楼市调控从紧从松争论不已 土地财政“两碰头”

　　保障房补位投资：28城市动用公积金

　　一位接近住建部的专家对记者透露，日前住建部召开房地产调控专家会时，就有专家提出要将房地产投资下降作为一个重要预警监测指标。吸取2008年那轮房地产调控教训，防止房地产市场的大起大落。

　　楼市成交量上不来，保障房建设被用来“补位”。

　　住建部部长姜伟新表示，目前中央政府已经投入600多亿元用于保障性住房建设，今年8-10月期间，住建部还将对地方保障性住房投资完成情况展开一轮检查，没有完成任务的地方政府，将被约谈。

　　此前，住建部已经代表国务院与各省政府签订了保障性安居工程建设责任书，凡是没有完成责任书规定任务的省级政府负责人，将被问责。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林在“中国滨海城市发展趋势论坛”上表示，加快保障性住房建设，是政策性住房建设补位商品房调控带来的投资下降的手段。

　　记者了解到，住建部已经统计出了今年上半年全国保障性住房建设完成情况，整体上进展超过了预期，尤其是东部沿海城市，保障性住房建设速度很快。但是中西部地区保障性住房建设进展依然很慢。

　　例如，今年中央下达甘肃预算内投资廉租住房项目98项、4.67万套、234万平方米，但目前只开工18项、9986套、50万平方米，开工率仅为18%。

　　姜伟新还透露出一个数字，今年中央计划完成保障性住房和棚户区改造等住房数量580万套。如果这580万套保障性安居工程建设完成，预计将实现投资近6000亿元。

　　根据国家统计局此前公布的上半年房地产开发数据，上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。政策性住房建设投资占到了30.7%的比例，约合5924亿元。

　　不过，王珏林在上述论坛上分析说，房地产调控不会轻易放松，对于房地产投资下降也有准备。

　　一位接近住建部的专家对记者透露说，日前住建部召开房地产调控专家会时，就有专家提出要将房地产投资下降作为一个重要预警监测指标。吸取2008年那轮房地产调控教训，防止房地产市场的大起大落。

　　而在“国十条”等这轮调控政策开始之初，中央政府对于房地产投资下降问题，也是有意绕开。

　　顾云昌说，本轮房地产调控将目标对准部分房价过快上涨的城市，说白了就是北京、上海、深圳以及其他部分房价上涨速度比较快的计划单列市和省会城市。

　　避开二三线城市，只针对少数城市，是本轮调控开始之初就避免全面伤及房地产投资市场的一个策略。然而，由于“国十条”出台2个月之后，各地并没有立即执行有关措施，部分城市房价上涨势头依然很盛。

　　住建部等部门在6月份先后向地方政府传达信息，严格执行“国十条”政策。随后，地方政府纷纷出台了落实“国十条”的细则，虽然地方政府的落实细则略显温柔，但是大部分地方的房地产市场交易量和投资量，还是应声下降。

　　于是，由一线城市向二三线城市蔓延的房地产投资下降成为了趋势，加快保障性住房建设，来补位商品房投资下降，变成了一个急迫的问题。

　　7月15日，住建部再次召开保障性住房建设工作会议，将全国主要城市负责人召集在一起。

　　河南一位参加上述会议的政府官员电话中对记者表示，这次保障性住房管理工作会议上，住建部要求地方政府必须高度重视，立即制定保障性住房三年建设规划，将其与房地产调控联系起来。

　　会后，大部分省住建厅又立即召开了本省的住房保障工作会议，传达中央关于加快保障性住房建设的政策意见。

　　随后，住建部副部长齐骥又通过《人民日报》发出声音：公共租赁房建设鼓励民间资本进入。

　　而记者从河南住建厅拿到的一份关于调整公共租赁房建设规划的文件中则指出，该省除了立即加大公共租赁房建设规模以外，还调整建设区域，将公共租赁房布局到外来务工人员、工业产业园和新毕业大学生集中地区。

　　在住建部看来，上述三类人员是公共租赁房当下的需求人群，将公共租赁房布局给这些人，有利于初期就引进民间资本投入。

　　以保障性住房来补位房地产开发投资的下降，最需要解决的是资金的问题。从哪里找钱？算盘打到了住房公积金头上。

　　目前已经有28个城市获批了公积金试点支持保障性住房建设。经济适用房和公共租赁房将成为公积金支持建设的对象。与此同时，全国主要城市纷纷提高公积金缴存基数，以便提高可动用的公积金规模。

