来源：青岛新闻网
山东版楼市新政出台 新房将由政府限价
拿地后，商品房销售价格政府提前控制，开发商不得随意定价，否则将罚款；擅自更改容积率地块将被收回；从源头入手，囤地者两年禁买土地；土地成交后6个月内必须开工，3年必须建设完工…… 7月14日，记者从省国土资源厅了解到，日前该部门出台了《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知》，进一步对房地产市场进行调控。14日记者采访获悉，青岛大部分楼盘能在6个月内开工，但3年完工的却不多。对于此新政，岛城专家表示属于临时性政策，但非常严厉，执行下来楼市会进一步调整。另外，青岛市国土局已经接到此通知，下一步会按新政实施。
◎重要政策解读
开发商不能随意定价了
重要条文：通知中明确提出，规范住房用地出让条件管理，土地出让方案中要增加房产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求，并写入出让合同，约定违约处罚条款。严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。专家解读：“最近国土资源部刚下达了整顿土地市场的通知，紧接着山东省便出台了新政策，这传出了一个信号，说明接下来将继续调控楼市。”青岛楼市知名分析人士龙江告诉记者，“这不是长久政策，只是阶段性的，但短时间内可以控制房价。今后，开发商拿地合同中已经规定好了所有事项，价格范围、套数、户型面积，这在以前是没有的。以后开发商就没法随意定价了，也是防止部分开发商定价过高。另外，通知还提到控制大套型住房，这是在考虑普通购房者，总价低才能买得起。这确实是新举措，以前没有实施过，规定得非常细，但属于临时性政策，相关部门希望在短期内控制好房价。”
土地首付50% ，1年内付清
重要条文：通知还提到，严格土地出让合同管理。土地出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50% 的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。
专家解读：“以前的时候，土地出让合同中规定的东西很少，按照新政策，规定要求非常多。另外，通知提到的更改规划指标收回土地，比较严厉。更改容积率、擅自加盖楼层这在以前是发生过的，现在明确了，今后有此行为可能被收回，此举对限制开发商有很大作用。”龙江介绍说。
拿地6个月开工、3年建完
重要条文：严格把握商品房用地市场准入关口。全面推行“净地”出让制度，确保土地出让后能够及时交付土地。土地出让成交确认后，应在10日内正式签订国有土地使用权出让合同，出让合同须明确开工、竣工时间，约定的开工时间不得超出合同签订之日起6个月。竣工期限不得超出出让合同约定动工期限之日起3年。
专家解读：“之前，国家曾有类似的规定，但是没有这么详细。”岛城楼市专家张百忍介绍说，“6个月内动工比较容易，但是3年内完工很难。像一些旧村改造项目，面积非常大，前前后后很费时。但3年对于普通项目应该还是可以的。现在有些项目采取表面动工，实际囤地，3年不完工。此政策针对的是这些项目。”
囤地者两年内禁止再拿地
重要条文：加强房地产用地开发利用诚信管理，建立企业诚信档案。对用地者违法用地、招拍挂竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同、拖欠土地出让价款、未按合同约定开竣工、闲置土地、囤地炒地等不履行土地出让合同或划拨决定书的，自发现之日起，市、县国土资源管理部门应禁止其在二年内参加土地竞买。
7月20日前，各市国土资源部门要将本辖区专项整治和处理工作形成书面报告，连同出让合同专项清理报告一并上报省厅。
专家解读：“一年来，山东省一直要求各地加强土地供应，青岛市的土地供应量也在增加。但供应量加大只是一方面，还得看住宅何时上市。此政策就是打击囤地的，以此保证住宅供应量，防止土地晒太阳。”龙江介绍说。
◎政策落地
下半年土地供应将增加
此次新政策，对土地供应等方面的规定非常详细，通过加大土地供应增加市场住宅量，但记者采访发现，4个月以来，青岛市区土地供应量非常少，仅拍卖了9块地。
自3月份包括青岛工人疗养院在内的6幅地块进行拍卖后，市内四区再无住宅性质土地入市，市区土地进入零供应时代。直至7月9日市区才有3块地入市。
7月9日，青岛市国土局发布公告称，本月底将有3块土地拍卖。市北区敦化路以南 、连云港路以东地块，位于中央商务区内，土地的面积为16703.9平方米，楼面地价为3520元/平方米，并配建经适房不少于307套 。第二块土地位于四方区清江路159号，土地面积17579.41平方米，起拍价为3240元/平方米。三号地块位于四方区哈尔滨路，土地面积为20251平方米，楼面地价为4340元/平方米，配建经济适用住房不少于271套 。拍卖会定于7月30日举办。
市区的地都哪里去了？难道是无地可卖？7月14日，记者从市国土局了解到，土地招拍挂是有一定程序的，地块符合拍卖条件以后才能进行拍卖，下半年会有更多的地块进行拍卖。
郊区地价已经涨了
让人意外的是郊区地价出现了上涨势头，今后郊区房价走势确实让人捏把汗。新公布的数字显示 ，位于开发区井冈山路西侧、滨海大道北侧的一幅地块被青岛惠邦物业修缮有限公司以4960元/平方米的价格竞得；位于开发区珠江路以南、矿大西路以西的地块被山东兴华建设集团有限公司以4600元/平方米的价格竞得。位于富春江路南侧、江山路西侧的一幅住宅用地以3499元/平方米的价格被青岛嘉德置业有限公司拿下，而该地块的起拍价仅为1716元/平方米。
“郊区的地价上升很快，比起拍价高一倍成交，这在以前是很少见的。去年，城阳一些地块经常以起拍价成交，现在不行了。”张百忍说道，“地价上去了，今后郊区的房价肯定低不了，开发商开盘得考虑自己的成本。”
青岛已经接到相关文件
记者从省国土资源厅网站看到，此通知是 7月12日下达的，目前山东省各地是否接到了通知？各地是否已经开始执行新政策？14日下午，记者首先采访了山东省国土资源厅。一位工作人员告诉记者文件早已下达到各市国土局，文件下达日起各市国土局都得按照新政策执行。随后，记者联系了青岛市国土局。政策法规处的工作人员告诉记者，文件确实已经收到，青岛市下一步会按照文件里规定的贯彻落实。对于下一步青岛是否跟进相应政策，该工作人员表示目前还不清楚。
对于新政策，龙江表示，真执行下来对楼市调控影响很大，短时间内可以控制住房价 。张百忍告诉记者，“这是下半年山东省出台的楼市新政策，执行下来威力很大，但里面有些问题。土地拍卖后政府就指定房价范围，不符合市场规律。比方说要求上市后按1万/平方米左右的价格销售，几年后等楼盘开盘的时候，周边房价跌至5000元左右，开发商就很难办了，当然这种情况概率比较小。”记者 李晨
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