广州住房空置率超国际警戒线一倍 可能低估(图)

珠江新城金穗路某楼盘入住率低，晚上只能见到寥寥可数的灯火 羊城晚报记者 宋金峪 摄

　　广州住房空置率引发热议

　　未纳入调查的郊区楼盘空置率更高

　　本报调查统计的空置率还未包含新建楼盘部分

　　□羊城晚报记者 张秀钦 陈玉霞

　　赵亚洲 詹青

　　“广州住房空置率超国际警戒线的一倍”的消息引起强烈反响。市民、业内专家、开发商纷纷通过微博、博客以及致电本报等方式，发表自己的看法。目前手头上持有3套物业的熊女士说，本报调查得出的“20.24%的空置率，可能还是低了”，广州的实际空置率可能更高。

　　市民：大单位租金低宁可空置

　　熊女士认为广州实际空置率可能比本报调查的结果更高，主要是因为她周边很多朋友都是炒房客。熊女士说：“我身边有很多朋友，比我更专业，资金更足，并且都比较喜欢买房子投资。买了之后出租又嫌麻烦，收益也不高，就干脆让它们空着。假如有好价钱，再将其转手。”

　　熊女士看法不无道理。因为本报调查的楼盘，没有增城、花都等郊区的楼盘；调查的单位，全部为洋房，没有别墅。广州业内普遍认为，在郊区，因为生活配套不完善、出租困难等原因，空置的住房普遍比市区高，当中尤以别墅为甚。

　　市民李也有投资住宅物业，不过他的物业并没有空置，而是将其全部出租。在李看来，广州的投资客，特别是中小户型的投资客，购房后放租的比例很高。空置的主要都是那些大单位。“广州的大单位比较难出租，就算出租，投资回报也不高，加上全新没人住的二手房更值钱，因此买家干脆就让房子空置。”李认为，广州各个区域的空置情况大不相同，“珠江新城的空置率比较高，老城区的空置率就比较低。”

　　专家：广州住房空置率已存风险

　　广州两成多的住房空置率，到底高不高？

　　中原地产项目部总经理黄韬就说，住房空置率达到30%才算高。楼市作为不动产，其区域性很强，要区别对待。比如在市区，10%以上空置就比较多了，而一些郊区盘、别墅盘，可能达到50%，甚至到60%。

　　满堂红研究部高级经理周峰告诉记者，房屋空置率超过一定比例，对应的市场就会出现泡沫，市场的承接力开始下降，楼市的成交量肯定会走低，价格也会见顶回落；20.24%还不算太高，说明广州楼市承接力还是充足的。

　　但在其他业内专家眼里，广州的住房空置率已存在风险。广州市社科院研究员彭澎博士告诉记者，按照国际通行惯例，商品房空置率的警戒线为10%，空置率在10%-20%之间为空置危险区。在国际惯例里，空置率包括了新建及存量两部分，虽然存量占了绝大部分，但也有少量新建。本报调查的空置，只包含了存量部分，按照国际惯例计算，广州住房空置率，实际上还不止20.24%。

　　其实，本报调查的老城区及金沙洲片区、珠江新城片区、北部片区（为白云区楼盘）均在中心六区范围内，也就是我们所说的市区，空置率都在13%以上。用黄韬的话来说，“10%以上空置就比较多了”。

　　彭澎说，房价不可能永远上涨，目前中国正出台严厉的调控政策，广州房价有10%-30%的下降空间，一旦房价下跌，炒房就可能成为负资产，最后还不起银行贷款，“美国次贷危机就是因为居民还不起房贷。”对于空置的房产，“业主向银行借钱越多，风险就越大”。

　　开发商：空置不全是投资客造成

　　记者在调查过程中发觉，市民多数认为广州住房空置的原因就是投资客。住房空置，投资客当然脱不了关系，但是否应该将所有的账都算到投资客头上？

　　珠江投资股份有限公司市场经营管理中心副总经理利瑛觉得，广州投资客的最大特色，就是会将房子出租，纯粹买房空置等升值的并不算多。既然如此，广州为什么还有两成多的住房空置？

　　“市政配套不完善。”在香港上市某广州房企有关负责人这样分析，像珠江新城这样的区域，生活配套不完善，并且整个区域还是一个大工地，非常嘈杂。“珠江新城目前居住条件还不是很好，投资客想出租也有一定困难。一些有钱的换房客，本想将原来住的房子卖掉后搬进珠江新城，最后也改变了主意。”据记者了解，在金沙洲，因为小孩上学的缘故，也有部分家长只得将金沙洲的房子空置。

　　广州银行“认贷不认房”仍是主流

　　“二套房”认定难：房管局系统未和银行系统对接；借款人是否异地购房核查难

　　□羊城晚报记者 刘薇

　　住建部、央行、银监会上周五联合出台了“二套房”认定标准，明确对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行“认房又认贷”的严厉政策。对此，羊城晚报记者昨日采访时发现，省内银行尽管都表态一定会按要求执行，但由于在房产信息核查上还存在难点，因此在目前的过渡阶段，银行仍将主要依靠“认贷”来判定。

　　“认房”存技术难题

　　省内一家大银行房贷部门老总告诉记者，“认房”的执行仍有相当大难度。“首先是现在广州市只能查到个人名下，无法查到家庭。而且广州市房管局的系统并未和银行系统对接，查起来本身就比较麻烦。”该人士表示，即便银行要求贷款人提供未婚证明或者结婚证来判断“家庭”，但对于有些外地购房者来说，完全有可能回原籍开出单身证明，由于民政部门没有联网，银行就无法核查其真实的婚姻状态，只能选择相信，到时查出来反倒成了银行违规放贷。

