长春房价涨地价却降 地产商的利润更加可观(图)

　　今日关注

　　揭秘：开发商的成本和利润

　　以长春市南部新城某知名楼盘为例，业内人士算了笔细账。之所以选择此楼盘，是因当时的拿地价格为长春市之最。

　　拿地日期：2007年7月31日

　　占地面积：188184平方米

　　容积率：3.5

　　建筑面积=188184平方米×3.5=658644平方米

　　拿地成交价格：120500万元

　　其土地成本价格=120500万元÷188184平方米=6403.3元/平方米

　　每平方米的楼板价=120500万元÷658644平方米=1829.5元/平方米

　　“手中有粮，心中不慌”这句话用来形容当下长春房地产商们最合适不过了。

　　记者在近日的走访中了解到，2009年长春楼市的火爆成就了房地产新政后开发商“不差钱”的表现，对于他们而言，口袋里装着真金白银，“挺住”就意味着胜利。

　　长春某楼盘的销售总监曾形象地比喻：“房地产新政卡住了不少炒楼人的喉咙，但目的只是让地产商放缓吃东西的速度，并不是不让吃东西，所以地产商生存、呼吸还是不成问题的。”

　　那么，长春市的房地产商在新政百日后到底生活如何？是在“敲山震虎”的政策下继续悠哉乐哉，还是头脑中也布满了问号？下半年，他们是否还能在政策、购房人之间做到“游刃有余”？房价是否能降？

　　名词解释

　　每平方米的土地成本单价=成交总价/占地面积

　　每平方米的楼板价=成交总价/建筑面积

　　建筑面积=占地面积×容积率

　　楼板价=开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款

　　新政挡不住房价月月涨

　　中国房地产决策咨询系统的数据显示，该楼盘在2008年9月份上市均价为4037元/平方米，当月成交24套；2009年9月，成交均价为5490元/平方米，当月成交57套。

　　今年4月份即房地产新政刚实行的时候，该楼盘成交均价为6917元/平方米，当月成交93套；从7月份至今，该楼盘成交均价为6200元/平方米（尾盘），成交27套。

　　分析：开发商利润至少20%

　　中国房产信息集团长春分公司延展咨询部分析师赵新宇表示，这个楼盘之所以典型，主要因为该楼盘项目拿地成本在当时创了长春市之最。按此计算，以其上市销售价格最低的起点算起，该楼盘的楼板价已经接近总销售价格的1/2，即4037/1829=2.2。如果把利润比作1，那么楼板价支出已经占去约50%。

　　此外，开发商从拿地到正式开售楼盘，还需支出的成本包括场地平整、“五通一平”，包括水通、电通等，盖楼施工成本、建安成本、外饰面成本、营销推广等，部分楼盘还需要拆迁成本，如果拿此楼盘举例，不包括拆迁成本在内，这些支出约占总支出的20%~30%。即开发商最高能得到30%的利润，最少也能得到20%左右的利润。而此后的一年间，该楼盘开发利润则直线上升，按此计算，利润最高在50%左右，最低利润也能在30%左右。

　　上半年地价比去年降24.13%

　　据中国房地产决策咨询系统数据统计，2010年上半年长春市土地成交均价（地价）和楼面地价小幅下跌。

　　2010年上半年土地成交均价约为1994.5元/平方米，比2009年下降24.13%，楼面地价约为983.3元/平方米，比2009年下降32.94%。

　　分析：新政让拿地更谨慎

　　对此，赵新宇表示，从长春市各年的土地单价和楼面地价来看，其2009年的均价和楼面地价最高，主要因为2009年多个地王的出现拉高了土地价格。2010年上半年以来，国家不断出台宏观调控政策，开发商对未来的市场不确定，所以拿地行为更理性。

　　地价占房价比 较高

　　记者算了这样一笔账，2010年上半年，土地成交均价约为1994.5元/平方米，截至6月末，长春市商品住宅均价4528元/平方米，长春土地价格占房价比约为44%。也就是说，开发商的成本支出有44%来自于土地价格。

　　“这只是大致估算的结果，也侧面一定程度上反映了地方政府土地收入较高。事实上，由于长春市内房价与包括双阳区在内的平均房价间有个差值，所以长春市内的地价与房价比不会这么高。”一位业内人士坦言。

　　但该人士同时表示，最终房子能不能卖出高价取决于市场，但土地是重要成本支出，也将是影响房价的重要因素之一。二线城市地价的上涨也能助推当地房价的上涨，但目前还不至于产生房地产泡沫。

　　分析：房价涨了 地价降了

　　一位从事多年房地产销售项目的业内人士表示，长春市房地产目前有个明显的特点，就是房价上涨高于地价上涨。上半年长春市商品房均价同比上涨31.2%，长春市的地价却在下跌，这一涨、一跌之间，直接导致地产商能够获得更加可观的利润。

　　观察

　　长春房价收入比 较正常

　　记者从国家统计局长春调查队了解到，2009年，长春市城市居民人均可支配收入16277.4元，同比增8.5%；年人均增加收入1274元。今年截至6月末，长春市商品住宅均价4528元/平方米，同比增31.2%。

　　所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。中国上海、北京等一线城市的房价是居民收入的25~30倍不等。

　　以在长春市购买60平方米房屋为例，需4528元/平方米×60平方米=271680元，两口之家的年收入约为16277.4元×2=32554.8元，房价与居民收入比约为8.35。

　　长春中原地产代理有限公司市场研究部经理邓昱认为，国内房价和居民收入比的理想值为4~6，长春市是较为接近这一理想数值的城市之一。

　　加息或让二线降房价

　　国内著名房地产独立评论人牛刀认为，想让长春房价降，靠后续的收紧政策都不会十分有效，但只要一加息，像长春这样的二线城市，房屋成交量才能下降，房价才能进而下降。

　　游资进入 二线房价还会涨

　　国内著名财经评论人叶檀认为，长春市房价的上涨在二三线城市极为普遍。这不是说国家的宏观调控政策没有起到作用，而是这些房价继续上涨的城市中，投机性炒作因素占比很少，投资性购房的比例不高。与房价真正相关的是风险与收益。当投资客预测的风险大于收益时就会停手，目前二线城市的房价还在涨，所以在一线城市房价回落之时，要充分警惕游资转战二三线城市，在未来一定时期内拉高房价。本报记者 邹智威