国税总局参与围攻高房价 开发商利润越大税越高

　　商报记者 陈薇 侯莹

　　在“新国十条”和各地细则都提及要加大土地增值税力度之后，国家税务总局近日发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。

　　专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。这将有可能使土地增值税与信贷等政策，组成调控楼市的组合拳。

　　拳有多重

　　明确土地闲置费等扣除问题

　　5月26日，国家税务总局在网站上公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，让土地增值税再一次进入公众的视野。

　　在这份《通知》中规定，土地增值税清算时，对已经开具全额商品房销售发票的，按照发票金额确认收入。未开具发票的，按照销售合同售房金额等确认收入。

　　为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税，《通知》还明确了利息支出、质量保证金、安置房费用、土地闲置费、契税等税费的扣除问题。据悉，国家从1994年开始征收土地增值税。这种税是以转让房地产取得的收入，减去建造房屋的成本等费用之后差额计税，交易过程中利润越高，税率也就越高。

　　不过按照国家目前的政策，对个人转让二手住宅仍然不征收土地增值税，征税对象主要是房地产开发公司，以及项目整体转让的情况。

　　开发商利润越大，税率越高

　　对房地产公司来说，土地增值税有两种征收方法，一种是查账征收，即在开发的项目预售过程中，他们每年都要按照预售收入，预缴土地增值税。一般来说，普通标准住宅按照预售收入的1.5%，除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%，其他房地产项目为4.5%。

　　到项目开发销售完结后，要进行清算，增值额未超过扣除免税金额50%的部分，税率为30%；超过项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　另一种是核定征收，即征收销售收入的2%至8%不等。当扣除项目或者收入总额等不能正确核算时，会采取这种征收方式。

　　效果如何

　　河南提前出拳，不过没真打

　　当国家税务总局开始从严清算土地增值税时，不少市民都在等待河南的跟进。

　　其实，河南对于土地增值税的“从严”已经提前。早在今年4月，河南省地税局就曾发过《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》，这份通知自5月1日起开始执行，对土地增值税征收的办法和税率做了比较细致的规定。

　　在这份《通知》出台之前，河南省各地土地增值税征收方法和税率不大一致。一位经常与房企接触的注册税务师说，由于核定征收能少缴不少税款，不少开发企业都钻“核定征收”的空子。

　　不少房企都算过一笔账，如果一个项目毛利达到50%，土地增值税税率约为营业额的9.8%；毛利达到100%，税率达到18%；毛利达到200%，税率达到28%；毛利达到300%，税率达到36%。

　　这意味着，如果选择核定征收，即使是最高档“惩罚性”税率，即销售收入的8%，但相对于查账征收来说也低很多。

　　不过，税务部门也看到了这一点，为防止税款流失，4月份的文件中明确规定，今后所有房地产开发项目的土地增值税，都要实行“查账征收”，而不能再“核定征收”。

　　尽管如此，对郑州市现在多数楼盘来说，很多还停留在预征阶段，真正进行补征的并不多。

　　这位注册税务师说，出现这种情况，主要是因为土地增值税的扣减方式计算十分烦琐，如果没有配套的细则，操作起来会比较困难。

　　业内观察1

　　高利润意味高税收

　　从中央到地方接连提到“土地增值税”，并不断出台细则加强这个税种征收的力度，让郑州一些房地产开发商开始担心这个继土地、信贷政策之后，又一调控“利器”的威力。

　　昨日，在听到国家严收土地增值税的消息后，郑州某房地产老板更是不高兴。

　　他说，这个税的严征直接影响到房地产的两个方面。一个是房价，一个是土地开发。根据最新规定通俗理解，土地增值税和每套房的房价有直接关系，房价越高，利润率越高，缴纳的增值税就越多。

　　举个简单例子

　　一个楼盘出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金，房地产开发成本费，专门为开发该项目支付的贷款利息费，为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税等共2800万。

　　土地增值部分是总收入3800万元减去盖房所投入的成本2800万，得到的差额1000万。然后这个项目的增值额与扣除项目金额的比例（1000万/2800万），从1000万元中收取一定的土地增值税。而且比例越高，土地增值税的税率也就越高。

　　结论

　　这意味着利润高的楼盘，要缴纳的土地增值税越多，而这笔土地增值税是从开发商的利润中拿出来的。

　　业内观察2

　　囤地代价会更大

　　另外，囤地也将会付出更大的代价。

　　《通知》明确规定，土地闲置费不属于免税范围，那开发商肯定就得快点开工，不然缴了土地闲置费的“罚款”之后，还要在缴土地增值税时又多缴一笔钱。

　　但也有开发商认为，如果完全按照规定的累进税率计算，以前大量储备土地的公司将可能是最倒霉的群体。

　　当时这些公司拿地价格普遍较低，而目前房子销售价格很高，加上土地闲置费等，使这些公司未来在清算土地增值税时，将会为此付出非常高昂的代价。

　　为回笼资金，一些开发商或许选择降价促销

　　“在一线城市楼市成交量大跌的情况下，土地增值税清算对开发商而言可谓雪上加霜。”房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君说，这会让那些没有准备的开发商现金流迅速收紧。

　　“相对而言，三线城市土地增值税带来的影响还需要观察。”上官同君说，但这也许是件好事，土地增值税清算将加速开发商现金流失，为了资金回笼一些开发商不得不选择降价促销。但也有购房者担心会“羊毛出在羊身上”，增值税的清算会不会让开发商把钱加到房价上。

　　业内观察3

　　楼市调控是否“半途而废”

　　其实清查土地增值税并不是第一次，2007年年初，国税总局曾对土地增值税进行过一次清算检查。

　　一位业内人士回忆，当时对地产影响也很大，对政策极为敏感的房地产公司股价迅速跳水。随后是2008年国际金融危机，全国楼市突然掉入冰窟，原本受到政策打压的楼市反而成了“救助”的对象。再加上征管工作任务庞杂，一些细节无法清晰认定，很多企业并没有完成清算。为了规避土地增值税的清算阶段，一些企业甚至在项目开发过程中，只拿出销售收入2%，预缴了土地增值税，项目完成后，随即将项目公司注销。

　　正是这样，一些市民担心这次土地增值税会不会重蹈覆辙？上官同君认为，这次的政策估计不会是暂时的。目前可以断定，国家也是在看调控效果决定是否继续推出“组合拳”。

　　业内观察4

　　政策可能遭遇“执行难”

　　据《每日经济新闻》报道，业内人士表示，作为税率较高的税种，如果严格征收，将对房企的资金状况产生较大影响。土地专家邹晓云介绍，目前土地增值税的征收极不规范，为照顾开发商的利益，不少地方并没有真正实施。有专家曾计算，如果对土地增值税进行清算，在北京、上海、深圳等一线城市，将有数百亿资金被抽走。

　　上述开发商同时也表示，目前多数企业的资金状况充裕，即使严格征收，对资金周转带来的影响也很有限。但更多的业内人士担心，在缺乏征收动力和强制措施的情况下，该政策可能遭遇“执行难”。