城中村改造频频造富 防冲动消费返贫回迁房只租

签约改造的新塘村村民每户领取1万元的签约奖励金

猎德村的回迁房位于寸土寸金的珠江新城

　　为防止村民因冲动消费而返贫 回迁房为集体房产证“只租不售”

　　目前，猎德、林和、琶洲、小新塘等城中村启动旧村改造，“拆一补一”的补偿原则加上高昂的房价，令旧村改造成为一场名符其实的“造富”运动：即使偏僻如天河小新塘村，改造后数千村民也户户成为百万富翁；少数有过千平方米物业的村民更是成为千万富豪。

　　上述城中村改造中都曝出多位村民回迁面积过千平方米，已知的最大业主是琶洲村一位移民海外的村民坐拥两千多平方米。

　　为避免暴富的村民“冲动消费”而返贫，目前这几个城中村改造回迁房不约而同地选择“集体房产证”，“只能出租不能出售”。不过，珠江新城多处回迁安置房的私下交易仍时有发生，律师提醒买家，这种集体房产证的房子交易并不受法律保护，“很有可能钱房两空”。

　　文/记者刘显仁 图/记者庄小龙

　　记者调查

　　多数村民回迁面积600平方米

　　8月18日，天河区新塘村改造签约启动时，村民简礼宝无意中透露，村里最大一户回迁面积达5000平方米，这一数字令在场媒体记者异常震惊。次日本报以《广州新塘村拆迁户都成百万富翁 最阔者身家半亿》报道，村民简礼宝事后很郁闷，“美国三藩市的人都知道这个事，村民指责我‘牙擦（粤语：意即嚣张、自以为是），乱说话’”。

　　新塘公司有关负责人则表示，这是村民以讹传讹，实际上没有5000平方米这么多，“回迁面积超过1000的确实有，是极个别，多数村民的回迁面积在600平方米左右。”

　　无独有偶。广州首个成功启动整体改造的城中村猎德村也在去年曝出最大业主有1700平方米，以目前珠江新城均价过2万/平方米计算，该业主拥有的物业价值超过3000万。猎德村委的一位负责人解释，这户业主所有物业都写在“老窦”名下，“实际上按人头平摊下来在村里也就不一定算多的了”。

　　最牛业主回迁面积达两千平方米

　　更“牛”的超级大业主则来自琶洲村，这位从未露脸的传奇人物据说生意做得很大，主要在东南亚从事木材贸易，早已移民海外，回迁面积高达2000多平方米，“一直是委托广州的亲戚在处理”。

　　经媒体公开有真名实姓的大业主则是该村前一社社长雄哥，他是整个琶洲村里头最早签约的宅基地业主，他在接受媒体采访时承认自家共有1700平方米宅基地面积，按每平方米临签费20元/月计算，他每个月有34000元入账，每天接近1100元。不过据调查，多数琶洲村民按户计算的回迁面积在300平方米左右。

　　林和村在上世纪90年代初已多次进行征地拆迁，旧村占地面积最少，绝大多数村民的宅基地面积并不大，远不能与其他城中村相比。

　　未雨绸缪

　　为免村民“冲动消费”

　　一律集体房产证

　　由于近年来广州房价日渐高昂，毫不夸张地说，“拆一补一”的改造补偿原则令城中村改造中的村民一夜暴富。

　　就目前已成功启动改造的城中村来看，猎德村复建房所在的珠江新城同等位置商品房均价已超2万元/平方米，即使是位置最偏僻的新塘村复建房周边商品房价位也已达到1.3万元/平方米。村民的回迁面积几乎都在几百平方米，以净资产折算，确实户户都是百万富翁。

　　在最早启动改造的猎德村，村委书记李方荣也已意识到“村民暴富”后可能带来的问题。

　　在接受本报记者采访时，他曾专门提起这个事，直言“很担心个别年轻村民不‘生性’（粤语方言：懂事），把房子折现去玩去赌”，“多数村民的能力与外来的大学生有很大差距，没有房子出租还真不一定能养活自己，到时还会是村集体的负担。”

　　鉴于此，虽然广州市对于城中村改造有政策可由村民自选复建房颁发集体房产证或者国有土地房产证，“最初有少部分村民是想拿国有房产证”，但李方荣还是极力说服村民全村复建房统一采用集体房产证，“拿这种房产证一则没有时限，不像国有土地房产证是70年，更关键的是它不能直接上市交易”，“我们村民没有地耕了，但至少有个房子出租，不至于没饭吃”。

　　出于同样的考虑，此后琶洲、新塘等村也全部采用集体土地房产证，以最大限度保护村民的基本利益，避免个别村民“冲动消费”导致返贫。

　　地下交易

　　村民安置房仍存私下交易

　　比周边二手房便宜三至五成

　　虽然各个启动改造的村集体采取种种方法尽量避免本村村民卖回迁房，但记者日前在珠江新城多个地产中介调查，发现事实上与城中村改造同类性质的村民安置房（都是集体土地房产证）一直有地下交易。

　　近一两年来由于珠江新城房价暴涨，偶尔有“冒险”倾向的投资者通过公证的方式购买这些没有独立产权办不了过户的村民安置房。

　　有中介透露，甲子村的拆迁安置房渔民新村社区由于建成的时间较早，近期二手价格略高于1万元/平方米。

　　而冼村村民拆迁安置房盈佳花园及石牌村安置房社区由于是近年新建且社区设计较好，二手价最高可达1.5万元/平方米，比同地段二手房便宜三至五成。不过律师提醒买家，这种集体房产证的房子交易并不受法律保护，“有可能房钱两空”。

　　据中介透露，个别村民之所以愿意卖掉安置房，“多数是本身物业较多，卖掉一两套并不受影响”；其次是目前的房价与租金相比，卖房比收租更有着数。他以90平方米的小三房为例计算，卖房的村民最少可实收到90万甚至上百万元现金，但是收租的话，目前这种安置房的租金水准大致还不到3000元每月，一年也仅仅略高于3万元，“卖掉房子，村民一次性收齐了30多年的租金，更加划算”。