上市房企地产股未发先破 楼市新政引发行业洗牌

　　事与愿违，作为楼市新政的一部分，相关管理部门已经强调，暂缓房地产再融资审批，而这也间接引发了地产类上司公司新一轮的信心危机。

　　年初上市房企在说“不差钱”的时候底气还很足，不到年中再复盘的时候没有几家房企再敢如此宣称。从年初到现在，已有49家房企公布了再融资方案，但这些房企还在排队等候的时候，跌跌不休的二级市场逐一将它们拉向了坠落的深渊，截至5月20日，上述有再融资计划的上市房企已有32家的股价跌破了发行价，占比超过60%，其再融资计划事实上已经处于“既上不去也下不来”的尴尬境地，波谲奇诡的楼市走向已经昭示了虎年注定不会再重演牛年的火爆。

　　增发价频频被破

　　在2009年尝到规模的甜头之后，上市房企加深了对资金的渴慕，但是银行贷款门槛越来越高。对于他们而言，通过增发的方式再融资似乎是优中选优的办法，在这个愿景之下，从今年年初到现在，有多家上市房企公布了再融资方案，如果稍微留意一下公司公告，就会发现诸如此类的融资公告频频出现。但事与愿违，作为楼市新政的一部分，相关管理部门已经强调，暂缓房地产再融资审批，而这也间接引发了市场面对地产类的上司公司新一轮的信心危机。

　　按照上市房企的融资公告，上市类房企拟募集资金超过1000亿元，但在面临审批困局的同时，地产股开始接连触底，部分拟进行再融资上市公司股价更是已经跌破了发行价，令再融资难上加难。

　　招商地产日前公告称，因股票现价低于增发价，公司董事会同意撤销增发方案。在撤销此次定向增发方案之前，招商地产已经调整过增发价，从原来的28.12元调低至20.60元。但截至5月12日，招商地产收盘价跌至16.32元，较调整后的增发价20.60元有不小差距。

　　无独有偶，世茂股份2009年度拟非公开发行不超过15000万股A股，发行价不低于13.81元，但世茂股份目前已跌至10.38元。而苏宁环球也计划增发不超过3.8亿股，增发价13.4元，而目前苏宁环球股价仅8.47元。除此之外，包括保利地产、格力地产、华发股份、金地集团等都有增发计划，但遗憾的是，这15家公司的股价全部跌破增发价格。

　　与内地上市的房企相比，境外上市房企虽然目前仍在融资，但情况也已经不乐观。日前，在香港上市的恒盛地产宣布暂停海外高息发债计划，而花样年原本计划发债2.5亿美元，最终只完成1.25亿美元，而且债息达到14%的历史最高水平。有分析师认为，楼市调控令投资者对内地房企前景担忧加深，此外，房企扎堆融资也令市场饱和。

　　信托又成救命草

　　股市上直接融资受阻，地产公司开始绕道而行，正所谓条条道路通罗马，这一次，它们又将目光盯上了信托。

　　据了解，自5月份以来,中华企业、福星股份、浙江广厦、香江控股、南国置业和万业企业等多家房企都公布通过信托计划来融资，而多家信托公司也表示已将地产信贷业务当作今年主要开拓的业务领域。

　　比如万业企业就在5月18日公告表示,委托华宝信托有限责任公司为公司发行两年期信托产品,拟发总额8亿元。此次信托产品以公司持有的全资子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司100%股权作质押。

　　某上市房企高管表示，“选择信托融资,是因为这个方式相比定向增发而言要容易一些。从去年下半年开始,定向增发就比较难了,据我所知,有40多家房企定向增发到现在一家都没批。因为现在还要经过国土部的审批,看看之前拿地的情况,有没有违规的行为等,审核的条件更为严格了……”

　　业内人士分析认为,大量的信托融资进入地产市场后,被指有推高房价的嫌疑。监管机构认为在目前的大环境下,信托公司在助推房价的同时,也增加了信托公司和银行的资金管理风险。因此,监管部门也表示要严格控制资金通过信托方式进入土地储备。

　　在今年4月份,银监会明确表示,通过信托融资的地产公司必须四证齐全、资本金比例达标、禁止土地储备贷款、禁止股东违法关联交易等。这对于信托公司违规向地产市场输血也起到了警示作用。

　　然而，一位信托业内人士则认为,从现在情况看,监管部门只是叫停了信托贷款的方式,但没有禁止通过信托形式对项目公司进行增资,所以有些房企和信托公司的合作并未违反规定。而将来房企与信托公司的合作仍会有,但可能不会像以往频繁。

　　股权质押融资

　　除了直接和信托公司合作外，一些上市房企还选择了股权质押融资。截至目前，已有云南城投、卧龙地产、中弘地产、新城B股、华发股份等多家公司通过股权质押的方式融资,年利率约为10%。

　　对此，业内人士表示，在信托融资受到多重监管的情形下，上市公司也迫切希望多找一些其他的融资方式。他认为，“很多房企更青睐于将股权质押给信托公司，原因是资金用途相对灵活，如果抵押给银行，虽然利率较低，但抵押率偏低，而且必须遵守多个规则、程序繁琐。

