楼市逆市回暖 上海推出“沪五条”严查违规销售

　　21世纪经济报道 田新杰 上海报道

　　从成交数据上看，上海及国内不少城市正在上演“逆市回暖”。

　　不少新开楼盘一房难求、数百套房源上千人排队摇号，以至于一些楼盘再次出现内部销售等违规操作。

　　据一位业内知情人士透露，继上周上海房管局出台针对商品房预售行为监管的“沪五条”后，有关部门已经有所行动，个别此前有较明显内部销售等违规行为的楼盘正在被调查，而即将推出的一些热门楼盘正在被重点“盯梢”，严控预售环节的违规行为。

　　幻象：量价齐升

　　中国房产信息集团公布的最新数据显示，在8月最后一周巨大供应量的推动下，金九第一周上海商品住宅的成交量达到23.9万平方米，环比大幅上升了40.3%，也创下了新政20周以来的最高水平。与此同时，平均成交价格也继续回升，达到21350元/平方米，环比继续上涨532元/平方米，涨幅2.55%。

　　方方地产咨询机构指出，上周上海商品住宅的成交量增长7万平方米，涨幅达到四成左右，是本周商品房交易增长的主要因素。“从商品住宅交易个盘来看，本周再次出现了部分集中性交易个案，保利叶都、中环1号周成交都在2万平方米以上，上海滩大宁城、天山怡景苑也分别成交了1万平方米左右。个盘的放量成交带动起本周商品住宅成交量明显增长。”

　　“成交数据让不少人担忧楼市正酝酿新一轮的上涨，实际的市场行为中，一些原本在市场疯狂时期才会出现的情况已露苗头。”某知名开发商的营销中心人士透露。

　　本报记者也从多个渠道获悉，目前沪上多个楼盘出现了抢购、摇号情况，一些楼盘存在内部销售的违规行为，进一步加重了市场上追涨杀跌的氛围。

　　不过，本报记者也注意到，这些出现抢购、摇号情况的项目，大多因推出了实质性的优惠措施，或者低开价格或者送面积送车库等，出现抢购主要因为价位到了买家的心理预期。

　　问题在于，个别楼盘原本的量升价跌的状态，在整体成交数据上显示却是量价齐升，对市场的心理反而形成了负面作用。而未能深究原因的买家，被这样的幻象迷惑。

　　“上海平均房价的上涨，主要是8月千万豪宅的成交量大幅上升所致。”中房信分析师薛建雄指出。

　　令人担忧的是，部分开发商利用这样的幻象，重新采用炒作的各种手法，对市场的负面影响不言而喻。

　　严查违规重在执行

　　来自新房市场的重新非理性出现蔓延态势。

　　“近几个月的买家强势地位弱化，标杆楼盘重现跳价。”21世纪不动产上海区域市场中心最新调查显示，伴随着8月自住需求的不断入市，上海二手房市场中买家持续数月的强势地位趋于弱化。

　　业主方面，宝山大华、普陀桃浦、虹口凉城等板块，二手房东议价幅度已由之前的5%-10%缩小至目前的1%-2%；而在浦东联洋、北卢湾等板块，不仅业主已基本不提供议价，更有部分标杆楼盘在近期出现跳价。

　　调控效果未明，面对这样的市场错误信号和非理性走势，一直未在本轮调控中出台相关细则的上海市主管部门，终于有所动向。

　　9月2日，上海市房管局下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》从预售管理、备案管理和销售经纪行为方面对开发商、代理经纪公司进行规范，被业内称之为“沪五条”。

　　汉宇地产指出，从上海对房地产行业宏观调控的角度来看，本轮沪版调控不论调控时间选择还是政策内容以及对未来市场的影响方面，都彰显出与以往宏观调控有所不同的特点。

　　从“沪五条”的具体内容来看，五条政策全部指向一手商品住宅销售环节，成为新房销售领域的“专项整治”活动。其实，现在这个时间点再次强调一手楼盘的销售规范至关重要。因为一手楼盘属于市场的增量，其销售流程的不规范不仅会增加交易成本也会造成供应增量与需求不平衡的匹配，成为市场波动的源泉。

　　“只有在根源上遏制市场波动的动因才可以保持一、二手市场交投稳定。力度只有到位，政策才会真正落地。”汉宇地产分析师指出。

　　而调控政策长期“药不对症”，并不是政策本身出了问题，而是在具体的执行方面出了问题。未来也不在于出台更多的政策，而是要真正把现有的政策落实到位。