楼市调控从紧从松争论不已 土地财政“两碰头”

　　三季度未知数：政府与开发商谁先扛不住

　　按照目前的行情，三季度将成为开发商加快回笼资金的最后机会。而按照一般的规律，11月份将是开发商需要支付工程款、银行到期贷款等成本的高峰期，如果不在此之前准备出来充分的现金，开发商将会很难过年。

　　对于房价走势，业内一直流传着这样一个说法：“三季度房价会明显下降”。

　　不过，这种预期，很快又要面对“开发商资金链仍可以扛一段时间”的现实，房价走势又充满了变数。

　　7月22日，北京统计局副局长于秀琴表示，北京固定资产投资6月当月环比下降了8.1%，而新建住宅价格环比与上月持平，综合房屋价格环比下降了0.4%。虽然这些指标都在下降，但是房价下降显然没有固定资产投资快。到底是政府能扛得住，还是开发商能扛得住，仍是一个未知数。

　　于秀琴表示，鉴于北京住房需求和投资需求都很巨大，三季度房价能否出现明显下降，很难判断。而且，政府只有继续坚持抑制购买的政策，房价才能稳定在目前的平稳价格区间。

　　一个值得注意的迹象是，在房地产调控政策压力下，部分开发商的确开始降价促销。

　　北辰长沙三角洲地王项目，是北辰实业在2007年以92亿元的高价拿下来的全国“地王”。规划建筑面积高达537万平方米。一期开盘面积就达到30万平方米，建设面积达到80万平方米。

　　北辰实业副总经理曾劲对记者表示，北辰实业选择今年年底前对长沙三角洲项目进行开盘。除了感觉市场环境还比较好以外，公司也有回款的资金压力。报表也因为连续3年投资长沙三角洲项目，而显得没那么好看。

　　北辰实业董事会秘书郭川介绍说，北辰实业将尽快开始长沙三角洲的销售，力争其2011年底对公司年报形成回流，提高公司每股利润率。

　　记者了解到，目前国内A股上市的房地产公司，大部分都没有完成销售计划。

　　7月6日，万科发布公告，1-6月份公司累计实现销售面积320.2万平方米，实现销售金额367.7亿元，万科计划在2010年实现销售800亿元的目标，今年上半年其仅完成全年销售目标的45.9%。

　　绿城中国今年上半年累计实现销售金额219亿元，较去年同期增长仅为4%。而绿城在2010年制定的销售目标是670亿元，绿城上半年销售仅完成其全年的33%。

　　富力地产今年上半年实现协议销售收入累计约125.16亿元，同比下降了2%。而其2010年全年的销售目标为300亿元，富力上半年仅完成全年目标的42%。

　　此外，依据公告显示，保利、金地、恒盛、龙湖今年上半年分别实现217.55亿元、53.76亿元、41.68亿元、104.8亿元，分别完成全年销售目标的43.5%、25.6%、28%、42.2%。

　　金泰地产副总经理谢苏明对记者表示，开发商在为时100天的房地产调控当中，也受伤不轻。尤其是房地产上市公司，其年底必须要达到计划目标，才能保证股价，向董事会交待。

　　按照目前的行情，三季度将成为开发商加快回笼资金的最后机会。而按照一般的规律，11月份将是开发商需要支付工程款、银行到期贷款等成本的高峰期，如果不在此之前准备出来充分的现金，开发商将会很难过年。

　　北京珠江地产的一位市场部人士也向记者坦言，对于开发商来说，10月份之前，包括三季度的时间，是全年里项目销售的最后黄金时间。对于项目开盘来说，其必须争取到在黄金时间里面开盘。

　　据北京房地产交易管理网统计，北京7月份计划开盘的数量达到33个，新盘数量大规模上涨。

　　除了开发商的积极行动以外，地方政府的态度更引人关注。

　　记者看到的芜湖、重庆、海南等地统计局出具的上半年房地产市场分析报告中均表示，过于严格的贷款限制政策将当地的改善性购房需求也限制了，建议地方政府采取差别化的信贷政策，区分二套房贷是改善性购房还是投资性购房。

　　而重庆市统计局发布的题为《上半年重庆房地产市场调控初见成效》的报告中还提出，下半年建议地方政府抓住时机，采取政府收购的方式，从商品房市场上收购一批房源，既可以作为保障房用，又可以稳定房价过快下降。

　　记者了解到，苏州、常州等长三角地区城市曾在2008年底采取政府收购的“托市”方法，从商品房市场上购买房屋作为保障房，将经济适用房补贴对象实行货币补贴，增加商品房市场有效购买量。

　　而上述中央政治局工作会议上，也提出了解决经济结构问题和管理通胀难题，需要在保持经济平稳较快增长的前提下进行。

　　“三季度房地产政策和市场走势，取决于当下暗潮汹涌的多方博弈。”王震宇如是说。