促销促销，房地产商将由此改变市场策略”。

　　徐钧认为，调控政策不会使房地产市场进入“休克”状态，这一轮的调控，将达到遏制房价过快上涨的目的，3个月内房价会维持在平稳水平，6个月后房价可能缓慢下降。

　　河南财经学院教授刘社也认为，此次调控力度前所未有，说明中央是下了决心并且是有备而来。“此次操作指导中着重强调了房地产是关系到民心的问题，并将房价考核提升到政治及民生的高度，堵住了地方政府执行不力的漏洞，并加大了监督的力度。最重要的是今后一段时间内房价涨不是地方政府的政绩，房价稳定或下跌才是，地方政府没有动力推动房价上涨。由此可见，只要房价未跌，那么，中央的调控将会继续，这就决定了 楼市下行难以逆转”。

　　河南商业经济研究所所长张金才认为，这次中央调控政策拿捏得比较准，下手比较狠，改变了人们投资、投机的心理预期、思维方式和方法，同时使改善型住户和投资投机型需求持观望态度，甚至取消购房打算。这无疑会对房地产市场产生很大影响。“虽然开发商目前还不肯低头，不肯降价，但在新政的打压之下，应该坚持不了多长时间，下半年有可能降到4500元/平方米，对此我是持乐观态度的”。

　　1, 郑州楼市下行开发商1天卖1套房 八成人持币观望

　　2010年05月20日 07:36来源:东方今报

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　　房企资金链最多撑到6月底

　　记者 李雪娜　与一季度楼市不期而遇的“小阳春”相比，二季度的光景让开发商感觉恍若隔世。尽管如此，在郑州市房管局公布的4月份郑房指数中，郑州房地产市场依然是量价齐涨，全线飘红。其中，郑州房价再创新高，达到5404元/平方米，同比上涨13.9%，环比上涨6%。为何调控声声紧，房价屡屡高？郑州的地产商，果真很能“抗压”吗？

　　市场突变，开发商“定价难”

　　据某网站调查，目前楼市已陷入深度观望，但没有一位受访者认为房价会下降，大家都认为调控难以遏制房价持续上涨的态势。对此，业内人士表示，从量降价升到量价齐跌需要一个过程，5月份，才是开发商的“阵痛期”。

　　“现在市场太敏感，项目的价格很难定啊！”一家河南品牌开发公司营销部的策划人员无奈地感叹，从5月1日开始，他们同事跑了十几个楼盘，但依然没能为即将推出的新房源准确定价。一家喜欢预测房价的地产企划公司，在面对记者采访时也挂起了“免战牌”：“太敏感了，不方便说。”

　　据统计，郑州预计在5月份开盘的项目本来多达20多个，但是目前，很多公司选择推迟项目开盘时间，以观望后市。“不是6月就是7月，你留下联系方式等通知吧。”一家本来定于5月份推出新房源的楼盘销售人员表示。

　　采访中记者了解到，开发商之所以选择推迟，其中一个很重要的原因在于对市场价格和走势把握不定。“如果定价不能和当前市场上的购房心理相吻合，很有可能输掉开盘，这对项目的后期销售将是致命打击。”深圳泰辰置业副总经理徐钧表示。

　　5月中旬，记者在对郑州即将销售的楼盘进行调查时发现，所有价格待定楼盘的销售人员都会给购房者这样的心理预期：新推出的房源要比上一批次的价格高。但从另一方面说，这恰好是楼市调整前最后一波上涨乏力的信号。一家地产公司的营销副总非常肯定地说，公司的定价策略永远是低开高走的。如果市场出现变化，他们宁可延迟销售，也不会降价处理。“其实，降价促销的不可避免已经被各方房企龙头清醒地认识到。只是目前郑州多数开发商的思维和魄力都跟不上形势的变化。”徐钧指出。

　　据悉，目前万科总裁郁亮已经明确表示，希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%；如果达不到，也会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。而SOHO中国董事长潘石屹也表示，预计在这轮政府密集出台政策的调控下，住房价格下跌的幅度会在15%~20%，住房的价格将回到2009年初的水平。

　　瞄准“青年”，“精确”出击

　　尽管郑州目前尚没有一家开发商如恒大地产一样推出打折楼盘，也没有一家房企公开“降价”，但采访中记者发现，目前，已经有开发商针对特定的购房群体，推出一些置业优惠。

　　5月15日，记者在中原新城售楼部了解到，为了撬动目前的刚性需求，中原新城推出了“青年首选置业计划”，买60平方米以下的小户型，可以送精装修，而其房价，则为6000元/平方米。记者随即询问如果自己装修是否可以有优惠，一售楼员告诉记者，如果客户愿意自己装修，则每平方米可以返还700元的装修基金。

　　随后，记者来到正商幸福港湾售楼部，也看到有享受装修基金、置业基金等各种优惠推出。正商地产营销负责人张琼说，正商青年置业计划主要是针对刚性需求做出的营销策略调整，有顺应楼市宏观调控、引导中小户型的政策导向需要，也有集团的统一战略部署。

　　据悉，虽然目前开发商并没有就“青年置业”群做详细的群体统计分析，但是通过前期市场调查得出的群体素描为：25～35岁，对品牌、品质有要求，主要分为奋斗族、新婚族和创想族，对未来充满信心，月收入3000～4000元，租房搬家，在这个城市没有稳定感觉，需要一套房子。

