广州豪宅领跑楼市 资产“安全岛”效应显现(图)

市中心用地资源日少，中心区豪宅稀缺性日高，因而保值及抗风险能力都相对更强。

　　上半年广州楼盘成交数据出炉，四大因素驱动豪宅盘领跑成交总金额

　　自2010年4月17日二套房新政出台至今，新一轮楼市调控给楼市带来巨大影响。5、6月全国楼市处于量跌价滞状态。然而，受通胀影响，在“不限外”楼市新政下，处于“价格洼地”的广州豪宅受影响相对较小。

　　据网易房产统计的数据显示，广州市中心豪宅社区汇景新城，上半年仍实现22.13亿的超高成交量，勇夺广州上半年楼市成交金额冠军，其中，在新政出台后的5月份，成交量仍旧超过2.7亿元。在逆市与通胀压力下，广州豪宅市场仍备受看好。

　　“价值洼地”成为资产“安全岛”

　　广州楼市发展相对京沪深更为理性，理性发展造就的楼市“价格洼地”，在今年逆市中成为资金“安全岛”，占据城市稀缺资源的豪宅，在通胀局势下成为买家的首选保值产品。

　　据网易房产统计数据显示，2010年上半年，广州楼盘成交金额TOP10榜单上，成交均价超过1.4万元/平方米的楼盘有8个，其中2个成交均价超过2万元/平方米。来自经纬行研究中心的数据也显示，从5月底到6月，广州豪宅每周签约成交量稳中有升，近两周的成交量已接近新政出台前水平。有业内人士指出，在整体平淡的市场中，受市区土地稀缺性、“价值洼地”效应、亚运会等利好拉动，抗风险能力相对更强的豪宅项目，成为广州2010年楼市的最大亮点。

　　4月11日，恰逢4月17日二套房政策出台前一周，国金证券首席经济学家金岩石在《中国高端物业的理性繁荣》的演讲中，明确指出高端物业具有领涨止跌的特性，也是货币的理性去向。他表示：“金融危机使美国整体房价下跌了30%，但豪宅区不跌反而逆势上涨，2002年到现在，香港楼市的销售均价上涨了130%~150%，而豪宅上涨超过了200%。因此，资金往往流向代表理性置业的高端物业。”

　　逆市中广州楼市的表现与金岩石的论点相符。从上半年广州全市成交数据表看，排名前20的楼盘里，最大的赢家是高端物业；从各销售额排名榜中来看，高端物业受本轮调控影响相对较小，成交金额远超中低档盘。2010年广州上半年成交金额前十名楼盘中，市区盘占总量的70%，比去年大有增长；其中均价超过1.8万元/平方米的楼盘数量，比去年增加2个，甚至还出现了2个均价超过2万元/平方米的楼盘。其中销售冠军汇景新城的均价高达26338元/平方米，相比去年年均2万元/平方米的销售均价，升幅超过30%。

　　广州新政“不限外”，“价格洼地”效应显现

　　来自经纬行研究中心的监控数据显示，自5月中下旬广州地方实施细则落地后，“不限外”的实施细则令豪宅市场迅速回升，近6周以来，豪宅成交量已持续攀升，到6月中下旬已基本恢复到4月中旬楼市调控前的水平。

　　有业内人士指出，广州作为中国的老牌大都市，是国家五大中心城市之一，也是广交会所在地，更是珠三角城市群的核心，广州的经济发展与城市前景完全不亚于国内任何一个一线城市。作为国内房地产业发展最早的城市，时至今日，与上海、北京、深圳、杭州这些同为一线城市的地方相比，广州的楼价却仍处“洼地”，特别是豪宅价格，更只有这几个地方豪宅价格的二分之一、三分之一，甚至于只有几分之一，成为全国一线城市房地产价格的“洼地”，未来增长空间备受看好。

