地价3亿楼高300米 “福建第一高楼”地块拍出

　　关注理由：

　　位于福州中央商务区的300米高地标性建筑地块受热捧，经过91轮竞价，最终由福建升龙地产和天津津东房地产开发集团以3.02亿元联合竞得。据了解，该地块是目前福建规划出让建筑高度最高的地块，被誉为“福建第一高楼”。

　　昨日中央商务区4幅地块全部成功出让，其中，万科拿下了中央商务区目前出让的首幅商住地块。而福州“二化”地块(原东南电化公司地块)昨日流拍，转为挂牌程序，报名时间截至9月2日。

　　今年来，在住宅地产被严控的背景下，地产大军纷纷进军商业地产，分析人士认为，商业地产在国内的发展时间较晚，还存在巨大的市场空间。

　　拍卖：91轮竞价，地块溢价132%

　　在昨日的拍卖会上，中央商务区的B7地块成了媒体和业界关注的焦点，原因在于它的“身高”。根据规划，该地块建筑高度限高为300米，规划为商务办公、酒店、商业。这是目前我省出让的规划建筑高度最高的地块，闽第一高楼”“ 当之无愧。

　　经过91轮竞价，这幅21.63亩地块，最终被福建升龙地产与天津津东房地产开发集团以3.02亿元联合竞得，楼面价2464元/平方米，亩单价1396万元，溢价率132%。据了解，

　　福建升龙地产在福州开发过中天·翡翠城、中天·碧湖云天、中天·金海岸等项目。天津津东房地产集团是一家以房地产开发为主业，兼营零售业、酒店、物业管理的集团化企业。1992年10月成立，总资产近50亿元人民币，是天津市房地产开发一级资质企业，在商业地产方面有较强实力。

　　“300米高的第一高楼是地标建筑，又在闽江畔中央商务区，这对开发商还是比较有吸引力的。”现场一位业内人士表示

　　近年来，福州的超高层建筑不断涌现，目前福州的第一高楼为世茂茶亭国际花园俪园， 层，高178米；而在建中56的最高楼——世茂国际中心58层，高达273米。在福州，已建、在建和已出让地块拟建的百米高楼，有百栋左右。

　　万科6.53亿元拿下商务区首幅商住地

　　据介绍，昨日共有8家开发商参加了竞买，其中有来自北京、天津、深圳、哈尔滨、泉州、江西的外地开发商报名参与。

　　昨日，4幅中央商务区地块全部成功出让。闽江北岸中央商务中心B6地块，面积28.23亩，经过39轮竞价，由福建高。 佳房地产以4.2亿元竞得，楼面价3433元/平方米，亩单价1488万元，溢价率85%。

　　中央商务中心B9地块，面积19.34亩，通过46轮竞价，由，省六建集团以总价2.7亿，楼面价2464元/平方米购得，亩单价1396万元，溢价率达131%。

　　而昨日，闽江北岸中央商务中心B8、B10整体出让，地块面积38.1亩，这是目前中央商务区首次出让商住地块，该地块经两轮举牌，以总价6.53亿元，被万科集团全资子公司福州市万榕房地产开发有限公司收入囊中，楼面价4992元/平方米，亩单价1714万元。

　　“二化”地块流拍下月转挂牌出让

　　昨日，受关注的319.6亩的“二化”商住地块，因未符合拍卖要求，转为挂牌程序。

　　“起拍价为31.96亿元，必须在竞地后半年内全部交清土地款。”业内人士分析，在楼市调控的背景下，半年内缴足这么多资金，资金实力要求比较高。根据出让要求，该地块土地款必须在竞地后30日、120日、180日内分三期，比例为50%、20%、30%支付。

　　分析：中央商务区地块缘何低价出让？

　　从昨日的拍卖情况看，中央商务区的楼面地价较低，除了万科竞得的B8、B10地块，楼面地价为4992元/平方米外，其他三块均仅两三千元，闽第一高楼”“ 的楼面地价也仅为2464元/平方米。中央商务区地块缘何低价出让？“价格还是比较合理的，因为地块建筑高度比较高，建安成本比较高，这就是超高层摩天大楼出让价不高的主因”。一位业内人士表示，超高层高楼的地下基础、建筑结构 消、防、机电等建安成本比较高。

　　根据出让公告，除了B7地块限高300米外，B6地块限高为200米，B9为250米，万科竞得的B8、B10商住地限高分别为180米、150米。

　　据一家规划公司的成本测算分析，中高档商务超高层包括公共部分的简易装修、高楼智能设备在内的建安成本，24层左右大约在3000-3500元/平方米，56层约在6000-6500元/平方米，67层为10000-12000元/平方米，99层则为16000元以上/平方米。

　　业内人士表示，由于地块特殊性，装修的差异性，成本预算或有偏差，但是超高层的建安成本是随着高度而直线上涨的。

　　监管：防烂尾楼和闲置地，榕将实行开竣工申报制

　　“没有实力，开发商也不敢贸然来拿中央商务区地块”，一位业内人士表示，虽然此次中央商务区的出让价并不高，但是，其他条件比较严格。每块地都设定了封顶时间，比如B6、B8、B10地块应在2013年6月30日前结构封顶；B7地块应在2014年6月30日前结构封顶；B9地块应在2013年底前结构封顶。如未能按期结构封顶，每延期一日，缴纳土地价款总额0.3‰的违约金。此外，每块地都要求缴纳建设保证金。

　　而在拍卖会上，拍卖主持人透露，福州市将马上启动土地出让的开竣工申报制度，对土地开发进行实时监控，避免出现烂尾楼和闲置地块。

　　焦点：防御调控风险，商业地产遭热炒？

　　记者注意到，今年福建升龙已在榕拿下了多幅商业地块：金融街D1地块，限高200米中央商务区的B4地块，还有此次的300米高楼，频频落子福州商业地块。

　　而同时，竞得B6地块的福建高佳地产，去年曾以郭氏地产名义拿下了原富成味精厂地块，而竞得B9地块的福建六建，实则为福晟地产的全资子公司。

　　去年以来，特别是今年楼市调控下，商业地产备受开发商的青睐。

　　开发商为何涌入商业地产呢？业内人士分析，首先，持有商业地产不仅可抵御通胀，还可合理避税，持有一定的商业地产，可避免清算土地增值税。其次，在住宅地产越来越受到调控杠杆的影响下，商业地产虽然回收慢，但利润趋稳定。“开发商别一味地以为商业地产是调控政策的避风港”，我省地产业界人士林先生表示，近半年来，在楼市调控风暴中，各大城市的开发商转战商业地产，大量热钱流入商业地产项目，一些地产商盲目拿地。林先生坦言，从楼市调控进展来看，若热钱过分涌入商业地产，导致投资泡沫，政策面很可能会介入打压，开发商也将面临物业大面积滞销的困境。

　　从今年8月份开始，福州非住宅(包括商铺、写字楼等)的土地增值税税率，也从现行的2%上调至5%。业界人士提醒，福州的商业地产经过前一轮猛涨，在税费等交易成本上升及调控政策预期趋严的背景下，投资客应理性看待未来的升值空间。记者 杨永敏 (来源：东南网-海峡都市报)