　　对此，王牌企划董事长上官同君认为，虽然针对二次置业的首付和利率政策，抑制的是前一段时间近乎疯狂的投资需求，但是首次置业也被抑制了，并且，很多初次置业群体的购房需求随着楼市调控的不断出台，陷入深度观望，在这种情况下，开发商通过各种刺激方式来撬动被“错杀”的刚性需求是比较现实的选择。

　　徐钧则认为，“不明降”是目前这一阶段房地产公司的游戏规则，通过活动刺激销售，其实质也是“价格的松动”。开发商表面上通过涨价“诱多”，引诱购房者入市买房。退一步说，即使涨价不被购房者接受，那么通过一系列价格折扣手段，也能将价格调整到适应市场的水平。

　　而对于“刺激”的效果，开发商表示虽然会好于一些没有活动配合的在售楼盘，但与3月份和4月份相比，显然不可同日而语。张琼认为，首次置业这个群体比较理性，短期内用一些营销手段很难打动他们，其效果还需要观察。

　　市场难觅6000元以下房源

　　5月18日，郑房指数姗姗来迟。原本应该10日左右就出炉的数据，足足让业内关注的人士多等了一周。但是，看到这份数据后，很多业内人士表示“毫无新意”。

　　据悉，在这份数据报告中，郑州房地产市场依然是形势大好。根据房管局公布的数据，郑州市房地产市场4月并未出现较大波动，供销持续两旺。4月供应再次放量，达到90.9万平方米，同比上涨46.6%。成交均价达到5404元/平方米，同比上涨13.9%。“从成交结构来看，2010年4月，郑州市非住宅商品房成交比重明显上升。非住宅商品房成交量占4月商品房成交总量的比重达到17%，较上月增加9%。非住宅市场信贷政策的持续稳定使其在本轮楼市调控下供求平稳，优于住宅市场。”郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营总监曹庆伟认为，从这份数据中也可以看出，刚性需求依然在主导郑州楼市，市场受政策影响程度与一线城市相比较小。“这正是此次在一线城市成交量普遍下跌的情况下，郑州市场依然能够放量成交的重要原因之一。”

　　但是，针对目前售楼部冷清的局面，曹庆伟承认，近期郑州楼市购房者的预期已经开始改变。“观望重回市场，二手房抛盘量明显增加，市场信心下降，尤其是改善型购房需求或延长决策期或直接退出市场，而供方的各种促销广告也纷至沓来。”

　　在曹庆伟看来，随着政策效力逐步显现，郑州市场交易活跃度将在近期有所下降，成交量将出现一定幅度下滑。“但由于强烈的刚性需求的支撑，郑州房价回调空间有限，市场观望将不会持续太久，预计3~6个月，市场适度冷静后，需求或将再次入市。”曹庆伟说。

　　据悉，从4月份开始，力度空前的“新国十条”让人们的议论话题由此前的“涨”还是“跌”，改为这次“能跌多少，何时抄底?”同时，市场上动辄过6000元的房价也加重了购房者的观望心理。

　　后市判断房企资金量最多撑到6月底

　　应该说，一个月以来，随着中央版本和地方版本房产新政的不断推出，楼市已然“寒气逼人”。然而，采访中也有购房者表示了自己的担忧。

　　冯女士在郑州某媒体工作。她告诉记者，2007年，楼市价格曾上涨到一定高位，当时中央各种调控楼市的政策也是不断出台，但结果是，房价被越调越高，而当时没有买房的购房者，只好接受又到达另一个高位的房价。“每到中央调控政策出台，我的第一个反应不是消费者要暂停购房，而是应该择机购入房产。”冯女士说。

　　郑先生在郑州做贸易生意。近期，他准备在郑州买一套140平方米以上的三房，因此通过朋友咨询记者买房是否有优惠。当记者告诉他房价可能在近期回调时，他半信半疑：房价真的会降吗？购房者能够“博弈”过财大气粗的开发商吗？

　　据了解，他近期看到了一些开发商“不差钱”的言论，而这一言论的始作俑者，是华远地产董事长任志强。任志强表示，目前，开发商手中持有的现金应该超过2500亿元，上市房企中，拥有超过60亿元现金流的就有40多家。如果开发商缩减投资量，以目前的资金状况来说，坚持一年没有问题。

　　任志强认为，大企业的现金流，在现阶段应该说没有受到任何影响。开发商坚持的时间取决于是否继续开工。“如果缩减投资量，坚持一年没有问题；如果继续开工继续投入，就要看销售情况而定了。如果销售情况不好，现金流就会出现问题，但起码现在来看，半年之内绝大部分开发商不会因现金流导致问题的出现。”任志强强调，“这和2008年完全不一样了。”

　　但是，记者就此问题采访有关业内人士和专家后发现，目前郑州的开发商，远没有任志强形容得那么“牛气”。

　　上官同君告诉记者，目前，郑州有实力、有规模的房地产企业不到20家，多数中小房企的资金链并没有想像中那么宽裕。如果目前这种观望态势持续到6月底，那么，郑州大部分房企的资金链都会出问题。

　　而郑州一有20年开发经验的开发商向记者透露，目前，河南一品牌房企已经在通过工商联向他的公司拆借资金。“不要把开发商想像得多么有钱，其实现在很多企业在为钱发愁。”该开发商直言不讳。

　　当记者把任志强的说法告诉徐钧时，徐钧当即表示，郑州几乎没有可以撑一年的开发商。“随着时间的推移，越来越多的开发商会意识到，不降价，是不可能度过此次调控的。”

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