　　沪上一家大型国有银行的相关负责人表示，“首先，在前期审核的时候我们就会仔细遴选，在企业将股权质押给银行后，这些股权按照规定就无法再转让，这样就很大程度上缓解银行、信托机构对中小企业的‘信任危机’。如果一旦贷款企业跑了，我们就可以通过工商局将这家企业的股权拿来。这种融资方式过去就有,而且出现问题的几率不大，市面上很多第三方公司都在抢着做这块业务。 ”

　　上述业内人士认为， 对于上市房企的股权质押，按照 《物权法》的规定，以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立。另外《证券法》也规定，股份公司上市之前必须将股东名册统一托管到证券登记结算机构。这样上市交易和托管是联动的，由深、沪两市的证券登记公司改组而来的中国证券登记结算有限责任公司对《公司法》规定的股东名册制度起到了完全的替代作用。由于上市公司的股份质押登记的操作性强，运作成熟，所以因质押登记引起的相关争议自然就很少。

　　行业洗牌将开始

　　地产行业分析师普遍认为，随着政策的持续收紧，上市房企的资金来源再一次收紧，基于此，行业分化不可避免，一批房企将不可避免地面临出局。

　　事实上，从4月下旬以来，以上海、北京为代表，全国各城市房产交易量明显萎缩。目前开发商可能还不缺钱，但随着时间的推移，尤其是延续目前成交量持续下滑局面的话，开发商的现金流则必然会受到影响。绝大多数上市房企今年年底都将面临巨大的资金压力，而那些实力稍逊一筹的小规模民营企业的处境将更加艰难。

　　销售量下跌将是影响房企资金量的主要原因之一，从整个行业看，信贷收紧更是导致资金链紧张的因素之一。最近又有消息称，监管部门已明确要求商业银行严控房地产开发贷款风险，部分股份制银行已要求开发贷款利率上浮20%，针对优质开发商的贷款利率也要上浮10%左右。在信贷融资渠道收紧的同时，国土部和证监会对房地产类上市公司的再融资计划因此显得极为谨慎。 “国十条”就明确指出，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　上述地产分析师表示，目前房地产成交量快速下滑，中央政府强势采取的紧缩银行开发贷款和再融资审批的监管措施，由于政策执行固有的特征以及政府问责制的落实，预计该政策在实际执行中将会更加严厉。地产公司有可能暂时不会出现资金链紧张的问题，但行业高杠杆率的特点决定了如果销量持续低迷、信贷保持紧缩的情况下，地产商的紧日子将会很快到来，下半年房价调整的压力将会越来越大，如果一些房企顶不住这个压力，那么出局是很明显的事情。

　　冯仑

　　万通集团董事长

　　未来2年房价将下跌2-3成

　　未来2年，住宅房价将下跌20%——30%，而且这一价格会维持一段时间，即使打压政策退出，房价也不会出现报复性反弹。房地产不会突然好事重来，有多少好事已不能重来。

　　这是历史逻辑的终结。这次调控意味着从1999年开始的房地产政策逻辑的终结。 1999年开始，房地产被确定了国民经济的重要增长点，房地产的功能强调经济增长、消费、投资，兼具保障、福利。而今年这次调控，房地产的功能将转向强调保障、福利、公平功能，不强调投资、消费的功能。房地产定位为一个基本生活必需品。

　　这种政策逻辑的改变相当于：以前我们娶一个媳妇，主要功能是生育、过日子功能，兼具娱乐功能。而现在这个老婆就只解决基本的功能，不强调多功能了。

　　要完全实现这种房地产政策逻辑的大转变，时间大概需要两年。现在政策还没有出尽，所谓没有出尽，就是要继续把住宅功能缩小的情况下，一点一点的弄清楚。最后的尘埃落定，取决于中央和地方对财政体制、税收体制以及管理体制、分权体制的博弈和改革。

　　两年内房价将普遍下降20%-30%，而且会维持一段时间。不会说突然一下又好梦重来，而且也不应该重来，有多少好事不可能重来。你今天想起你的初恋，他不重来了，你再看到女朋友的时候，没有初恋的感觉了，是不是？很多事情是在变化的。

　　过去几年的调控表明，房价下降后，一旦调控政策退出，房价就会发生报复性反弹，那么，如果今年这次调控导致房价下跌20——30%，之后打压政策退出，会不会又发生房价报复性反弹？

　　首先我不认为一切过去的事会重演。因为政策逻辑发生了变化，就是看建立新的一套政策逻辑和体系，能不能完成地方跟中央的博弈，如果完成，价格会适当稳定一段时间。

　　近期部分大牌房企融资一览表

　　开发商 金额（亿元） 类型 途径华润 55 债券融资雅居乐 34 债券融资龙湖 18 债券融资恒大 41 债券融资碧桂园 37.4 债券融资金地 9 债券融资海外贷款

　　发行5亿美元高息债以赎回2013年票据

　　海外贷款，协议期限四年，年利率低于4%发行6亿美元，票据于2015年到期，年利率为13％