别墅均价上半年涨近六成 独栋成为别墅市场主流

　　受市场调整影响，上半年别墅成交量滑坡，但成交价同比涨六成。适应高端人群需要的顶级别墅正在定制中，预计价格过亿

　　中国房产信息集团发布的最新数据显示，上半年一手别墅的供需量虽然都出现大幅下滑，但平均成交价格已达到704万/栋，环比上涨29%，同比上涨58%；其中独立别墅的平均成交价格已经高达1463万元/栋，环比上涨33%，同比涨48%。

　　独栋成为别墅市场主流

　　分产品类型来看，叠加、联体、双拼别墅的栋均总价分为418、459和506万元/栋，相对于独栋别墅高达1463元的售价，其他三类产品的售价差距不大。这导致了多数开发商将单套面积和花园面积尽量压小也要做到独栋，其他产品则尽量用来做足容积率。叠加、联体、双拼别墅只有一些创新型项目中，作为整体需要的一种补充。因此，近年来独栋别墅逐步成为别墅市场的主流，其他类型的别墅则成了辅助产品。

　　实际上，独栋别墅也在随着市场需求的变化，呈现两极分化状态。为了适应家庭规模的缩小和房价快速上涨，大部分独栋别墅在满足提升舒适度的条件下，面积越做越小；另一头则是大花园大面积的别墅，以适应高端人群举办家宴和私人活动的需要。

　　别墅供应量将逐步缩小

　　中房信的数据还显示，上半年别墅供应量为98.4万平方米，环比大幅下滑35%；成交量为76.8万平方米，环比大幅下滑了61%。不过，由于去年下半年别墅的供需量均创下了历史最高水平，基数较大，因此上半年虽大幅下滑，却未创下历史最低水平。

　　中房信分析师薛建雄认为，随着二手房体量上升和新房体量减少，新房会呈现高端化趋势，其中高档别墅所占的比重也会相应增加。因此，去年别墅市场的供需量才达到历史高峰，而公寓出现在06年底和07年初；不过随着新房市场供应量的缩小，别墅的供应量也会逐步缩小。

　　降价效应未及高端别墅

　　薛建雄指出，对比公寓、别墅和独栋别墅市场，可以发现，由于产品层次的递增，房价上涨的时间呈顺次后延之势，跌价的时候也会呈类似趋势。

　　目前，郊区的公寓价格开始领跌，等传导到市中心公寓和别墅市场后才会逐步传导到高端独栋别墅，因此独栋别墅价格的下跌反映到数据上可能要等到明年初。因为高档别墅的客户层次要高于高档公寓，开发商更不敢轻易降价得罪客户，要等更多低价上市项目成交后才会把高端别墅均价拉低，所以高端别墅在房价下跌时，常会出现大面积的长期滞销现象。

　　绿城倾力定制过亿别墅

　　地处上海市区、浙江和大虹桥之间的马桥板块，因为有华人世界和国内较有号召力的和黄、绿城两家大开发商和超过2000栋超低密度别墅建设规划及游艇、高尔夫、国际网球中心等高端配套，极具下一个主流高档别墅区的雏形。

　　据了解，上海绿城玫瑰园规划建造236栋别墅，平均每栋占地5.1亩，即将定制的岛状地块别墅占地更是在10亩以上。该项目起初借鉴20世纪末欧洲高级社区蓝本进行规划，产品继承20世纪初上海老洋房脉络，并施予绿城一贯的精雕细凿，寄希望于打造一段21世纪的湖南路传奇。三、四期中央的岛状地块绿城将采用定制模式来提升产品，使得别墅风情、功能布局和室内空间装饰都能够根据客户的个性化需求进行调整。

　　这些占地10亩以上的半岛别墅也将把门槛提高到1亿水准。