调查称七成居民难忍高房价 楼市调控步入敏感期

　　一年来全国70个大中城市房价坚挺

　　国家历次楼市调控回顾

　　因为中央媒体的密集预警，楼市二轮调控成为焦点。二轮调控是否会来？什么时候会来？到底会有哪些具体调控措施？这些仍是未知数。但业内人士仍在预警。同时，全国人大常委会原副委员长、著名经济学家成思危先生在公开场合发表观点认为，房价即使下降也不会大降，降幅不会超过25%。

　　房价预期

　　72.2%的居民认为房价过高

　　根据央行的最新调查，接近四成的居民表示未来房价会上涨，比上季度大幅上升7.2个百分点。调控新政实施五个月，市场并没有看到房价明显下降，相反，经过连续多个月的调整和积压，北京、上海、广州等重点城市房价出现上涨的苗头。

　　8月中下旬，央行在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查。调查结果显示，对当前房价水平而言，三季度有72.2%的居民认为“过高，难以接受”，较上季略降0.3个百分点，但仍高于去年同期7个百分点。而有36.6%的居民持上涨预期，虽然仍低于去年同期水平4.9个百分点，但比上季大幅上升7.2个百分点。

　　虽然房价上涨预期增强，但城镇居民购房意愿没有出现大幅上升。

　　楼市动态

　　9月多城市楼市放量成交

　　“金九”过半，多个城市楼市成交出现的放量迹象引起关注。中国指数研究院统计显示，9月6日至12日监测的35个城市楼市交易情况显示，多个重点城市成交量连续上涨。其中，北京、大连和三亚成交面积环比涨幅都在70%以上，仅少数城市成交量环比下降。10个重点城市中，仅上海、重庆和天津环比下跌，其他城市成交面积均环比上升，其中北京升幅达72.47%，剔除保障性住房后，升幅仍在20%左右。

　　局部区域部分楼盘调高价格

　　“链家地产”首席分析师张月告诉记者，近期楼市比较活跃，成交量上涨的同时局部区域出现了部分楼盘调高价格或二手房业主调高价格的现象。亚豪机构统计显示，截至18日，北京9月成交均价为19897元/平方米，尽管环比8月同期略降了4个百分点，但同比去年同期14002元/平方米的成交价格，上涨幅度超出了四成之多。

　　业内分析

　　楼市调控步入关键敏感期

　　随着楼市博弈的继续，楼市调控也开始步入关键敏感期。对于后续调控，多数业内人士认为，调控效果尚未全面显现，如果房价依然居高不下，后续调控将会继续发力。

　　亚豪机构副总经理高姗表示，尽管目前决策层一再强调不会放松楼市调控政策，但市场的种种表现，均显示出前期调控政策对市场的影响力与控制力正在逐步趋弱，在决策层企稳前提下，楼市的复苏有可能成为引发新一轮打压政策出台的信号。

　　张月也认为，从目前市场的表现来看，此轮调控的目的还没有达到。如若继续出台新政，新政的目的则很可能是两个方面：一方面，继续促进存量放量，增大供给；另一方面，控制楼市资金的流入和流出。这两方面所对应的具体政策可能是出台空置税、房产税、加息，继续缩紧信贷，限制其他行业对房产的资金投入比例，控制房产企业资金流等。

　　经济学家

　　成思危：房价不会大降

　　9月20日上午，“2010华山论剑-全球经济大势与中国资本市场高峰论坛”在西安开幕,全国人大常委会原副委员长、著名经济学家成思危先生发表主题演讲。对于房地产的调控和高房价，他认为房价不会大降，政府调控的目标不应该使房价大降，因为大降会影响整个经济的稳定。他指出，一线城市房价里存在泡沫，这是事实，“我认为一线城市的房价会略有下降，最多不超过25%”。民间房价的调查统计显示，今年上半年房价上涨了25.2%，“所以我说最多房价退回到去年年底的水平，不可能降40%、50%。”

　　谁在买房

　　年轻人成为买房主力军

　　记者在走访中发现，在本轮调控中，购房主力明显年轻化，30岁上下的年轻人成为主力军。

　　“在金沙洲的两个大型楼盘中，买家主要是35岁到45岁的中年人，但在价格稍微偏低的郊区如增城、从化或花都等项目中，30岁左右的年轻人占比比较大，基本上在60%左右。”广州某大型开发商销售负责人告诉记者。

　　合富置业首席市场分析师龙斌在接受记者采访时指出：“目前买房年轻化，25~35岁的年轻人大概占到六成以上。”满堂红地产市场部投资专家沈悦培则表示：“以首次置业为主的年轻人大概占到六到七成。”

　　除了广州，深圳、北京等地的购房者年龄均出现年轻化现象，链家地产一份报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁。

　　近期，不少城市再现排队买房现象，而且中心区豪宅成交大幅增加。这些似乎给市场传出一个信号，就是炒房者可能会卷土重来。

　　广州中心城区的某楼盘工作人员告诉记者，前来购买的中年人比较多，且很多人都买单身公寓，“这个明显是买来投资的。”该工作人员表示。

　　综合《广州日报》、《经济观察报》等

　　评论

　　楼市调控

　　光靠社论不行

　　楼市调控动真格，需要的不是社论，不是警告，而是政府的诚信与可靠的技术手段。

　　为了抑制房地产投资与投机性需求上升，从8月30日到9月17日，新华社发表7篇文章表示调控将进行到底。无独有偶，从8月17号开始，在一个月的时间内《人民日报》连发6文，表示楼市调控已到关键阶段不可动摇。

　　上述文章让人们看到了政府调控房地产的决心，但决心与效果不可混为一谈。取得调控效果，关键取决于两个方面，既要言出必行取信于市场，更要对症下药显示调控的市场性与科学性。

　　人们之所以对调控一再观望，是因为从2003年以来的数次调控全都无疾而终，不服从警告者均获得了极大的收益。由于失信在先，语言警告市场的边际作用递减，最后接近于无。人们对此轮调控是否能够一调到底、是否能够摆脱宏观经济的约束与利益集团的束缚心中存疑，正是理性反应。树立信誉靠的主要不是言论，而是行动，这是中国古已有之的哲学观念。

　　可见，光靠社论是无法真正说服市场的，市场必须用市场的手段进行调控。

　　房地产调控需要的前提条件是，地方政府摆脱土地财政束缚，通过其他税收以及中央与地方的税收改革，使地方政府真正成为公共服务的提供者，而不是与民争利的大地主。

　　但是，到目前为止，地方政府仍然通过土地储备中心垄断房地产一级市场，土地收入仍然是地方财政收入的半壁江山，房产持有税迟迟无法出台，土地财政还在唱主角。只要制度不改革，地方政府必然回到推高地价与房价、获取最大收入的老路上去。

　　改革必须直击要害，行政强制命令必须通过正确的激励机制传导到市场。到目前为止，我国的房地产市场调控在金融领域可说是击中了要害，主要调控举措是去杠杆化。

　　一是在给房地产公司融资、再融资设立层层路障；二是在房地产市场单独加息——2010年4月起，国务院要求各金融机构对房屋贷款实行差别化信贷：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

　　只要中国土地财政通过税费改革得到纠正，只要银行为房贷风险负责，增强调控执行力度，房地产市场自然恢复理性，社论要发，何必连发？叶檀（文章原载于作者财经博客）

　　《央媒密集预警楼市二轮调控》 续