一线城市房价下降幅度不大 刚性购房者观望等待

量跌价平，在强大的政策压力下，五月楼市猛然刹住了高涨的势头，但完全扭转上涨的势头并不容易。

　　北京 价量不“协调”

　　成交量环比下降58.5%均价下跌8%

　　■ 本报记者 孙维晨　发自北京

　　北京楼市调控政策已经付诸一月，二手房市场成交量全面下滑。但二手房的成交价格下降幅度不大。

　　来自北京市房地产交易管理网发布的数据统计显示，5月北京二手房网签总量为14501套，环比4月份成交量大降58.5%。有市场机构发布的数据显示，5月北京二手房成交均价为18650元/平方米，相比4月份的20154元/平方米，降幅为8%。

　　国巨基金投资管理有限公司董事长兼首席经济学家孙飞向《国际金融报》记者表示：“目前北京二手房价格出现下调以及一些新开盘项目降价销售，都体现出‘新国十条’和北京地方调控政策的效果。但是从交易价格来看，目前依然没有调整到位。”

　　价格与交易量的“不协调”在5月格外明显。来自机构的统计显示，5月京城二手房成交均价为每平方米18673元，环比下降约8%。而开发商的腰囊饱满也让他们暂时没有出现太大的思想动摇。

　　在北京，除了个别企业小幅调低房价，刚性需求所期盼的降价促销并未如期而至。在5月的最后一周，北京市商品住宅整体成交均价为每平方米19143元，较之前一周每平方米下调了416元，降幅为2.13%。

　　记者在采访过程中发现，有多家房地产中介机构不断向消费者灌输“政策终结”的观念。其中有从业人员告诉记者，上周就有一位购房者经不住“好言相劝”完成交易，而且现在客户量已经恢复70%。

　　一位经纪人私下向记者透露说，“70%的恢复”靠的只是动听的刺激客户的手段。现在交易价格依旧降幅不大，潜在买方依旧大多选择观望。而在记者准备结束采访时，这位经纪人再三表示，如果要交易一定要找她。她是这家店最优秀的经纪人，但也快两个月没有任何业务了。

　　孙飞认为，目前国家仅动用了信贷和利率手段。未来如果使用房产税进行调节，那么目前能够坚持的二手房投机者和开发商必定会继续降价。“因为这将加重其持有房产的财务成本。”

　　广州 市场很“温和”

　　成交量环比下跌30%均价下跌5.6%

　　广州本是境外投资客的战场，如今却被视为“地方细则最为温和”的城市。数据显示，当地细则出台后的5月份，广州一手房网上签约量环比4月跌幅超过30%，不过其均价仅仅微跌5.6%。

　　记者登陆广州房地产官方网站阳光家缘，数据显示，5月1日至5月30日，广州一手住宅交易面积为44.7万平方米，环比下跌33.8%。这个数字仅仅高于2010年2月份的39.46万平方米成交面积；而成交套数为4025套，环比下跌32.5%。

　　但新政并没有大幅下挫成交价格。5月份广州一手住宅均价为10539元/平方米，环比下跌仅5.6%。这在一个充满境外投机者的城市中显得微不足道。

　　不过，来自中国指数研究院的数据则显示，在刚刚过去的一周，广州的楼市均价却表现不俗。数据显示，相比4月份，5月份广州商品住宅销售排行榜（统计时间为2010年5月1日至5月26日）中各大楼盘无论是销售面积还是出售套数均有所下跌。而上周广州成交均价9610元/平方米，环比下降13.49%，降幅位居监测的35个城市之首。

　　机构分析称，国家发改委刚刚转发的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确指出，2010年政府将逐步推进房产税改革。这可以看作是国家继续保持对房产市场高压态势的论据，后期市场或许仍然保持浓厚的观望气氛，销售情况将不容乐观。

　　有媒体援引广州经纬地产董事总经理区俊文的观点报道说，广州交易量下降20%到30%，比很多城市表现得更理性。而从目前开发商的情形看，位于市区内的楼盘降价意愿还不强烈，但一些郊区偏远楼盘调价动力较明显。

　　上海 房价刚“松动”

　　成交量环比下跌70%均价下跌2.6%

　　■ 本报见习记者 黄烨　发自上海

　　商品住宅成交量创5年来新低，5月上海楼市成交量也巨幅下降。6月1日，根据佑威及楼市专评网发布的统计数据，今年5月，上海市新房累计成交面积30万平方米，环比4月大幅萎缩70%；新房成交均价22338元/平方米，环比4月微跌2.6%。

　　按照传统，5月是楼市成交量平稳时节。但在国家楼市调控措施尤其是“新国十条”出台的大环境下，加之沸沸扬扬的房产税传闻，楼市不可避免地出现了成交萎靡的情况。本报记者在和多家房产中介交流中获知，除租赁业务外，周“零成交量”的出现已有频繁之势。接受《国际金融报》记者采访的中房信分析师薛建雄就认为，5月上海楼市成交量大幅下降属于“正常现象”。

　　同时，开发商拿地的热情也在减小。据悉，上海市规划和国土资源管理局今年推出的历史上最大规模的土地出让活动正在逐渐失色，目前105幅地块仅有28幅有预申请人，15幅土地将延期出让，4幅地块甚至将终止出让。此外在供应方面，有统计显示，今年5月原计划有96处楼盘开盘，但截至上月底，实际开盘的项目仅为46个。

　　“这同样是正常现象。”薛建雄说，现在开发商在各种调控措施及房产税传闻下“很痛苦”，惟一能做的就是进行观望，择机而动。

　　但房价整体下降幅度并不大。薛建雄向记者介绍，目前新房的开盘价格已经越来越低，且随着时间的深入，下跌范围有进一步扩大的可能。“总体上说，5月的上海楼价出现了一定的松动。有些楼盘甚至暂时到了一定的市场底部。”据悉，上海宝山区近期推出一处楼盘的小户型报价已经下跌到2009年10月至12月的价格水平。

　　“这恰恰也是国家所希望的降幅空间，即回到去年10月至12月的价格水平。”薛建雄表示。他同时预计，如果楼市调控政策继续实施下去，上海的楼价在6月或7月的时候就会出现全面下跌，“跌幅可能在10%左右。但这并不包括房产税出台产生的影响在内，一旦房产税确定实施，楼价可能还会有10%到20%的跌幅。”国际金融报