北京房管部门将叫停商改住项目

　　本报讯 （记者翟烜）记者昨天从本市房屋管理部门获悉，今后北京的“商改住”项目将被叫停。目前，多个部门正在制定关于加强规范非住宅项目销售管理的办法，以禁止开发商将非住宅项目当住宅开发销售。

　　出让的土地分为住宅、商业、酒店、金融等不同类型，按照规定土地性质决定了将来地上建筑物的用途。也就是说，只有住宅用途的土地，才能开发建设住宅项目。而目前，不少酒店、写字楼性质的土地上，却开发出住宅，也被称为“商改住”。

　　据了解，随着城区住宅用地的稀缺，商住项目成为北京房地产市场的主力。因为同样的户型，商改住楼盘价格要比纯住宅便宜两三成，在高房价的背景下受到投资者关注。北京市房地产交易管理网的数据显示，截至昨天，6月领取预售许可的商住项目达到9个，超过了3至5月的总和。

　　市住建委表示，“商改住”导致规划中的商业设施、办公楼建成后全都住进了居民，因此它的存在打破了城市总体规划和区域功能发展的均衡。同时，由于商业项目土地性质和建设规划的要求，在房屋使用年限、功能上都与住宅项目存在差距，就会对消费者的利益带来损害。

　　针对“商改住”存在的隐患，本市多个部门正在制定关于加强规范非住宅项目销售管理的办法。要求各企业在取得非住宅类项目立项核准或备案批复后，必须严格按照原定规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途。

　　届时，相关部门按照城乡规划和相关产业政策在立项等文件中明确非住宅类项目的功能定位和销售限定，其中，还很可能会对购房人的资格进行认定。

　　解读

　　“商改住”房隐患众多

　　“商改住”房屋本身和使用过程都存在很多问题。按照规划要求，非住宅项目的土地使用年限一般为40年或50年，少于住宅项目的70年，贷款期限一般也不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款，也不强制归集公共维修基金，日后房屋需要维修将遇难题。而在使用过程中，此类房屋的水、电等费用都要按商业标准收取，远高于住宅项目，此外一些小户型不通燃气，且不能办理户籍手续。

　　严格规划可回归本质

　　一位曾经开发过“商住房”项目的开发商表示，如果此类房屋被正式叫停，他们将谨慎涉足此类房屋。如果还要开发此类住房，就只能向愿意经营酒店的客户整体出售。因此他们今后会谨慎购买酒店性质的土地，或者在已经有明确客户的情况下再开发。他还说，其实限制“商改住”并不难，只要规划部门严格把关，如对房间内设置卫生间就不予审批，让建成的房屋不能提供住宅功能，就很容易让此类房屋回归原本的性质。

　　“商改住”缘于高房价

　　中国房地产联盟副秘书长陈云峰说，“商改住”兴起其主要原因是住宅价格的不断攀升。另外就是住宅销售速度快，因此回款也相对快。开发商正是出于这些原因，将一些商业立项的项目，改造成住宅来销售。现在北京已经形成的“商改住”项目非常普遍。“此类型房屋不仅会影响房地产行业，甚至会影响整个经济的健康。”陈云峰说，城市需要一定比例的商业、酒店等设施，“商改住”就打破了行业的生态平衡。同时，这类房屋也承担着拉动消费的作用，缺失后会影响地区的经济发展。

　　新闻背景

　　楼市政策趋紧商住房降价

　　楼市政策趋紧，就在上月，市住建委、市发改委等部门联合发文，要求开发商严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，在5月31日后签订土地出让合同的酒店项目未经批准不得擅自分割转让，且停办预售证和房产证，实质就是禁止了酒店类项目当住宅出售的情况，但对写字楼等其他“商改住”的情况未发文。

　　出于对政府再出政策，遏制房价快速增长，尤其是限制以商业和办公立项的商住楼项目销售的担心，部分新开盘商住楼在上周开始降价，优惠幅度达到9.2折甚至8.6折，希望加速房屋销售，尽快回笼资金。