唐家岭拆迁凸显农家院买卖纠纷

　　本报讯 记者从海淀法院山后法庭获悉，随着唐家岭启动拆迁，山后法庭受理的唐家岭地区居民购买农民房引发的纠纷明显增加。由于其中三成左右的此类案件在执行中存在“腾退两难”（居民腾房难和农民退折价款难），山后法庭正在探索在唐家岭类案件中，改腾房退款为分割拆迁款的纠纷处理模式。

　　据介绍，海淀区山后农村由于自然环境好，离城区又近，早在上世纪八九十年代，不少当地农民就开始将自家的闲置住房卖给城里人。当时几万元就可以买到一个不错的农家小院。而随着唐家岭等海淀“挂账村”的拆迁改造，一个农家院在拆迁中能够拿到的补偿款动辄上百万，多则几百万，同时还能以优惠价格购买回迁房。在巨大经济利益面前，许多在十几年甚至20年前将自己住房卖给城里人的农民开始反悔，以当时不懂法或未经家人同意为理由，向法院起诉要求确认之前签订的房屋买卖协议无效。

　　按照市高院关于审理居民购买农民房“原则判合同无效”的精神，过去法院在审理此类案件中，绝大多数都是判决房屋买卖合同无效，要求城里人腾出农民房，同时要求卖房农民根据房屋价值及地价的“三七开”，即评估价的70%给付买房人折价补偿款。

　　山后法庭的金川法官告诉记者，法官们在司法实践中发现，机械地按照市高院的原则判决此类案件，在执行中有三成左右的案件出现了“腾退两难”。首先是购房人存在无第二套居所的情况，腾退房屋后无处居住，导致退房难。其次，由于京郊土地和房屋快速升值，涉案房屋的评估价值高达几十万甚至上百万，卖房农民在没有拿到拆迁款之前，往往也无力向购房人支付折价补偿款。

　　为了妥善解决此类居民购买农民房纠纷，山后法庭提出在制定调解方案时改“腾房退款”为直接分割拆迁款，即对拆迁地区或面临拆迁地区采取促成买房人和卖房农民签订拆迁补偿协议的办法，不再对涉案房屋进行腾退处理，而是由双方约定拆迁补偿款分配比例，到房屋拆迁时双方按约定的比例分割拆迁款。目前，山后法庭已用此办法成功审结了一例“两难案例”。