楼市没有软着陆只有不着陆

　　楼市没有软着陆只有不着陆

　　如果现在还不挑破泡沫，等待中国经济的未来必然是日本式的，甚至是泰国式的

　　特约撰稿 叶檀

　　中国的房地产上不着天下不着地，悬在半空。继发改委、央行等几位政府机构研究员表示楼市调控有可能松动、三年不可能征房产税之后，国税总局表示解释权不在地方，但重庆、深圳、广州等地房地产调控细则和风细雨，业内纷纷对房地产作出软着陆预言。

　　房地产哪有软着陆，只有不着陆。

　　投资主导的房地产市场，房价高企的原因就是资产泡沫过大，货币流动性过剩，房地产投资收益过多。如果这三个方面全都无法得到改进，不管软硬，房地产都不可能着陆，只能向着泡沫疯狂之后崩溃的末路上飞奔。

　　从去年年底开始进入的房地产调控，涉及到货币，并未涉及到房地产投资收益调整。即便涉及到货币层面，也是不全面的。直到目前，央行货币政策是模糊不清的，指向也是不明确的。

　　由于担心宏观经济复苏不稳定，央行与银监会没有采取全面加息的做法，而是针对房地产进行单独加息缩短金融杠杆，比如二套房贷利率1.1倍，首付50%等。这些政策有效的前提是，央行不能再度释放过多的货币，否则，相比巨大的投资收益而言，1.1倍的房贷利率也算不了什么。换句话说，只要央行再次“水浸银根”，房价立马会大涨。

　　水浸银根了吗？从长期来看，是绝对的。根据经济学家钟伟先生的统计，1987-2007年间，广义货币供应量M2和 狭义货币供应量M1年均增速分别高达19.8％和17％。1990年，M2、M1和流通中现金的余额分别为1.53万亿、6950亿和2644亿，到了2007年则分别 为40万亿、15.2万亿和3.1万亿，不到20年，分别增长了26、22和12倍。如此大发货币，才是中国资产品价格狂涨的根本原因。

　　从短期来看，也有水浸银根的趋势。去年一年，新增人民币各项贷款9.59万亿元，增速31.74%，比2008年末高13.01个百分点。当年M2余额达到60.62万亿元，同比增长27.68%，增幅比2008年末高9.86个百分点。几乎各项指标达到30年之最。我国通胀最严重的1988年和1989年，CPI分别达到18.08%和18%；最严重通胀期发生在1993-1995年期间，3年的CPI分别为14.7%、24.1%、17%。当时广义货币供应量增速与现在相当，1987年M2增速27.3%，1992-1994年，每年的M2增速高达30%。如果央行不积极回笼货币，以目前的货币发行量，必定产生严重通胀与房地产大泡沫。

　　央行确实在回笼货币，但是走一步看一步，决心不大，市场不知道央行到底想干什么。从2月底以来，央行连续11周净回笼货币，3月和4月，央行通过公开市场操作净回笼货币分别为-6020亿元、-4370亿元。但到5月前三周，央行的回笼速度明显放缓，5月前三周，央行货币回笼量790亿，属于净投放。也许央行有难言的苦衷，为了央企利润，为了农行上市，更大的可能是担心欧洲主权债务危机引发全球经济二次探底，央行再次松开了撒钱的手——这让人沮丧，央行的货币政策是如此缺乏锚定，如此充满投机色彩。

　　事实上，只要继续抑制房地产市场的成交量，数万亿的资金将被锁定在房地产，进而蒸发，而不会像目前一样通过所谓的财富效应，到大蒜、玉石等投资市场作祟。真所谓一泡未平、一泡又起。

　　如果担心经济复苏前景，央行无法下决心加息、回笼货币情有可原，那么，就房地产市场而言，最好的办法是在厘清房地产税费的基础上征收房产税，挤压短期投资者的赢利空间。这是中国以法治税收代替土地财政的关键时刻。偏偏在此时，央行放松了回笼货币的进程，而房地产调控软着陆的声音四处响起，地方政府借此将土地财政卷土重来。这哪里是软着陆，而是扼杀房地产调控好不容易获得的一些成果。一旦房地产泡沫重新吹大，那中国经济就会直接从三万英尺的高空摔到地面，哪来的什么软着陆。

　　所谓软着陆是不晓投资市场之论，任何投资品，着陆都没有软硬之分。看看油价、看看铁矿石价格的大涨大跌就知道了。从历史上看，在经济泡沫崩溃之后，日本房地产断崖式下跌，而德国等国家托稳定的货币与税收之福，从来没有出现过房地产的恶性炒作。中国目前的房地产泡沫还能通过实体经济与城市化做实，如果现在还不挑破泡沫，等待中国经济的未来必然是日本式的，甚至是泰国式的。