　　按照住建部此前的规定，公积金缴纳余额当中，闲置不超过50%的比例可用于支持保障性住房建设，公积金直接以开发贷款的形式发放给项目，采取封闭运作的方式，利率比商业贷款高1个点以上。

　　据住建部估计，初期试点的28个城市可动用公积金支持保障性住房建设超过2000亿元的规模，后期可能还将陆续批准更多具备条件的城市加入动用公积金支持保障性住房建设的行列。

　　土地财政“两碰头”窘迫

　　地方政府在4月份开始的“国十条”政策发出之后，并没有担心，因为手里有去年银行下发的丰富的贷款授信。如果土地出让收入受影响，政府手中依然有银行贷款可以满足财政开支。但地方融资平台清理新政，不啻为釜底抽薪。

　　“国十条”政策能否继续严格执行，很大程度上取决于地方政府土地财政资金链的情况，如果地方政府先于开发商资金链断裂，则地方政府很可能会私自放宽对房地产的限制性政策。

　　从部分城市上半年的土地出让收入来看，这一形势并不乐观。

　　北京上半年土地出让收入达到650亿元，位居全国前三，但是同比2009年，仍然缩水了四成。

　　2010年1-6月，上海共推出普通住宅用地127.84万平方米，配套商品房地块173.50万平方米；土地出让金达466.67亿元。相比去年同期的730亿元，上海土地出让收入也下降了四成。

　　而在保障性住房方面，上海今年计划完成保障性住房用地供应770万平方米，截至6月，这一计划只完成了22.5%。

　　杭州则是土地市场冷落的典型样本。

　　杭州上半年土地出让收入仅完成252亿元，仅相当于去年同期的1/4。而在年初，杭州市政府已经将今年的土地出让收入进行了安排。除了45%要留归土地储备中心以外，55%的资金要安排给大市政建设和民生工程资金。

　　据记者统计，杭州市除了廉租房、社保等民生基金以外，仅安排给大市政的工程建设资金就有226.43亿元，这显然不是252亿元的55%，也就是138.6亿元所能实现的。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松对记者表示，今年上半年全国地价平均涨幅回落，环比涨幅下降9%左右。

　　而天津市的土地出让收入逆市增长，也正说明了当前市场情况下，只有地价便宜的地区，才有可能实现土地出让收入逆市增长。

　　天津市上半年本市土地出让金达到556亿元，比去年同期增长165%。其中，本市住宅用地共成交104宗，成交用地面积1594万平方米。今年上半年天津市共成交土地363宗，成交用地面积3029万平方米，分别是同期北京市的3.3倍和3.9倍，而楼面成交价格为每平方米1374元，仅为北京市的1/4。其中，天津市住宅用地成交104宗，成交用地面积1594万平方米，楼面价格为每平方米1887元，成交面积是北京的6倍，成交价格仅为北京的1/5。

　　除了这两个因素外，国土资源部今年4月份开展的房地产用地监管新政策，也给地方土地财政带来了新影响。

　　重庆市统计局的数据显示，去年上半年全市房地产开发企业土地购置费54.14亿元，同比增长1.9%，而本年企业支付土地购置费已达109.80亿元，增长102.8%。

　　这一增长并没有让重庆市感到高兴，因为这是按照新的土地出让金付款方式得来的结果。开发商首付必须达到50%，而且后续土地出让金付款周期也缩短为一年。

　　重庆市统计局认为，这样的高强度付款，将可能使开发商的资金充裕度很快受到考验，虽然当前房地产投资量和土地出让收入都是增长的，但是后续购置土地和新开工量急剧下降。需要警惕开发商资金链断裂。

　　对于地方政府来说，土地财政资金链吃紧还将面临另一道难题。

　　担任多个地方城市顾问的大岳咨询公司总监陈民对记者透露说，地方政府今年财政开支安排得都比2009年大，原因是2009年土地财政获得了很好的收益，除此以外，2009年受益于中央扩大内需政策，地方普遍获得了丰富的银行贷款。

　　陈民表示，地方政府在4月份开始的“国十条”政策发出之后，并没有担心，因为手里有去年银行下发的丰富的贷款授信。如果土地出让收入受影响，政府手中依然有银行贷款可以满足财政开支。

　　但是，今年6月份，国务院发出了对地方投融资平台进行清理的“国务院10号文”。这让商业银行对地方政府平台贷款的态度骤变。大部分商业银行突然停掉了还没有发放完的贷款授信，说是因为“政策不明朗，需要看看再说”。

　　这对土地财政日趋紧张的地方政府来说，无疑是釜底抽薪的一招。