来源：时代周报
| |
| 中国房地产宏观调控任重而道远。 |
深度博弈下，中国楼市路向何方
时代周报记者 张睿
接下来的房地产市场向左向右，取决于后续的宏观调控政策的走向，这是业内达成的共识。政府会将目前的房地产宏观调控政策执行到底，还是有所放松，亦或是进一步加码？
在宏观调控面临的“两难问题”增多的情况下，政策的执行必须在治疗楼市高烧的同时，又不伤及实体经济。两难之间要做出抉择，房地产宏观调控仍然任重而道远。
多方深度博弈
经过三个月的努力，房地产宏观调控呈现出“量大跌价微跌”的初步成果。同时也有了数字上的证据—国家统计局公布：6月份中国房价环比回落0.1%，是15个月来首次出现环比回落；此外，房价“下跌面”波及28个城市，北京、上海、深圳、广州四个一线城市房价均告下跌。
“现在的市场行情很复杂。很多东西看不透。”高策地产董事长李国平在接受时代周报记者采访时表示，目前观望情绪浓厚，购买者、开发商之间展开博弈；而开发商也在同销售量较劲。“销量会重新回升、导致房价止降，还是持续低迷，让房价得以下探？现在的局势让我们业内都难以预判。”
中国不动产研究中心给时代周报记者提供的研究报告称，在新政的作用下，购房者观望情绪依然浓厚；而开发商对于后市预期依然看好，企业资金链并未像两年前那样吃紧，买卖双方对峙博弈还将持续一段时间。
统计局7月12日发布的数据显示，今年上半年，开发商的现金流并没有因为销售的增幅下滑而出现短缺，到位资金仍保持着45.6%的增长，扣除已完成投资额仍有1.4万多亿元的现金。
除了市场上的买卖双方，银行和地方政府则是另两方具有利益诉求的实体。
率先传出政策“放水”传言的是负责信贷的银行系统，有媒体报道“一线城市部分银行放松三套房贷”的消息一石激起千层浪；随后，以央企为代表的开发商大举逆市圈地的现象，又引出“国资委暗示央企拿地”的消息。尽管住房建设部、银监会和国资委等有关部门对此火速澄清，但却难以完全打消坊间对此真假难辨之信息的猜疑。
“无风不起浪。近段时间，确实有地方政府不愿意严格制定地方细则的现象，至今仍有部分省市尚未细化‘国十条’。至于商业银行，总是被央行和银监会‘窗口指导’，奈何大家都有利益诉求，在落实房贷政策上面，各怀‘小九九’。近几年的楼市调控实践表明，在个人房贷依然是块优质资产的现实条件下，一旦有机会，他们便会放松政策，争抢市场蛋糕。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。
“目前一些地方政府迟迟未出台楼市调控细则，有的甚至宣扬‘补涨论’，用买房落户等政策来拉升房地产业；有的地方则动辄卖地‘造城’，大手笔的背后是地方财政的‘土地依赖症’未有改观。”新华社撰文指出。
统计局的数据显示，6月份70个大中城市中有49个城市新建住宅价格环比持平或保持上涨，其中上涨城市均为二三线城市；有39个城市的二手住宅价格环比持平或上涨。
“宏观调控引起的房地产下行趋势，会让地方财政收入面临下滑的危险，土地使用权转让收入也面临下滑的风险。而一旦地方建设的主要资金来源被切断，地方公共服务就会受到严重影响。”中国社科院财贸研究所研究员杨志勇对时代周报记者表示，“目前一些地方已经明显感觉到财政压力。如何应对整体和局部的矛盾，对于宏观调控是个难题。”
“两难问题”增多
显然，目前的胶着状态离调控政策“遏制部分城市房价快速上涨”的核心目标尚有距离。然而，接下来的调控政策如何走、持续多长时间、是否又会发生转向，依旧不明朗。
给调控政策走向添加不确定性的，是外部复杂的宏观经济形势。官方认为国际金融危机影响的严重性和宏观经济复苏的曲折性都强于预期，宏观调控面临的“两难问题”增多。
