农行房地产贷款不足忧

　　中新网7月6日电 2009年的房地产市场风云变幻，全国房地产市场的回暖，迎来了一场又一场猛烈的投机性涨价风潮。房地产价格过高、上涨过快、供应紧张的问题一再被推至舆论的风口浪尖。随着房地产业热度的不断攀升，银行房地产信贷业务亦不断扩张。中国的房地产业是否隐藏泡沫？房地产信贷的扩张是否会愈演愈烈？潜在的泡沫危机会不会带来的银行业相关信贷业务的风险？这一系列的问题已然成为了大家热议的话题。

　　与此同时，为了冷却持续升温的房地产业，政府不断地出台房地产调控政策，严格限制各种名目的炒房行为。由于房地产业和银行信贷业务的息息相关性，每每有新的抑制房市的政策通知出台，必然对银行股带来一定的冲击。农行的上市项目适逢房地产抑制性条款频频出台的2010年上半年，农行的房地产信贷业务会不会成为其上市过程中一块烫手的山芋呢？

　　中国房地产业中长期是稳健、健康的

　　关于这个问题，让我们先放眼整个中国的房地产业，从供求关系的角度来分析目前房地产市场存在的问题和引发这一系列问题的原因。供给方面，由于金融危机期间新开工的房地产项目比较少，因而导致危机结束后新商品房市场供应量较低；而需求方面，由于政府为缓解金融危机带来的宏观影响而采取了较为宽松的货币政策，使得资金市场流动性比较充裕，因而推高了房地产价格。

　　然而，供求关系不平衡所导致的房价上涨存在一定的区域差异。一线发达地区的房地产价格上涨较快，一定程度上确实存在泡沫，需要进行区域性的调整；但二、三线城市的房地产业仍然存在较大的发展空间。从房地产种类结构来看，风险较高的其实是商用房。有相关数据显示，商业物业空置率约为10%，而住宅物业的空置率仅为3%左右。

　　总的来说，中国的人口红利导致住房刚性需求和改善性需求增长强劲。受自住性需求、改善性需求、投资性需求驱动， 中国房地产业中长期是稳健、健康的。

　　农行有足够信心抵御短期房价小幅调整

　　全行业的情况如此，农行的房地产贷款风险几何呢？根据农行招股意向书披露，农行的房地产相关贷款(包括对公房地产贷款和个人住房按揭贷款)09年末余额占总贷款比例的四分之一不到，这一比例在四大行中最低，因此与可比同业大型商业银行比起来，农行受房地产业振荡的直接冲击将会是最小的。

　　按房地产相关贷款种类细分，农行的房地产业对公贷款业务品种布局合理，主要投向风险程度低的业务品种，特别是住房和土地开发贷款上。农行对于这部分贷款的投放区域和投放对象均保留了较强的主动选择性，主要投向经济发展程度较高的环渤海、长三角、珠三角三大板块地区和行业中较大、资质良好的客户。

　　近期严厉的房地产调控政策可能对2010年住房按揭贷款需求增长造成一定的抑制，短期内可能会影响个人住房按揭贷款的需求；而政策对新增的首套房利率打折大大减少，二套房以上利率上浮，有助于农行进一步提高贷款收益率。从长远角度来看，房地产调控政策非常有益于保障农行的房贷质量。

　　据接近监管机构的消息人士透露，按照银监会统一安排，农行按照监管要求开展了房地产相关贷款压力测试，其结果表明，农行与其他银行公布的测试结果大体相当，能有效对抗短期房价小幅调整，基本上可以排除爆发类似美国的次贷危机的可能性。

　　房地产相关业务绝不是“烫手的山芋”

　　随着上市进程的不断推进，农行目前对于2010年房地产行业也在保持高度关注，并致力于加强行业研究，对房地产行业信贷政策做出适度调整，总体原则为控制房地产行业信贷总量、通过调整和优化信贷结构控制风险。

　　从农行管理层本次发行路演过程的表态可以看出，农行的房地产相关业务绝不会是管理层避而不谈的弱点、盲点，通过持续完善贷前、贷中、贷后各环节风险管理工作，相信农行有足够的信心和实力控制房地产相关贷款的利害，从而扬长避短。