谁在操纵楼市本轮反弹(图)

　　并没有太多征兆，一线城市房地产市场立刻弥漫起“报复”的味道。本周之始，便有来自不同机构的数据被大量媒体所引用，总体指向便是，一线楼市已经形成反弹

　　或许，反弹只是一种假象：彻夜排队的购房者是请来的托，二手房的真实价格也迷雾重重。《国际金融报》记者通过多方了解发现，投资者的报复性试探，中介机构蠢蠢欲动，成为今年夏末价格反弹的主要力量

　　一线楼市联手涨价

　　数据显示，众多一线城市中，房价再度转头向上。

　　“新国十条”效果的立竿见影反映在京、沪、深、穗等地房地产市场交易量的迅速萎缩。但即便如此，新建住房以及二手房的价格泡沫却至今未被合理挤压。众多观察者普遍认为，价格将有效回落，但在交易量停滞的数月之中，刚性需求并未谋面所期望的“政策滞后效果”，反而目睹了杭州上海等城市新盘销售时彻夜排队的“反气候”现象。

　　以中国指数研究院的数据为例，本周监测的35个城市中，21个城市成交面积环比出现上涨，其中银川上涨最为明显，涨幅达143.7%，扬州次之。监测城市中，深圳楼市成交继续活跃，与上周相比有小幅增加。成交价格方面，深圳商品住宅成交均价为22204元/平方米，环比上涨12.77%。

　　来自北京市房地产交易管理网的统计表明，8月北京楼市普通住宅与别墅等高档住宅市场成交量全面回暖，新建住宅期房网签总成交量超过9200套，其中住宅5564套，环比上涨12.7%。商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比上涨10.6%，创下调控以来的最大涨幅，也是自调控以来房价首度回到2万元以上。

　　投机者“报复试探”

　　楼市掉头向上，必然有市场角色在背后推动。

　　尽管决策层抑制投机的态度很坚决，但并非所有资本都慑于政策压力逃离楼市这块黄金宝地。在楼市新政之初，记者就通过中间人的介绍，认识了一位陕西籍的“投机客”，他曾对《国际金融报》记者表示：“暂时还不想离开（楼市投资）。做这行久了我们基本能够判断一些市场政策和走势。房价不会跌。”

　　记者未能再次联系到此人，但透过中间人介绍，记者听说他最近一直在不断收纳房源：“说不定很多城市里排队的人中就有不少他的亲戚。”

　　一人如何身背数套甚至数十套房的技巧已经在网络上转载得不计其数，基本众人皆知。有投身炒房事业的操盘人告知《国际金融报》记者：“在新政后近5个月的节点上，一些房地产企业的资金链趋于紧张而降低房价。一群投机者便利用此间再度购买新房。”他说，在当价格并未出现明显下行前，刚性需求者只能选择继续观望。“那么彻夜排队的购房人除了投资者还会是什么人？”

　　这样的反问似乎揭示了本轮住房价格反弹的重要动力。有知情人介绍，投机者的行动思维有二：一是逢低吸纳；二是试探国家对目前排队购房，以及受供求关系提价的容忍底线。

　　一位匿名的全国房地产协会高层人士向《国际金融报》记者表示：“试探性的报复反弹并非没有可能。不排除投资者在某一城市或某一楼盘吸纳房源。”他认为，目前影响楼市的决定因素依然是价格。在尚未行至合理区间时的反弹对于巩固调控成果并不是一件好事。“如果价格能够配合宏观政策才能使房地产市场趋向健康稳定。”

　　二手房市场中介“作祟”

　　如果新建住房价格上扬，相伴随的必将是二手房市场的灵敏调整。

　　中国房地产指数系统的8月监测显示，在11个重点城市主要样本楼盘报价中，所有样本二手房价格指数平均环比上涨0.70%，较上月扩大0.56个百分点。其中9个城市上涨，2个城市下降。在9个环比上涨的城市中，广州、重庆和苏州分列涨幅前三位，涨幅分别为1.98%、1.66%和1.47%。北京涨幅为0.14%。

　　自“新国十条”生效至今已快5个月了，而就是在这样的背景之下，二手房价格仍然出现上涨。

　　9月8日，《国际金融报》记者曾以购房人身份来到北京东五环以外的某中低档社区。一套98平方米左右的两室一厅均价为两万元每平米。受访者告诉记者：“这个价格是中介报的，我们也不太清楚。”他口中的中介是北京一家知名度非常高的地产机构。“中介告诉我，这样的房子现在卖到2万块钱一平方没问题。所以才就接受这个价格。”

　　曾担任某地产中介的高级经理人告诉《国际金融报》记者说：“中介抬高客户心理价格的情况当然存在。在行情不好的时候，经纪人会强力建议客户降价；行情上升时则不惜花费代价说服客户涨价。”

　　由于国家规定中介经纪人所收取的费用不能超过成交价的3%，因此“弱势降价保收入，强势抬价多挣钱”的通例便显而易见。

　　一般情况下，大型房地产中介在楼市价格较低时，借助自身财力强大的优势从众多急需周转资金的客户手中买走房源，或垫付给业主价格不菲的定金并许诺在一定时间内将其出售。而拥有这些房源的中介公司便通过沉淀房源、高价出租等手段进行短暂持有，而后时至强市便一举卖出从而赚取高额差价。来自北京的某经纪人协会高层亦向《国际金融报》记者肯定了上述行为的可能性。

　　国家在行动

　　身处高层的决策者，并非对正在行进的反弹视而不见。

　　有报媒援引未署名的消息人士报道称，日前国务院办公厅负责舆论监测的部门，将一份反映房价继续上涨的舆情监测文件，转发给了住建部、银监会等部门，请这些部门核实情况后，向国务院上报情况。

　　据悉，国务院办公厅负责舆情监测的部门将此份反映房地产市场反弹情况的报告，专题发给住建部等部门，请这些部门核实具体情况，形成报告上报给国务院。银监会等参与房地产调控的部门，一并收到了这份专题报告，要求对其中涉及事项，进行说明。

　　相对而言，或许国家对空置房的调查要比上述消息可靠许多。9月的公开信息显示，上海市统计局正在做空置房调查，所有的工作安排是按照国家统计局的统一部署来进行。近期来自北京的媒体也援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等城市。

　　北京市朝阳区已经首次公布了截至7月底区内住宅空置面积。名为《从供需情况看朝阳区房地产市场运行特点》的报告显示，截至7月底，全区住宅空置面积133万平方米，同比下降18%；其中别墅、高档公寓空置面积为52.1万平方米，同比下降18.5%，虽然存量有所消化，但仍占空置总量的39.2%。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例占了一半以上，达54.9%。空置比例偏高仍是目前别墅、公寓面临的问题之一。

　　根据最新的言论统计，多数研究者与业内人士都认为，调控之下都已出现价格反弹，新一轮政策已经箭在弦上。

　　《国际金融报》 (2010-09-09 第02版) (来源：人民网-《国际金融报》)