在此背景下，业内担心的问题集中于：一方面，担忧房地产行业在宏观调控政策下持续的低迷会伤及实体经济；另一方面，则担心一旦调控政策放开，则会带来新一轮的房价报复性反弹。
“房地产行业对宏观经济发挥着类似‘助涨助跌’的功能：一个多月前，市场的担心是房地产投资增速过快会引发经济过热。现在，市场的新担忧却是房地产投资增速下滑会引发经济‘硬着陆’。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，“在新的增长点还没有明显形成、中国经济依然在较大程度上依托以推进城市化为主线的投资驱动的增长动力，更是直接强化了房地产与宏观经济波动之间的密切关系。”
统计显示，2009年房地产直接投资拉动GDP增长超过1%，产业杠杆拉动约为3%。
所幸，今年二季度的GDP统计数据显示，调控中的房地产市场，还未挑战整个宏观经济的基本面—第二季度国内生产总值(GDP)较上年同期增长10.3%，增幅小于第一季度的11.9%，官方对此速度回落给予了“适度”的评价。
其中，房地产的投资保持着38.1%的高增长，正在施工面积同比增长了28.7%。“大约可以消除担心后续供给严重不足的矛盾和投资下滑影响中国整体经济的危险了。”华远地产董事长任志强在其博客文章中表示，“也许政策的作用正在于滞后的显现，会在三季度出现极大的波动。但至少平安地度过了二季度，房地产业并没有因为调控而拖了宏观经济的后腿。”
李国平则认为，“对房地产的打压肯定会对GDP增长有影响，这是毋庸置疑的。但目前中国的经济对于房地产行业的依赖过大，房地产在经济发展中扮演的角色过于重要，这本身就不正常。
“中国经济要能持续健康发展，必须要忍住因为房地产的打压而让整体经济受到影响的这种阵痛；这是经济今后能够持续发展必须付出的代价。”李国平对时代周报记者说，“中国的房地产业目前高烧不退，为什么还要让它挺着去拉动经济？该歇一歇了。”
防止报复性反弹
事实上，处理房地产对宏观经济拉动作用的关系方面，政府还有另外“一手”—“加建保障房保GDP增长”。巴曙松算了一笔账，若2010年拟新增保障性住房的目标能够严格执行，按照2009年的投资比例推算，2010年房地产新增固定资产投资将为2.3万亿元，保障性建设目标580万套，可保证2010年的GDP增长不会因为房地产新政而受到冲击。
按照中央的要求，2010年全国将新建保障性住房300万套（包括廉租住房和经济适用住房），棚户区改造住房280万套，农村危旧房改用房120万套。
“这三者的总和，相当于2009年全国新建商品房面积的一半，相当于2005年全国新建商品房的开工量的全部。”杨红旭指出，“从房地产业对GDP的拉动作用分析，不能光看房子卖得好不好，关键要看房子建了多少，只有投资和建设才能带动50多个相关行业，才能创造就业机会。所以，在保障性住房投资建设高速推进的条件下，不必为市场低迷而忧心忡忡。”
但保持政策的稳定性，防止楼市的大起大落，则是目前业界的共识。7月13日，任志强在博客中发表了题为“稳定、明确的政策预期更为重要”的博文，两天内的点击率即突破11万人次。
而日前，住建部、银监会和国土部的相关部委也相继重申“继续贯彻执行宏观调控政策”的精神。
合富辉煌首席市场分析师龙斌则对时代周报记者表示，至少在下半年，目前的调控政策肯定会继续下去，“放松”或是“加码”都只是小概率事件。显然，市场中的各方有不同的期待。北京华业地产副总经理、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受时代周报记者采访时称，目前房地产市场明显处于下行趋势，但仍然处于观望和博弈期，调控效果还不太明显，所以政策会按照目前的情况执行下去。“但到年底时，政策会有所转向，开始放松。”
