北辰长沙“地王”将开卖 曾经蛰伏三年(图)

　　拿地三年的“北辰三角洲”，预计今年年底前开盘亮相。

　　三年前，北辰实业（601588.SH)和城开集团联合以92亿元的价格拍下长沙新河三角洲地块，一举成为当年全国总价“地王”，也是目前仅次于广州亚运村地块的“地王”项目。三年来，外界不断有声音质疑北辰的资金实力，三年后该项目即将开盘亮相，而围绕在这个项目的诸多质疑和谜团也一一解开。

　　预计年底前首次开盘

　　7月16日，记者从北辰实业获悉，北辰长沙项目确定案名为“北辰三角洲”，首开区内一期30万平方米住宅共8个楼盘将在今年10月封顶，预计在今年年底前首次开盘销售。

　　记者在“北辰三角洲”项目现场看到，该项目处于湘江和浏阳河交汇处的三角洲地区，在首开区最先施工的楼群已经起来，首开区8栋楼目前的施工进度已经达到了25层，而楼群100米处便是长沙母亲河湘江，靠近项目的最北段，则是正在修建的长沙市博物馆、图书馆和音乐厅。

　　今年“北辰三角洲”将开工140万平方米，北辰实业预计从2011年开始，“北辰三角洲”每年将为北辰实业带来20个亿以上的销售收入。由于体量巨大，长沙项目将有8-10年的建设期，其中2008-2010年这三年是启动期。

　　对于价格，长沙北辰房地产开发有限公司总经理曾劲表示，虽然楼市正处于调控中，但是长沙属于二线城市，房价上涨缓慢，并不是政策遏制房价过快上涨的城市，受政策影响不大。目前长沙江景房售价在5000-11000元/平方米。“北辰三角洲”入市时，也将参考市场再定价。

　　击破退地传闻

　　2007年7月，北辰实业以92亿元的价格拿下长沙地王，按照380万平方米的总建筑面积计算，楼面地价为2421元/平方米，业内人士曾测算，项目开发后成本达到3721元/平方米。而权威统计显示，2007年长沙的住宅均价为3372元/平方米。长沙项目成为“面粉贵过面包”的又一全国瞩目的“地王”项目。

　　今年4月29日，首开股份发布公告，宣布拟挂牌转让旗下城开集团所持有的长沙北辰4％的股权，北辰实业将独自开发长沙地王项目。

　　很长一段时间里，不断有业内人士和媒体质疑，长沙新河三角洲项目体量巨大，北辰是否有资金实力运营？再加上2008年全球遭遇了金融危机，中国楼市步入低谷，房企资金链非常紧张，在2008年，不少2007年拿下的高价“地王”传出退地的消息，北辰长沙“地王”亦在其中。

　　北辰实业董秘郭川表示，在2007年北辰拿地后就交了土地出让金总价的7成即62亿元，北辰并没有退地。

　　北辰的“赌局”

　　记者了解到，目前长沙江景房的楼面价已攀升至3500元/平方米左右，而“北辰三角洲”在三年前已锁定了土地成本为2421元/平方米。

　　郭川表示，这是一个“空前绝后”的好项目，现在很难在市场中找到体量如此大，够企业开发好几年的地块。

　　曾劲说，这是公司的一个策略。

　　如果把当初的决定看做是一个“赌局”的话，那么，北辰赌的是一种信心，是长沙以及湖南区域经济快速增长，房价地价继续上涨的信心。

　　今年7月第一周，长沙市一手房成交套数2249套，环比上周增加9.07%，商品房成交均价5178元/平方米，环比下降1.22%。与三年前相比，长沙的市场已经发生了翻天覆地的变化。

　　随着长沙项目进入销售期，郭川认为，“项目的风险越来越小，收益将越来越大”，这一个项目将在6-8年为北辰实业提供业绩支撑，也将成为公司未来发展扩张的“定盘心”。

　　采写、摄影/本报记者 袁玥

　　追访

　　北辰：拿地将量入为出

　　从拿下长沙“地王”后，北辰三年未进一幅纯住宅用地。外界在质疑北辰资金实力的同时，也在疑惑是否是长沙地王项目拖累了北辰的发展。

　　根据年报显示，北辰实业2008年年底的经营性现金流还有24.66亿元，而2009年年底这一数字下降到了4.07亿元，同比下降了83.5%。

　　郭川表示，从2009年到现在，北辰面临着可售房源减少的问题，影响到了公司的经营性现金流。

　　不过，郭川否认了北辰三年不拿地的说法，“08、09年北辰也参与了北京多个地块竞拍，但由于北京土地市场溢价率太高，都在130%以上，北辰没有拿到土地”。

　　直到今年6月，北辰才在北京以12.56亿元的价格拿下顺义马坡东侧（地块二）居住项目用地，及时增加了土地储备。

　　目前，凭借长沙项目，北辰已将业务拓展至二线城市，对于未来的发展策略，郭川表示，将立足北京，拓展全国的项目。在拿地上将量入为出，发展与资金实力匹配的项目。