专家称楼市调控宜“软着陆” 房价下跌尚不明显

　　西班牙对外银行亚洲首席经济师斯蒂芬·施瓦茨评论，中国现在的房价与未来经济和收入的增长相比才算合理。言外之意，房价有透支之嫌。“北京、上海、深圳的实际房价高出当地均衡价格20%-30%，而以北京为例，其房价负担比是美国纽约等城市的2-3倍。” 7月12日，西班牙对外银行亚洲首席经济师斯蒂芬·施瓦茨（Stephen Schwartz）在接受本报记者采访时指出，中国房地产调控政策不宜马上退出，下半年调控将是一个“软着陆”的过程。

　　近日，有关“暂停三套房贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出”的传闻引发了一场楼市调控或将转向的猜测，虽然，包括住建部及银监会等相关部门已出面澄清“政策要求和标准没有任何变化”，但有关未来楼市调控的疑问仍悬在空中。

　　房价下跌不明显

　　房价被认为是此轮楼市调控“转向”的风向标。

　　“房价的增长来自于贷款和资产流动性的快速增长，目前这两者都开始放缓。加上采取增加首付比例和贷款利率，以及限制购买三套房等遏制投机的政策，已让成交量大幅下跌，但房价的下降并不明显。” 施瓦茨的观点十分明确。

　　7月12日，国家统计局发布的数据显示，虽然6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%，为16个月来首次负增长，但作为调控主战场的一线城市，环比下降的幅度却不如预期，上海、深圳、北京分别仅为1.4%、0.9%和0.4%。

　　对此，任志强向本报记者表示，房价肯定要降也必须再降。在任志强看来，“降房价已是一个政治问题”，在这种压力之下，房价有可能会回到去年6月份的水平，也就是说房价指数将下降四五个点。“现在才降了1个点。”

　　北京中原有关负责人也指出，虽然成交量节节下滑，二手房价也率先下降，通州部分小区的售价新政以后降幅已超过3成，“但目前并没有形成非常明显的新房定价下探现象。”

　　不仅如此，施瓦茨也提出，一线城市的真实房价远远高于其均衡房价，“这应该引起决策部门的关注。”施瓦茨提供的报告显示，除广州真实房价接近均衡房价之外，深圳、上海和北京都面临两者失衡的问题。“上海从2003年开始，北京从2007年开始，真实房价就比均衡价格高出20%-30%。深圳情况也类似。”

　　施瓦茨甚至评论，中国现在的房价与未来经济和收入的增长相比才算合理。言外之意，房价有透支之嫌。

　　西班牙对外银行向本报记者提供了一组来自亚洲发展银行2010年4月的数据显示，中国房价收入比例上升，反映出楼市过高的价格。其中，北京、上海、深圳这个比例分别为22∶3、19∶3、22∶1，而美国洛杉矶、旧金山、纽约分别为10∶0、9∶8、7∶1。“一线城市的住房可负担能力明显高出美国2-3倍。”

　　施瓦茨预计，一旦主要城市的房地产价格出现20%-30%的下降，政府才可能放松其紧缩性政策。

　　“软着陆”

　　既然“政策要求和标准没有任何变化”，那么，楼市调控如何继续？

　　任志强认为房价上涨过快的城市可以进行调控，但并不是说全国房价都要进行调整。如果按照全国的平均指数来讲，有的地区必须涨，有的必须降，“调控政策不应一刀切。”

　　远洋地产董事局主席李明7月13日在接受本报记者采访时也表示，新的政策不需要再出台，但旧的政策也没有必要退出。他认为，宏观经济对于房地产的过于敏感，并不利于市场的健康发展，客观地说，中国经济总量大，各地发展水平差异比较大，实行的又是政策统一的管理方式，这就决定了所有的政策都有一个滞后性，一定要让市场有一个反应时间。“什么都要看清楚了再调整，不怕慢，就怕错。”李明极力呼吁政策的稳定性。

　　施瓦茨分析说，近几年中国房价迅速上涨，主要受房地产贷款增长的推动，而房地产贷款则主要来自住房贷款。政府对流动性泛滥带来的后果“有所认识”，但对于宽松货币政策调整的态度“处境尴尬，难求平衡”。

　　西班牙对外银行新兴市场首席经济师Alicia Garcia Herrero认为，如果中国放松对房贷的控制，房价将会马上回升，因为目前市场的冷却来自于对流动性的普遍压抑，“一旦放松，资金将毫无疑问马上流入市场。”

　　西班牙对外银行研究报告认为，中国仍然较高的房地产价格，可能促使政府采取进一步措施以冷却市场。“近期房价下调的可能性极大，但幅度不会太大，房地产调控或将‘软着陆’”。

　　第一太平戴维斯(Savills)北京投资部董事纪刚则预计下半年调控应该不会像上半年那么强势，持续现在这种状态的可能性大一些，“因为经济面压力不像去年那么大，更多的重点应放在调经济结构上。”

　　任志强则直指供应层面。“如果不从市场的供需角度去进行调控，增加供给，政策一旦松动，房价仍有反弹可能。”

　　楼市调控如何实现“软着陆”或才是真正的考验。