美国住房市场乍暖还寒 拖累经济

　　美国7月份新、旧住房销量齐跌，房价环比下挫，住房市场年初走出的“小阳春”行情不复存在，房市会否陷入二次衰退再受关注。一些经济学家认为，住房市场此前的短暂复苏不过是政策刺激下的“虚假繁荣”，房市调整仍在继续并将是一个漫长的过程。

　　多重利空

　　近期，美国住房市场利空数据频传。美国商务部25日公布的数据显示，7月份美国新房销售量环比大跌12．4％，经季节调整按年率计算为27．6万套，为1963年开始此项记录以来的最低水平。另据美国全国房地产经纪人协会数据，占整个房市销售量约85％的旧房销售量7月份环比暴跌27．2％，跌幅为1968年以来最大。

　　住房销售疲软抑制了新房开工量和建筑开支的增长。据美国商务部数据，7月份美国新房开工量虽小幅上升，但反映未来新房建筑走势的新房建筑许可证发放量下跌3．1％，至14个月来最低水平。同时，6月份私人住宅建筑开支在前一个月环比下降1．5％后进一步下跌0．8％。

　　房价方面，7月份美国旧房销售中间价环比下跌0．2％，新房销售中间价环比下跌6％。美银美林全球研究部门高级经济学家米歇尔·迈耶认为，房价可能会下探新的底部，并将是一轮长期、痛苦的下跌过程。

　　美国财政部与住房和城市发展部日前发布住房市场评估报告说，美国住房市场形势继续改善，房价趋于稳定，但仍面临房贷违约、止赎等一系列挑战。国际货币基金组织也警告说，美国房市存在二次探底风险。

　　复苏受阻

　　近两个月美国住房市场回暖势头不再，其直接原因是政府房市扶助政策终止。为助房市复苏，美国政府去年开始向首次购房者提供最高8000美元的税收返还。受这一政策推动，美国住房市场曾在今年春季出现短暂复苏，新、旧住房销量双双增加。但在购房优惠政策于4月底到期后，购房合同签约量开始大幅萎缩，房市再次下探。

　　一些经济学家指出，美国房市扶助政策并没有从根本上改变住房市场供需基本面情况，而只是将一部分交易量提前到政策有效期内予以消化，人为改变了住房市场调整轨迹。但是，住房市场在繁荣时期积聚的泡沫仍待挤出，这一调整过程不可避免。

　　除政策因素外，美国住房市场持续低迷有其深层次原因。首先，就业市场持续疲软、个人收入增长乏力导致居民购买能力和意愿下降，对于住房这样的大笔支出更是慎而又慎。目前美国失业率仍高达9．5％，潜在购房者因担心失业导致的房贷违约风险而不敢贸然出手。与此同时，消费者由于预期房价将继续下跌，因而大多选择持币待购，市场观望气氛浓厚。

　　其次，当前美国待售房屋积压严重，供应过剩而需求不足对房价产生显著下行压力。截至7月底，美国待售旧房存量达到398万套，以目前销售速度需12．5个月方能售罄。同期，待售新房存量为21万套，需9．1个月售完。

　　尽管在市场上正式挂牌出售的房屋数量已然处于高位，但可能还只是冰山一角，美国住房市场还存在数目可观的“影子库存”，包括被银行接管但尚未挂牌出售的止赎住房以及正处于止赎程序未来可能被银行接管的住房等。据美国行业研究机构房地产跟踪公司统计，今年上半年，美国新增住房止赎案例约165万件，预计全年止赎案例将超过300万件，刷新去年创下的280万件的历史最高纪录。

　　拖累经济

　　从历史来看，此前美国数次发生经济衰退后，住房市场大多率先反弹，并成为经济复苏的主要拉动力量。而此次美国经济步入复苏轨道已一年有余，而住房市场依然脆弱。一些经济学家认为，住房市场存在二次探底风险，并将 拖累经济复苏步伐。

　　一方面，住房市场低迷将抑制建筑开支及家具、家装材料等相关商品的需求。另一方面，房价下跌将通过财富效应抑制居民消费开支。房地产泡沫破裂前，大量美国家庭正是通过将不断升值的房产向银行抵押进行融资来支撑消费。

　　此外，房市低迷还通过抑制劳动力流动性阻碍就业市场复苏。房地产市场泡沫破裂导致大量“负资产”（即购房贷款额超过房屋本身价值）房屋出现，劳动者要想迁移到其他地区寻找工作机会只能将房屋贱卖。据统计，目前全美约四分之一的住房处于“负资产”状态，导致劳动力流动性显著下降。

　　美国联邦储备委员会前主席格林斯潘本月初警告说，如果房地产市场出现恶化，则美国经济可能再次陷入衰退。他指出，大量“负资产”房屋将导致未来房屋止赎率大幅攀升，并进一步压低房价。

　　为应对止赎危机，稳定住房市场，奥巴马政府采取了一系列针对贷款购房者的扶助政策，其中最主要的是“住房可偿付贷款重组计划”。该计划于2009年4月启动，政府通过向贷款商提供补助，鼓励他们修改与借款人的房贷合同条款，降低月供额度，避免住房止赎。

　　美国财政部与住房和城市发展部最新报告显示，“住房可偿付贷款重组计划”设计之初预计覆盖300万到400万购房者，但截至今年7月底，只有130多万购房者加入该计划，且其中大部分为临时性贷款重组，实现永久性贷款重组的不足50万人。与此同时，购房者即便在进行永久贷款重组后，还面临二次违约风险，即在更优惠、更宽松的还贷条件下仍无法按时还贷。(杜静) (来源：新华网)