房地产开发商自曝业内潜规则 200万炒成两个亿

　　■5年前，花费约200万元买地；5年后，盖了商品房出售，获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价，而背后却是一个一个的房奴。

　　■刘生（化名），一位来自南方某城市的房地产商人，涉足房地产行业已有20多年。正是他，上述项目的开发商，日前向中国青年报记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事，还有房地产业内鲜为人知的潜规则。

　　■他解释自己这么做的原因时说：“‘出来混总是要还的’，我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱，是该转型为民众做点事了。”

　　房地产暴利从哪来

　　记者：今年年初，任志强公开宣称房地产开发拿地成本高，资金周转时间长，并非暴利行业，您觉得房地产到底是不是暴利行业？

　　刘生：房地产是暴利行业，这一点无可置疑。

　　任志强只是讲了事实的一部分，没有讲全面。建房成本是由三部分构成：一部分是土地成本，所以任志强说现在土地价格很高，房子要卖很贵；第二部分是人工费，主要指工人工资，是弹性部分；还有一部分就是钢筋水泥，这一部分是随市场水涨船高，随着市场环境调整而调整的。比如说，上个月卖1000元一吨的钢筋，这个月卖1100元，但这个成本是可控的。

　　有个调查，开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1／3，包括拿土地，建筑材料，人工费用等。还有1／3是渠道费用，指国家征税及申报费用等合理开支，而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1／3就是开发商的利润。而实际上，如果运作得好的话，利润远不止这么多。

　　记者：怎么运作的呢？

　　刘生：“用土生金。”

　　2004年我与某公司合作，注册成立一个新的房地产公司，一起开发某房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地，按照政府有关文件，按建筑面积收取市场地价的10％。后来我们拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已经在一期工程中完成，共21栋农民房，总计9500平方米的建筑面积，实际容积率3．3，而全部工程竣工后的实际容积率是4．0。

　　上亿元的面积白送开发商

　　记者：除了提高容积率，还有什么渠道增加盈利？

　　刘生：当然还有。

　　我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3．4万平方米，商业面积3000多平方米。第一个生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元。

　　另外一个就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿的商业面积用地。

　　从这个过程中你就可以看出，开发商是怎么把200万元变成两亿元的。

　　开发商开发房产几乎是零投入

　　记者：有人说房地产是高投入、高风险、高回报。

　　刘生：错了，开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，“空手套白狼”。

　　在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式，具体来讲，就是拿你业主的钱来做我的开发资金，加上建筑商垫资盖房，既是现实，又是合法的状态。银行还会大力支持，因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高，而且是先还利息后还本金的。

　　政府跟开发商的关系就像是丈母娘和女婿

　　记者：现在百姓都说你们房地产商背后都有政府在撑腰，是这样吗？

　　刘生：术业有专工，房地产商是一个专业，必然获得垄断的利益。而这种利益的获得是与政府间的合作分不开的。我给你举个我20多年前收地的例子，你就明白了。

　　土地只能是政府征收，我们自己不能收地，国家征用以后再卖给我们。政府按每亩1．6万元的价格从农民手上收过来，再按每亩20万元的价格卖给我们。我们没有和村民谈，政府征了地就给我们了。我们躲在政府后面，那时候还没有招拍挂这个概念，只有行政划拨和国家征用。一开始我们就是搞房地产开发，只是村民不知道。而对于村民来讲，地是不要钱的。在这种特定环境下，哪个村能把土地卖掉，那是很能干的，因为把土地变现了。80亩地卖了，每户都成了万元户，所以村民先前还是很乐意的。后来村民知道实情后才心理不平衡了。

　　记者：这样说政府和开发商像是一个合作的关系。

　　刘生：政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿。有句俗话说：丈母娘看女婿，越看越欢喜。

　　房价高是开发商在钻政策空子

　　记者：房子作为一项固定资产，有投资的价值，有开发商就说房子本身就是给有钱人盖的。

　　刘生：这话没错，房子是有投资属性的。但作为国策，中国要保证社会的和谐发展，长久稳定，房子只能是拿来住的。现在我们看到房地产政策出现了一个根本性的改变，就是把房子定位为是用来住的，现在中央已经有一个很明显的意图，就是房子的功能是用来住的，所以不允许去炒。

　　记者：您认为怎样才能扼制房价不断飙升？

　　刘生：房价高的原因，一是政府缺位了，另外就是我们的政策有空子可钻。政府应该做保障性住房这一块儿。但是我们保障性住房推出17年了，没有一年真正去执行。

　　政府应该大量兴建保障房，用来解决普通老百姓的住房问题。而且由于保障房所有权是政府的，这样土地增值以后产生的利益是政府的。现在政府已经开始加强保障房建设，如果政策实施得好，肯定是可以拉低房价的。

　　记者：开发商是否愿意建设保障房呢？

　　刘生：在形势不好的时候，有的赚总比没的赚好。前两年房地产不景气的时候，万科在广州拿了一个40万平方米的土地，就是帮政府打工嘛。什么概念呢？就是万科把其开发商的角色降低到建筑商，在里面收个工本费。据《中国青年报》