楼市“变脸”成定局 价格下行趋势或成市场拐点

　　今年国家对房产实现调控新政以来，关注、猜测、预言者不断。不少人把本轮调控的走势与前两次调控进行经验性的类推，期望着不久会有新一轮反弹。甚至有人推测：今年四季度上海房产市场会回暖。

　　我认为，今年房地产市场“变脸”成定局，市场价格总体下行趋势有可能成为市场“拐点”。

　　从调控政策的深入来看“国十一条”以后，中央及地方正以金融、税收等有效手段，逐步凸现本轮调控的决心，并越来越深入市场，目的是抑制投资、打击投机、打压房价。近期关于土地增值税预征比例提高、二套房清晰界定、放贷比例、利率提高等方案的推出以及房产税的信号，都体现出“国十一条”后房地产市场调控政策的逐步深入，并直接影响到后期房地产市场的价格变化，甚至产生对房地产业总体格局的影响。可以预计，与“国十一条”相匹配的其它有关政策在后续似有推出的可能性。

　　从市场流量来看，本轮政策推出后，虽然近两个月来，从市场成交的直接价格变化来看似较平静，但“流量决定价格”的前奏已经出现。上月，上海商品房成交创近六年来市场新低，已说明买卖双方处于强烈观望期。成交流量的严重萎缩，并非是国家调控房价的目的，但观望不久，必会影响到市场价格。相信，这种市场低成交格局持续在六、七月份中出现，八、九月中会导致市场成交价“变脸”。

　　从心态来看。买卖双方面对调控后市场发生的前期效应，心态各不相同。买方持币观望的目的是期待房价下跌，而且不是小跌入市。所谓的刚性需求，也不会急于在政策调控和市场走势并不明朗的时期入市，所以买方处于持币、待购、观望的有利地位。卖方处于观望价格走势、期待调控政策平稳、甚至梦想市场反弹。从五月份新盘开盘严重减量可以看出，开发商在压库等待。虽然恒大地产打折风没有引起市场降价风，但随着市场成交量的萎缩，上市公司因为年内计划要求及部分资金流短缺，房产企业势必会先期促销，必导致市场价格下滑。房地产企业价格同盟的可能性不复存在。

　　因此可以预测，今年的二季度市场观望、流量下挫，三季度价格动荡、流量萎缩，四季度促销拉动价格下行的走势已难以改变。多种信息合成的走势表明：房地产市场价格年内总体下行15-20%的走势已难改变。期待市场快速回暖、价格反弹可能仅仅是卖方市场的自我安慰。文/ 许仰东 (来源：新民晚报)