楼市八月成交反弹地王重现 业界忧招致严厉调控

　　成交反弹地王重现 楼市趋势多空悬歧

　　张晓玲 深圳报道

　　8月份万科单月销售过百亿的消息，引发了一场关于楼市全面回暖的争议。陆续出炉的8月份各城市成交数据也显示，过去一月主流城市成交量及价格均环比大幅上涨，北京、上海、深圳的新房成交单价新政后首次重回20000元以上；土地市场也出现了“久违”的地王现象。主流地产商倾向于认为，目前的反弹还只是成交反弹，回暖的基础很不稳固；不少业内人士担心，过快的回暖尤其是可能存在的价格上涨，会招致更严厉的调控，导致市场波动周期拉长。

　　8月成交全面回暖

　　8月的楼市表现让人惊异。

　　本报记者综合北京市房地产交易管理网、中国房产信息集团、广州阳光家缘、中国指数研究院等机构数据显示，8月以来京沪深穗楼市成交量及价格环比均大幅上涨，如北京8月成交环比上涨12.7%。成交均价为21008元/平方米，环比上涨10.6%，自调控以来首度回到2万元以上。上海成交价格在持续3个月下调后，重回到2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅5.8%。深圳商品住宅成交面积亦环比大幅上涨84%，成交价格环比上涨7%，超过2万元/平米。

　　不仅一线城市，二线城市回暖也很明显。国信证券报告显示，8月二线城市周销量平均环比上涨48.4%，一线城市环比上涨34.3%。

　　多家公司实现创纪录销售业绩。8月，万科单月销售119.9亿，保利地产实现83.31万平方米的签约面积，刷新公司单月销售历史纪录。龙湖地产实现合同签约额26亿元，环比上月增34%。其中，重庆公司打破史上最好记录，定购、签约金额双双破10亿元。

　　各地二手房成交量亦出现强劲反弹。中原领先指数系统数据显示，5大城市8月二手住宅成交量环比增幅达4~5成，上海、广州两大城市的二手房价开始止跌回升。21世纪不动产各主要区域的监测显示，尤其是8月中下旬以后，许多业主拒绝议价，部分业主甚至提高报价。

　　反弹在合理范围内？

　　对于8月楼市的强势回暖，开发商普遍持谨慎态度。

　　“目前的回暖，仅是前度被压抑的刚性需求的释放，楼市观望情绪得到部分缓解，但这种回暖是否可持续，还有待观察。”9月7日，保利地产副总经理胡在新说。

　　从万科、保利、恒大等快速周转的公司出货来看，目前入市的大部分是首次置业及改善型置业的刚需人群，投资投机需求已基本撇除。

　　多家券商的研究报告认为，成交回暖是因主流房企以价换量所致。如万科北京长阳半岛两次开盘均是平价，比周边及预期价格低10%左右。

　　保利地产8月销售均价8213 元，环比下降0.3%，同比下降0.7%。多数项目房价相比周边高峰时期房价有适度让利促销。

　　主攻二、三线城市的恒大地产，新政后的销量也主要流向了这些区域的刚需人群，成交均价未超过6000元/平米。

　　“作为发展商，我们也希望房价能保持平稳，”胡在新认为，目前成交价格并未出现大幅度的反弹，表明回暖仍在理性范围内。

　　广州寒桐咨询总经理韩世同也认为，成交回暖，很大原因是开发商积极适应市场，调整产品和户型结构，比如广州很多楼盘就在提供利用率至80%以上。

　　土地市场地王重现

　　相对于成交的大幅回暖，土地市场的异动更值得警惕。

　　8月末，广州番禺南区4-2地块出让，被越秀城建以7282元/平方米的高价夺得，这是广州今年卖出的第一个“地王”。这块地曾经是金地退掉的番禺“地王”，胡在新感叹，这幅地块在提高了商业面积比例后，出让价格仍比2007年的6230元/平方米高出1000多元，让人看不懂。

　　9月8日，上海黄浦江沿岸E 18地块出让，34亿的底价被业内称为“准地王”，高达10亿的竞买保证金，也没能阻止80余家地产商的竞逐。

　　“目前土地市场价格有重新上升的迹象，”保利地产董秘岳勇坚对记者表示，广州重现地王并不是单一现象，全国各地都有类似状况。保利因此而放缓了拿地步伐。他认为，从去年年底到今年上半年，是拿地的好时机，而现在这个时间窗口正在逝去。

　　“2007年，富力曾创下楼面地价1.8万元的广州地王，后来退回给政府了；2008年，恒大以楼面地价1.3万元拿下员村地王，也回归政府了，越秀城建地王是否也会最终被政府收回？”韩世同认为，楼市下行的整体局面，不会因为一两块土地的高价而改变。

　　或致调控期拉长

　　广发证券分析师赵强认为，销售创纪录、地王再现，反映出楼市的强势回暖，但居高不下的房价、新拍的地王，以及空置率等，又牵动着政府敏感的神经。

　　中原地产研究中心则认为，此次强劲反弹有利有弊。一旦后市反弹过快，决策层极有可能采取更严厉的调控政策严控市场，导致房地产市场再度陷入观望。至关重要的信贷调控政策，短期内决策层决不会放松。因此，后市持续回暖尚不容乐观。

    岳勇坚对本报记者表示，本轮调控无论是政府的底气、发展商具备的资金资源、应对的措施等，都让此轮调控的时间比以往要长。

　　他分析，目前回暖的基础并不牢固，存在两点不确定性，第一是国家调控政策不确定，决策层或者认为调控效果没有达到，或者舆论的渲染等，都使接下来的政策走向不明；第二是世界经济的不确定性，从各项指标来看，世界经济回暖并不确定，因此对调控周期的拉长要有思想准备。

　　有知名地产商私下对本报记者透露，有关部门准备了多套调控政策，一旦目前的市场反应挑战了政策的底线，就有可能启动第二套调控方案。

　　9、10月多空对决

　　“9、10月楼市走向至关重要，政府的智慧将面临严峻考验。”赵强表示。

　　中国指数研究院副院长陈晟从环比看，“最坏的时候已经过去”。他强调，这只是指交易量会有所回升，但价格恐怕还将继续下调。

　　21世纪不动产市场总监林蕾认为，目前的楼市“回暖”只是一种触底反弹，预计未来两个月成交量仍将处于回升通道，但价格仍缺乏上涨动力。

　　国信证券最新的研究显示，目前地产行业资金面趋紧，上半年122家房地产开发企业经营活动现金流净流出811亿元，较一季度末增加371亿元。偏紧的政策面，已使行业杠杆水平低于近3年的历史均值；同时，新房销量的下滑，不仅使定金及预收款在资金来源中的占比下降，也使得上市公司预售账款在二季度出现环比负增长。

　　该机构预计，受预收款增速下滑影响，三季度全行业业绩同比增速收窄是大概率事件，下阶段各公司将销售为先，加速资金回笼以备后续发展，“金九银十”量升价松可期。

　　万科、保利、金地、招商、中海等主流房企均表示，接下来还是以快速出货为主，预计9、10月新盘放量将大大高于上半年。

　　已有人率先出手。北京朝阳区塔营即将开盘的远洋新悦，预计均价在17000元左右，每平方米比同一开发商的远洋一方二期便宜8000元。远洋一方所在的一些中介门店，已有业主挂牌只要18000元。在一家中介登记卖房的王先生表示，本来还打算等房子涨到新政前的22000左右就出手，现在看到远洋新悦的开盘价这么低，打算尽快出手。