国外房地产市场公共政策扫描(图)

　　德国柏林的一栋17层公寓，有527个房间之多。

　　人民图片

　　房地产业是国民经济的重要产业之一，尤其表现在居民居住消费支出、房地产业比重及其巨大的产业关联效应等诸多方面。数次金融、经济危机显示了这样的教训：房地产市场的投机性需求膨胀必然导致经济泡沫，公共政策调控成为确保经济安全的必要手段。

　　房地产经济周期与国民经济周期高度关联

　　房地产业是国民经济最重要的产业组成部分之一，并且具有巨大的产业关联效应。美国房地产与建筑业占国内生产总值（GDP）比重达16%左右，日本、韩国建筑房地产业占GDP比重高达20%左右。

　　房地产业发展不仅可以拉动房地产开发相关的建材制造、工程设计等前向产业，而且也将促进家居装修、家电用品、生活服务等后向产业发展。据研究，房地产业的关联产业带动效应，其投入产出比在美国能达1.33左右，日本能达1.56左右，英国能达1.83左右。由此可见，房地产业的调整影响着国民经济的运行态势。

　　在国外，房地产业通常被视为一个国家经济发展的“晴雨表”。按照联合国统一的行业分类标准，房地产业是为居民提供住房服务的非物质生产部门，属于第三产业。

　　20世纪30年代以来，房地产市场在世界市场中经历了几次大型波动。房地产经济周期与各国经济周期及全球经济周期有着高度的相关性。迄今为止，经济学界对房地产经济周期进行了持续系统的研究，取得了很多成果。国外对房地产经济周期的研究以实证分析方法为主，分析了房地产周期波动的影响因素，建立了指标体系，探讨了房地产泡沫的形成和破灭及其在国际间的传导。

　　投机性需求膨胀导致经济泡沫

　　房地产市场是购销与租赁并存的市场，购销市场无法实现的居住消费将形成租赁市场需求，当收入储蓄积累到一定程度，租赁市场居住消费也将逐步转化为购销市场需求。房地产市场也是流量与存量并存的市场，流量市场新增房屋总可以通过存量市场租赁或（二手房）转售实现价值重估，因此购房市场存在自住为目的的消费性需求、获取租金为目的的投资性需求和获取保值增值利益为目的的投机性需求。不同需求主导的房地产市场结构对应不同的经济发展绩效。

　　房地产市场结构决定宏观经济波动特性，投机性需求主导的房地产市场将增加经济泡沫化风险，加速经济萧条。经济繁荣时期，收入储蓄积累刺激购房需求增长形成房价增长和增长预期，房地产增值效应明显，投机性需求膨胀，加速房价上涨，刺激房地产开发投资热潮，大量资金、资源和人力涌入房地产业，诱导利息、工资和资源价格快速上涨，而利息、工资和资源价格上涨意味着其他生产性行业成本上升利润下滑，最终将由房地产市场泡沫转化为经济危机风险。经济调整时期，在资金压力和房价走低预期下，不仅流量市场新增房屋供过于求，存量市场前期投机性购房也纷纷进入二手房转售市场，加大供求缺口，加速房价下跌趋势，进一步恶化房地产开发企业和购房家庭的财务状况，积累银行巨额呆坏账，引发金融危机风险。

　　房地产市场结构影响城市化进程和长期经济增长潜力，投机性需求主导的房地产市场延缓居住城市化进程，不利于人力资本积累。在快速经济增长过程中，投机性需求主导房地产市场将加速城市房价上涨和房屋空置，形成城市高房价和相对高租金。城市高房价和相对高租金也意味着城市无房家庭户住房购买或居住租金支出增加，被迫压缩家庭包括教育、医疗在内的其他消费支出，影响家庭和社会人力资本形成。城市高房价和相对高租金也在国内外城市之间形成不利的生活成本对比，导致国内城市对高知识、高技术青年人才吸引力下降，出现人才流失，影响城市竞争力。

　　房地产调控需把握“两个转向”和“一种手段”

　　为应对自发房地产市场的高泡沫和低绩效风险，公共政策对房地产市场调控成为必要。由于国情差异，各国房地产调控方式各异。但通过比较归纳，还是可以提炼国际社会房地产市场调控政策演变的一些基本趋势和明确的经验教训。

　　房地产调控方向由供给管理为主导转向需求管理为主导。西方国家对房地产市场的早期公共政策介入大多出于解决城市化所形成的城市居住拥挤和住房短缺问题，增加与城市人口和收入增长相适应的住房供给成为调控政策核心，主要的调控手段包括住房建设规划、住房用地征地制度改革、住房建设信贷支持、住房建造结构限制等。随着收入进一步增长，城市居民改善性住房需求增长，非市场化供给管理政策的低绩效特征逐步显现，除了新加坡、香港等少数国家或地区外，多数国家和地区调控政策方向逐渐转向需求管理，一系列购销和租赁支持或限制政策被实施，如低收入家庭租金补贴、购房信贷补贴和担保、购房条件限制等。

　　房地产调控重点由生产和交易环节转向产权持有和消费使用环节。与调控方向相对应，各国早期房地产调控重点也多集中在生产和交易环节，但随着现代信息统计技术发展，一些国家房地产需求管理的重点开始转向产权持有和消费使用环节，如征收过量房地产持有税。

　　购房信贷支持成为最重要的调控手段，但过度的信贷支持也往往伴随灾难性的金融危机。随着现代金融业的发展，购房消费信贷支持成为最重要的房地产需求管理政策，各国都对购房信贷给予了广泛的政策支持，信贷支持形式多样，有信贷补贴也有信贷担保。不过从各国购房信贷支持实践来看，不加限制的过度购房信贷支持也往往加剧房地产市场泡沫，甚至引发强烈的金融经济危机，如20世纪90年代的日本房地产市场泡沫、2008年美国由次贷泡沫引发的国际金融危机。

　　（作者为中国社科院城市发展与环境所副研究员）