80余房企扎堆上海土地“盛宴” 成交价或降两成

　　80余房企扎堆沪土地“盛宴”成交价同比或将降两成

　　徐健

　　上海土地交易市场有史以来最大一单“勾地”公告——涉及105幅商、住用地的“沪预申请告字（2010）第1号”已成规模展开地块推介行动。5月21日，1号“勾地”公告中39幅地块分4个地点展开推介会，不愿错过任何一幅地块的开发商们派出“分身”代表赶往各处。

　　当天土地推介规模最大的一场，是上海浦东新区第一批预申请地块推介会，会上介绍了17幅经营性用地，土地面积共计约85公顷，用地性质包括住宅、商业、办公等，区域涉及三林、张江、川沙、航头、祝桥等12个镇和园区。《第一财经日报》记者在现场看到，新鸿基地产、和记黄埔、招商地产、中海发展、中冶集团、万科、绿地、金地等约80家开发商到场，规模空前。同一天，2幅罗店新镇住宅用地吸引到包括绿地、中冶等在内的约40家房企捧场；而出让面积仅5000余平方米的卢湾滨江一幅低密度商业地块，也吸引了绿地、瑞安房地产及凯德置地等15家房企。

　　开发商在寻地态度上积极热情，但在具体行动上却相当冷淡。目前，1号“勾地”公告发布至今已满一月，上海土地交易市场官方网站显示，截至发稿，公告中105幅地块仅有14幅出现预申请人，其中预申请人达到3个的地块只有5幅，且暂未有任何一幅预申请地块进入出让流程。

　　易居中国分析师付琦对此解释称：理论上来说，只要出现1个预申请人，地块预公告满3个月后，出让方就应将地块正式公告出让；若预申请人数达到3个或以上，则可提前将地块推出；若3个月内都没有出现预申请人，地块则不会被推出。“一般来说，为了不被竞争对手看清自己作战路数，开发商在竞买申请最后期限或挂牌截止前最后一段时间才会出手。”付琦指出，现在预申请公告发布才一月，开发商按兵不动是正常的。“但开发商对地价的预期确实下调了，拿地时也会谨慎很多。”

　　这一点，从开发商对1号“勾地”公告中优质地块的态度可窥一二。

　　以陆家嘴5年来首次推出的住宅用地——黄浦江沿岸E18地块(9-3)为例。E18地块(9-3)位于陆家嘴黄金地段边缘，邻近新鸿基地产在建中的陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”，是近年来豪宅开发商趋之若鹜的高层住宅用地，起始价格高达34.1646亿元。粗略估算，其起始楼面地价高达25113元/平方米。

　　“大家对该地块兴趣都很大，但考虑到价格等诸多因素，最终会不会出手很难说。”中冶集团的代表对记者表示。

　　“我们想要这块地，如最终成交单价比隔壁的商业用地略高一些，还是能够接受。”一位港资开发商代表称届时将保守出价。他所说的“隔壁的商业用地”，其实就是有上海“单价地王”之称的“黄浦江中心段E18地块（1-10）”。去年9月， E18地块（1-10）出让时，曾被海航集团以18.24亿元拿下，其36480元/平方米的单价地王纪录保持至今。“我认为这一区域住宅地块单价比商业用地高一些是合理的，但如果价格被抬得太高，可能就会放弃。”

　　“如果在去年，E18地块(9-3)或许真的会突破5万元/平方米的楼面地价，但目前这个行情下，似乎很难。”付琦认为，开发商目前对住宅用地如饥似渴。但上海楼市整体行情低迷的现状，使多数开发商降低了地价预期，因此预计接下来上海土地市场的土地成交价相比去年可能会下降20%左右。

　　这一说法在开发商中也获得共鸣。上海绿地集团一位代表在推介会后向记者表示，现在楼市环境和去年相比有了很大变化，心理价位大打折扣，除郊区一些没有大涨过的区域外，其他去年被炒得较高的区域的地价今年降20%~30%都是有可能的。

    外资开发高档住宅审批趋严

　　唐文祺

　　对关注中国住宅市场的海外投资基金而言，越发明显的一个信号是，“住宅”这一细分市场的投资门槛几乎已无法逾越。“国家有关部委对于境外资金参与住宅开发的项目，予以了严格限制。”一家外资房地产基金负责人表示。

　　这一趋势的形成，在近期逐渐明朗化。“参与住宅开发，尤其是高档住宅开发的海外资金已难以通过立项审批。”一位美资房地产投资基金的负责人告诉《第一财经日报》记者。对他而言，如今迫在眉睫的是，成立一只投资于房地产的人民币基金。

　　“与二、三线城市相比，一线城市的审批门槛卡得更死。”上述人士称。今年4月份颁布的《国务院关于进一步做好利用外资工作的若干意见》中规定，对于鼓励类、允许类项目，地方政府有关部门的审批核准权限，已提升至3亿美元上限，但这一规定并不适用于房地产住宅开发。“即使你通过了地方政府的审批，但部委备案这一关通不过还是没有用。”

　　一些外资投资机构人士较为统一的看法是，在如何看待国际资本参与中国房地产市场开发问题上，相关部门的态度始终微妙。“可寻觅的规律是，一旦有房地产宏观调控政策要求严控，对外资的限制就特别紧。”

　　“2007年下半年开始宏观调控的时候，对外资介入住宅开发的控制同时收紧。”一位外资房地产企业相关负责人分析道，“虽然地方政府态度积极，主动表示会为资金设立方便结汇通道，但在进入备案阶段就一直批不下来，只能搁置。”

　　通常当境外资金通过立项、备案、结汇等诸项环节进入中国房地产市场后，临到结束时，随着项目公司进行清算，退出套现的资金必须随之退出中国。“如果想再投资新项目，还得重新经历报批审核结汇这一程序。”一位美资房地产投资基金负责人介绍道，“对于房地产PE而言，由于投资收益通常限定在3至5年内予以回报，因此这笔钱是必须结汇退出中国的。”

　　显而易见的是，在对境外资金限制越发严格的情况下，这种重复操作的可能性微乎其微。一名外资投行人士认为，自2007年下半年开始，已有不少境外资金认识到“限外”政策所带来的操作难度，有意识地转向在境外实行交易的方式。“一线城市控制尤其严格，我们认为三年之内都不会有太大的宽松余地。”

　　一个较为明显的现象是，在第一季度尚属“热闹”的上海房地产投资市场，近期开始陷入冷清。“外资对于中国房地产宏观调控政策的作用力，正在观察之中。”DTZ戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成称。