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房地产开发商自曝业内潜规则 200万炒成两个亿

来源:三秦都市报
2010年07月03日14:11


  ■5年前,花费约200万元买地;5年后,盖了商品房出售,获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价,而背后却是一个一个的房奴。

  ■刘生(化名),一位来自南方某城市的房地产商人,涉足房地产行业已有20多年。正是他,上述项目的开发商,日前向中国青年报记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事,还有房地产业内鲜为人知的潜规则。

  ■他解释自己这么做的原因时说:“‘出来混总是要还的’,我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱,是该转型为民众做点事了。”

  房地产暴利从哪来

  记者:今年年初,任志强公开宣称房地产开发拿地成本高,资金周转时间长,并非暴利行业,您觉得房地产到底是不是暴利行业?

  刘生:房地产是暴利行业,这一点无可置疑。

  任志强只是讲了事实的一部分,没有讲全面。建房成本是由三部分构成:一部分是土地成本,所以任志强说现在土地价格很高,房子要卖很贵;第二部分是人工费,主要指工人工资,是弹性部分;还有一部分就是钢筋水泥,这一部分是随市场水涨船高,随着市场环境调整而调整的。比如说,上个月卖1000元一吨的钢筋,这个月卖1100元,但这个成本是可控的。

  有个调查,开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1/3,包括拿土地,建筑材料,人工费用等。还有1/3是渠道费用,指国家征税及申报费用等合理开支,而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1/3就是开发商的利润。而实际上,如果运作得好的话,利润远不止这么多。

  记者:怎么运作的呢?

  刘生:“用土生金。”

  2004年我与某公司合作,注册成立一个新的房地产公司,一起开发某房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地,按照政府有关文件,按建筑面积收取市场地价的10%。后来我们拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已经在一期工程中完成,共21栋农民房,总计9500平方米的建筑面积,实际容积率3.3,而全部工程竣工后的实际容积率是4.0。

  上亿元的面积白送开发商

  记者:除了提高容积率,还有什么渠道增加盈利?

  刘生:当然还有。

  我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米,其中,住宅面积3.4万平方米,商业面积3000多平方米。第一个生财之道是,这3000多平方米商业面积合同上没有说明,是开发商的红利,至少价值1亿元。

  另外一个就是,总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后,开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元/平方米来算,一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元,因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右,开发此项楼盘,开发商总共可以获益两亿元,另外还有一个价值1亿的商业面积用地。

  从这个过程中你就可以看出,开发商是怎么把200万元变成两亿元的。

  开发商开发房产几乎是零投入

  记者:有人说房地产是高投入、高风险、高回报。

  刘生:错了,开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下,开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金,房产开发商盖房子是不要钱的,“空手套白狼”。

  在房屋预售的时候,开发商几乎可以收回全部成本,甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式,具体来讲,就是拿你业主的钱来做我的开发资金,加上建筑商垫资盖房,既是现实,又是合法的状态。银行还会大力支持,因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高,而且是先还利息后还本金的。

  政府跟开发商的关系就像是丈母娘和女婿

  记者:现在百姓都说你们房地产商背后都有政府在撑腰,是这样吗?

  刘生:术业有专工,房地产商是一个专业,必然获得垄断的利益。而这种利益的获得是与政府间的合作分不开的。我给你举个我20多年前收地的例子,你就明白了。

  土地只能是政府征收,我们自己不能收地,国家征用以后再卖给我们。政府按每亩1.6万元的价格从农民手上收过来,再按每亩20万元的价格卖给我们。我们没有和村民谈,政府征了地就给我们了。我们躲在政府后面,那时候还没有招拍挂这个概念,只有行政划拨和国家征用。一开始我们就是搞房地产开发,只是村民不知道。而对于村民来讲,地是不要钱的。在这种特定环境下,哪个村能把土地卖掉,那是很能干的,因为把土地变现了。80亩地卖了,每户都成了万元户,所以村民先前还是很乐意的。后来村民知道实情后才心理不平衡了。

  记者:这样说政府和开发商像是一个合作的关系。

  刘生:政府跟开发商的关系,就像是丈母娘和女婿。有句俗话说:丈母娘看女婿,越看越欢喜。

  房价高是开发商在钻政策空子

  记者:房子作为一项固定资产,有投资的价值,有开发商就说房子本身就是给有钱人盖的。

  刘生:这话没错,房子是有投资属性的。但作为国策,中国要保证社会的和谐发展,长久稳定,房子只能是拿来住的。现在我们看到房地产政策出现了一个根本性的改变,就是把房子定位为是用来住的,现在中央已经有一个很明显的意图,就是房子的功能是用来住的,所以不允许去炒。

  记者:您认为怎样才能扼制房价不断飙升?

  刘生:房价高的原因,一是政府缺位了,另外就是我们的政策有空子可钻。政府应该做保障性住房这一块儿。但是我们保障性住房推出17年了,没有一年真正去执行。

  政府应该大量兴建保障房,用来解决普通老百姓的住房问题。而且由于保障房所有权是政府的,这样土地增值以后产生的利益是政府的。现在政府已经开始加强保障房建设,如果政策实施得好,肯定是可以拉低房价的。

  记者:开发商是否愿意建设保障房呢?

  刘生:在形势不好的时候,有的赚总比没的赚好。前两年房地产不景气的时候,万科在广州拿了一个40万平方米的土地,就是帮政府打工嘛。什么概念呢?就是万科把其开发商的角色降低到建筑商,在里面收个工本费。据《中国青年报》

(责任编辑:news9)
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