北京城北楼价暗降 分析称开发商欲盖弥彰要死扛

　　北京城北楼价暗降 开发商欲盖弥彰

　　■本报记者 张一鸣

　　虽然开发商依然高举不降价的大旗，但楼市却已悄然滑入“暗降”通道中，日益萎缩的成交量和逐渐加码的调控力度的双重作用正在逐渐显现。

　　6月6日至6月7日，中国经济时报记者以买房人身份走访了北京北部地区的5个在售楼盘，结果显示，4月中旬房地产调控新政出台后，各个楼盘的人流量骤降，买房人观望意愿强烈，对开发商的小幅降价多数人并不买账。

　　受此影响，号称房价坚挺的京北部分高价楼盘开始暗自小步微调，但面对买房人提出的房价是否下调的疑问，售楼人员却避而不谈，遮掩降价的事实。

　　欲盖弥彰

　　6月6日上午，记者赶到位于北三环附近的红玺台时，售楼处只有稀稀落落的几个看房人。看到以购房者身份走过去的记者，售楼人员马上迎了过来。

　　得知记者第一次过来看房，她很专业地向记者推销起红玺台主打的“LOFT”部分，这类产品由于层高较高，可以隔成两层，被认为是性价比最高的产品，但售价不菲。

　　售楼小姐称，“LOFT”的价格为每平方米6．2万元，比之前略微有所上涨。但这个说法马上引来现场一位买房人的质疑，“半个月前打电话咨询时，你们报出来的均价不是每平方米6．5万吗？”

　　现场略显尴尬，售楼小姐笑而不语，转而把话题引向了即将入驻小区的“人大附小”分校，强调即将在小区里落户的“优越教育资源”。

　　第二天，同样一幕在北四环附近的融华世家再次上演。6月7日下午记者前去看房时，售楼小姐称现在的价格是每平方米3．9万元。

　　但融华世家门口举着广告牌卖房的中介却告诉记者，4月底5月初，这里的价格曾经高达每平方米4．1万元。

　　“她现在报给你的是3月底的价格，中间曾经小幅上涨过。”该中介人士称。

　　尽管不愿意向买房人坦承降价的事实，但在记者走访的5个楼盘中，红玺台和融华世家当天的人流量相对稀少。其中融华世家在记者停留的一个小时里，几乎没有买房人进入，号称走高端路线的红玺台6月6日上午在记者前往时只有三拨人看房。

　　小步微调的高价楼盘未能点燃买房人的看房热情，价格相对较低的五环外项目华贸城人气要比红玺台明显高出一大截。

　　与红玺台类似，位于北五环外的华贸城也主打LOFT，6月6日下午，本报记者在华贸城售楼处看到有将近十拨买房人进出，而且多是年轻的首次置业者。

　　“我们这里的每平方米单价在3万元左右，由于是‘LOFT’设计，相当于花买一层的钱买两层，合下来也就每平方米1．5万元。”售楼人员称。

　　坚持看涨

　　表面上，房地产商们的底气似乎并没有受到人流量骤降影响，记者走访的楼盘中，售楼处的销售人员依然普遍坚持看涨，并强调没有受到4月中旬新政的冲击。

　　与华贸城一路之隔的天润·福熙大道，号称一期已经售罄，二期即将于6月18日开盘，暂定开盘价为每平方米2．3万—2．5万元。售楼人员告诉以买房人身份前往的记者，新确定的开盘价比之前预期的价格每平方米已经下调了近3000元。

　　当记者询问楼市调控新政是否对项目的销售情况产生冲击时，却引来上述售楼人员坚决的否认。她强调，北京市限制一个家庭只能购买一套房子，对于主打大户型的天润·福熙大道反而是利好，“这意味着许多有几套小房子的人会卖掉手头的房子，买我们的大户型。”

　　该售楼人员坚称北京房价向上的趋势并没有改变。“现在房价还在涨，前几天国家发布消息说北京5月份新房价格每平方米上涨了3000元。”但当记者询问数据的具体出处时，售楼人员同样采取了回避的态度。

　　现实显然没有售楼人员向买房人传递出来的“乐观”。焦点房地产网上的数据显示，3月21日到3月28日，华贸城曾经周成交250套，随后便一路下滑，5月30日重新开盘后成交141套，两次开盘推出房子数量差不多，但成交量差距却很大，随后的一周华贸城成交14套。

　　太阳公元的最高成交量出现在3月28日到4月4日，周成交达到267套，随后便一路下滑至个位数，最低的几周只有2套，5月30日出现小幅反弹至26套。

　　融华世家5月中旬以后没有成交量，而售楼人员号称只有3套房子在售，其他都已经卖完。即便是在市场比较好的3月底4月初，融华世家的成交量也只有12套，其他的都在个位数。

　　红玺台从3月份开始没有成交。天润·福熙大道的周成交量从来没有超过10套，即便最高的3月初，成交量也仅8套。

　　焦点房地产网的人士向记者证实，这些数据来自北京市房地产交易管理网，基本能反映各个楼盘的成交量变动情况。这意味着，3月底4月初，北京北部地区的几个楼盘都迎来了今年的销售高峰，而在4月中旬国家宏观调控政策出台后，5个项目均不同程度地陷入到销售停滞状态中。

　　开发商死扛

　　种种迹象显示，成交量低迷的现状似乎已经回到2008年楼市最低迷时，但当年万科大方领跌的情形却并没有再次重演，一些开发商们为何要遮掩“降价”的事实？

　　“我们都在扛着，不愿意降价，即便有小幅微调也不敢承认，主要是怕引起市场的混乱。”在北京南部地区有一个项目的开发商私下告诉记者。

　　事实上，成交量的不断萎缩，和国家对房地产开发商资金要求的不断提高已经让一些开发商感觉到了迎面而来的寒气。

　　上述不愿意透露姓名的开发商表示，楼市新政后，银行普遍收紧了对开发商开发贷款的发放，并且开始追缴之前没有偿还的贷款，部分资金相对紧张的开发商小幅降价很正常，因为他们和买房人一样，也处于“焦灼状态”。

　　但在大多数买房人看来，相比之前的房价大幅上涨，现阶段的小幅下调并不能激起他们的购房热情。本报记者在两天的走访过程中，与5个楼盘售楼处的买房人交谈时发现，几乎所有人都表示，现阶段只是来看看房价是否下调，并不会出手购买。

　　在华贸城看房的一对年轻夫妇的观点在记者采访的买房人中颇具代表性，他们认为，现在的房价已经很高，即便他们想买也买不起。“这次国家调控力度比以前每次都大，我们相信房价能够降下来。”

　　北京我爱我家房地产经纪公司副总胡景辉在接受本报记者采访时表示，现在楼市已经陷入多方博弈阶段，开发商不愿降价，买房人不愿买房，而二手房市场中由投资投机客主导的降价潮已经完成，现阶段只有开发商主动降价才能打破买卖双方观望的僵局。“如果这种局面没能得到有效改观，房价和成交量将长期横盘，下一步或将迎来更严厉的宏观调控政策。”