　　随着亚运会等国际盛会加速广州的国际化进程，广州城市价值迭升，令广州豪宅迎来前所未有的发展良机。随着2010年亚运会临近，在“洼地效应”与亚运盛事带动下，广州豪宅市场正吸引越来越多的外地投资客及在穗工作外地、外籍人士的关注，成为各地投资者们心目中的资金保值、增值投资的首选；另一方面，广州新政落地细则并没有明显“限外”，令市场信心恢复更为快速，也为外地资金保留通道，因此直接造就了豪宅市场逆市回升的良好势头。

　　来自汇景新城销售中心的统计数据显示，自四月份以来，来自外省、珠三角和港澳地区，的买家明显增多，法国国际学校的进驻更为其带来了一批外籍业主。

　　亚运盛会释放高端购买力

　　随着“大广州”格局的拉开，众多跨国企业、区域性及全国性总部相继布局广州，广州高端购买力提升迅猛。广州市的人均GDP全国排第二，仅次于深圳。广州金融资产（不含房产）达到100万美元以上的人群，达到4.5万人，年收入达25万美元的超过8万人，其中还不包括来自北京、上海、深圳、香港等全国及世界各地的买家，且这些数据还是相对保守的。

　　此外，2010年4月7日，广东与香港签署了《粤港合作框架协议》，使这一区域形成3000多万人口、6000平方公里、6000亿美元的贸易区，跃升为世界最大城市群，无形中增加了广州高端购买力人群的数量。

　　亚运盛会的即将举行，以及调控政策的出台，为高端购买人群制造了把握豪宅机遇的好时机。在这种背景下，楼市新政面前，高端物业在风险面前的表现远远好于普通物业。广州豪宅的价格洼地，更成为高端购买力人群的资产避风港。作为“中央国际住区”代表的汇景新城，在这次调控中占尽豪宅机遇之利，表现抢眼。

　　从中国指数研究院权威发布的“中国房地产指数系统总评榜”来看，4月汇景新城单月销售金额超过3.4亿元，位居广州中心城区住宅销售排行榜榜首、广州商品住宅销售金额排行榜第二。在5月广州楼市总体成交平淡情况下，汇景新城却仍保持良好的销售势头，月度销售额仍然超过2.7亿元，跃居广州中心城区住宅销售排行榜以及广州商品住宅销售金额榜两榜榜首。

　　在上半年广州销售金额排行榜中，稳居冠军位的汇景新城，其销售套数虽然比第二名少近1500套，但成交总额却高出第二名7亿多元，豪宅相比传统物业的抗风险能力不言而喻。

　　通胀压力增大，广州豪宅成资金“避风港”

　　今年以来，人民币增值及通胀压力日大，而2008年以来的全球金融风暴影响却仍未消除，因实体经济回暖周期较长，部分产业需求大幅萎缩，不少民营经济投资人对加大产业投入仍比较谨慎，大量闲置资金急需寻找出路，而固定资产，特别是占据稀缺资源、抗风险能力相对较强，每套又动辄千万元以上的豪宅，对这些手持大量资金但求稳妥出路的高端客们来说，确实是吸引力不低。

　　中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立也表示，受金融风暴影响，去年以来流动性充裕令市场通胀预期持续加强，投资者们纷纷以将财富转移到价格已见底回升的高端住宅，从长期投资增值、存储保值和改善居住环境等需要考虑，投资豪宅都是相比较为稳妥的理财方式。

　　以广州豪宅标杆——汇景新城为例，该盘今年以来的买家结构分析数据显示，该盘投资购房和为资金保值、增值而购房的买家今年以来所占比重环比增长了8%，目前已占总量的四分之一左右。作为成熟的楼市买家，高端投资客们对楼盘的选择更有经验、考察更细致，也更看重物业的增长前景与抗风险能力。令买家看好的是，与海口、三亚等因“炒楼团”而一夜暴富的城市相比，广州豪宅自住率为全国一线城市最高，如汇景新城的自住率就高达90%，其市场更稳健，投资泡沫更少，当之无愧成为当前各类投资资金的理想“避风港”。