　　“首先银行没有那么多人力物力和时间去进行跨省查询借款人是否在外地有非按揭购买房产，除非监管部门组织抽查，否则银行很难主动去查。”一家股份制银行相关负责人表示，要解决这个问题，只能等待房管部门信息系统像央行征信系统那样实现全国大联网，此外银行要求借款人出具诚信保证，虽然保留了银行将其不诚信记录录入央行征信系统的追溯权，但这样的追溯权在未来是否会行使也未知，其效力有多大也变得“不好说”。

　　多数中资行暂“认贷”

　　记者昨日咨询了省内多家银行，发现由于存在判定难点和没有总行的操作细则，尽管银行方面都表态会按照新规执行，但在具体操作上，“认贷”仍是主流。

　　深发展一位个贷经理就表示，由于政策刚刚出台，暂时还未遇到名下已有一套一次性付款房产，又打算贷款买第二套房的情况，若遇到这类情况，还需等总行具体操作办法。建行一网点工作人员也表示，暂时还按央行征信系统来放贷，如果已有一套房产，且未采取贷款形式，再贷款买房仍按首次购房来算。

　　不过，据记者了解，一些外资银行在较早时间已开始按“认房又认贷”来操作，要求客户提交房管局证明来认定是否属第二套房。东亚银行广州分行工作人员也表示，对于二套房的认定，需要查询房管局和央行征信系统的记录，经查名下无住房，才按第一套房，如果曾经有购买过住房，无论是否以贷款形式购买，以家庭为单位，再买房均视为二套房。不过，对于已经结清贷款并出售或者一次性购房并出售后，再贷款买房，仍可视为首套房。

　　对此，有中资行人士称，中资行会遇到的问题，外资行同样会遇到。

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　　深圳部分银行：

　　贷款已还清 仍可算首套

　　今天有媒体报道，深圳部分银行仍“认贷不认房”，贷款已还清，仍可算首套。

　　交通银行深圳某支行个贷人员表示，目前仍参照以前做法，即只要购房人将以前的贷款全部还清，再次申请就算首套，可以“认贷不认房”。“但这个政策也可能随时会变。”该人员说，至于申请人是否在国土部门拥有房产记录，银行暂时没有去查。

　　长沙部分银行：

　　操作有难度 仍按老规矩

　　据潇湘晨报今天报道，长沙部分银行表示，由于短期内在操作上仍存在“难度”，暂时仍按征信系统是否有房贷记录的“老规矩”来认定二套房。

　　中信银行长沙分行个贷中心人士告诉记者：“如果要使房产局与银行的信息系统对接，暂时有难度。”据悉，虽然该行原则上执行“认房也认贷”，但暂时操作起来“只能认贷”。

　　北大党委副书记于鸿君为缩小收入差距支招

　　让富人多交税　补贴穷人买房

　　羊城晚报讯 记者陈晓璇、通讯员许国堂报道：收入差距引发心理失衡，进而导致行为失范；让买豪宅的富人多交税补贴穷人买房……昨天，“青春智汇”———粤港澳菁英大学堂开通仪式暨首场报告会在广州举行。成为广东菁英智库特聘专家的北京大学党委副书记于鸿君教授，带来了题为《后金融危机时代的应对之策》的精彩报告。省委常委、组织部部长胡泽君现场为其颁发了聘书。

　　用组合重拳化解收入差距大

　　于鸿君开门见山指出，处于后金融危机的中国，当前面临第一大问题是收入与财富分配的差距过大。据介绍，从2008年的基尼系数情况看，最大的是巴西，0.57，中国是0.44，位居第二。于鸿君由此分析，中国的收入差距的确比较大，如果把“灰色收入”统计在内，中国的基尼系数应该更大。

　　“收入差距引发人们心理上的失衡，心理失衡会引发社会行为的一种失范。这个问题演变下去迟早会酿成大祸。”于鸿君强调，应该用组合重拳来化解，他建议从个人所得税、公司所得税和房地产置业税的政策下手。比如说，进一步甚至大幅度地提高个人所得税起征点，给穷人或者中低收入者留下更多的个人可支配收入；给那些中小企业、经营不太好的企业一些税收优惠政策。

　　按买房面积开征递增置业税

　　在敏感的房地产市场上，于鸿君呼吁开征置业税。他认为，房地产市场调控应该通过增加低端住房的供给来拉动经济增长，增加就业，解决中低收入者的住房，增加中低端的供给。同时，要通过抑制高端住房需求，把房地产的总体价格水平降下来。

　　具体做法设想为：按照买房子的面积大小，开征一种累进税率的税种。比如你买90平方米以下税率为零，90到150平方米税率是5%，150到200平方米是10%，依次递增，然后建立一个解决中低收入者住房的国家基金，财政再注入一部分，大规模地补贴推出低端的住房。这样既不影响经济的增长，也可以抑制高端的需求对房价的拉升，还可以慢慢地缓解两极分化。

　　“我们应该搞一个国家级的工程，解决中低收入者的住房，这得有钱，钱从哪儿呢？按照我的方案，就是从富人中来，你买豪宅，多交税，来补贴穷人买房。”于鸿君说，这个看上去是一种抽肥补瘦，但绝不是劫富济贫，从长远看、从本质上看有利于社会的稳定，有利于国家长远稳定的发展，通过这种办法来缩小财富分配的差距过大。