“政策放开后再次造成房价报复性上涨。这仍然是目前需要担忧的问题。”李国平指出，中国楼市调控已经多次吃过这方面的教训。此轮抑制投资、投机需求而暂时形成的平衡局面一旦打破，将给下一轮的楼市调控带来更大的压力。
“而且这样的行政性调控不可能长期化。”杨志勇对时代周报记者说，政府必须在亟待解决的高房价带来的紧迫性问题和长期面临的结构调整问题之间做出抉择，而长期的调整则是较优的选择。要让房地产行业走上健康发展的道路是一个综合问题，需要进行土地制度创新等更为完善的制度设计。
通州博弈样本：“房价回到去年不可能”
7月17日下午，通州梨园镇的京洲世家。这个被其代理机构联达四方总经理杨少锋称为“打响北京楼市跳水第一炮”的楼盘，目前还有200多套均价为22000元/平方米的房源在售。
售楼人员告诉时代周报记者，此前项目拿出15套房源展开了5万顶30万元的活动（折合单价每平方米优惠5000元，打折幅度近7.2折）；活动开始当天即售出12套，目前还剩下3套的名额。优惠后均价大概是1.7万元/平方米，而去年的这个时候，该项目的售价是9000多元/平方米。
北京CBD往东的通州板块，在此轮宏观调控之前，房价涨得最为心惊肉跳。受到通州建立“国际新城”和CBD东扩两个规划方案的双重刺激，在经历了几年的沉寂之后，从去年底开始重新发力，今年两会后更是势头强劲，大量投资需求的涌入，让这个此前为“解困”板块的区域，房价一如打了鸡血—去年年中还仅为8000-10000元/平方米价格梯队的项目，到今年的3月份都齐刷刷地结成2万元/平方米以上的价格联盟。甚至一度出现城郊“价格倒挂”的现象。
4月17日宏观调控政策出台，被业内普遍认为价格虚高的通州，成交量开始领跌京城。
“前两个月基本上都没生意，我天天在店铺里坐着。”京洲世家附近21世纪不动产的一位经纪人对时代周报记者表示。
然而，“没生意”的楼市，价格却并未出现明显松动。
离京洲世家大约3公里的阿尔法社区三期，目前已经“暂停”销售。“公司方面想根据市场变化寻找合适的价格。”销售人员称，之前售价是22000元/平方米。本月底或者8月初重新开售的楼盘，价格还未定。宏观调控政策明显打乱了开发商继续涨价的阵脚—据销售人员称，该项目三期的房源本来是要“冲关”的，之前设定的价格达到27000元/平方米。而在该项目的价格历史上，曾经有过一夜之间每平方米上涨2000元的记录。
阿尔法社区“暂停销售”的做法，被附近另一个楼盘海棠湾的销售人员做出了“因为房价悬在那儿”的解读。“价格没再涨了，但也没真正降。开发商拿出来做促销活动的房源会有多少？谁也不愿意降价，降了怎么跟老业主做交代？”该销售人员说，现阶段成交量少，主要是许多刚性需求因为受到政策限制没办法买房了。“但只要调控政策一放开，房价绝对会涨回去，这是所谓的报复性上涨。”
海棠湾采取的策略是，在7月17日-18日期间进行清盘活动，在售三期的30套房源能享受三重优惠。24000元/平方米的原均价，在各项折扣后能低至2万元/平方米以下。“剩下的户型都比较大，我们就慢慢卖了。”海棠湾的销售人员说，开发商打折的房源少之又少；而降幅比起此前的升幅，更是不值一提。几位销售人员的共识是，房价要想回到去年10000元/平方米以下的水平，“几乎是不可能的事情。”
二手房行情也类似。链家地产通过对2010年年中二手楼盘排行十大榜单的分析，在通州大约有37%即92个楼盘上半年经历了价量冲高到急跌的过程；其中大约有30%即74个楼盘价格三个月涨幅超过50%，典型楼盘华龙小区甚至从一月到四月的涨幅达到83%。然而，从4月到6月的两月间，这些典型楼盘的房价降幅却均低于25%。
上网从搜狗开始
