首套购房退税政策或加大房地产调控压力

　　日前重庆市发布了“重庆市主城区首次购房财政补助政策”，这无疑会使当前国内房地产调控面临政策调整的不小压力，可能会刺激国内房价重新恢复性上涨，并将进一步强化市场不再相信房价会真跌的预期。

　　当前国内房地产调控正处于敏感时点，重庆市却于日前出人意料地发布了“重庆市主城区首次购房财政补助政策”，这令市场顿生疑义，认为这项政策的出台很可能会给当前房地产调控造成一定的负面影响。

　　根据重庆市出台的“主城区首次购房财政补助政策”的主要内容来看，从2008年12月1日起，重庆主城10区首次（含改善型）按揭购房者，同时在10区内缴纳个税的购房产权人，根据所缴纳的个税额度将享受财政补贴优惠。财政补助方式和计算如下：从购买住房并支付按揭本息的首月起连续12个月止为一个补助年度，在补助年度内，以实际缴纳的个人所得税的40%为限。高于按揭本息的，按按揭本息额度给予补助；低于按揭本息的，按个人所得税40%的额度给予补助。总累计补助金额不得超过住房总价的30%。

　　其实，这项政策就是“购房退税政策”，属于一项房地产刺激政策，只是这次强调了面向首套（含改善型）购房者才能退税而已。这让人想起1998年上海市曾在全国率先推出为期5年的“购房退税”政策，结果是刺激了当时上海房地产市场的复苏与回暖。但是，在当前重庆房地产市场并非低迷的情况下推出此项政策，是否会引起今后重庆市住房销量与房价重启恢复性快速上涨之势？

　　这种担忧有一定理由。因为，享受这项政策的一个必要前提是首套（含改善型）购房退税与个人缴纳所得税额度密切相关。但由于大部分本地居民的个人所得税缴纳额度并不高，他们或已拥有住房，或是即便有财政补贴也买不起首套（含改善型）住房，结果真正能享受这一优惠政策的主体人群并不是本地居民，而是外来有能力的首套购房者。从这个角度分析，这一政策与鼓励普通居民的自主性购房需求、抑制或打击投机性购房需求的政策预期目标还相差较远，但与当年上海市实施的“购房退税”政策效果却非常相近。

　　特别值得关注的是，这项“首套购房退税政策”的出台与实施，很可能使当前国内房地产调控面临政策调整的不小压力。

　　首先，从表面上看，这次重庆市推出的“主城区首次购房财政补助政策”仅仅是针对首套（包括改善型）购房者实施退税政策，似乎市场影响不会太大。但以笔者之见，这一政策一旦落实，很可能会触发重庆市住房销量的上升和房价的重新上涨。

　　因为，按规定首套（含改善型）购房的财政补贴累计总额不超过住房总价的30%，也就是说，按目前房价购房可获得30%的超额溢价，假定日后房价下跌30%，现在购房也不存在什么风险。这等于是向市场发出了当前国内房价调整或下跌空间已被封杀的强烈信号。在一定程度上，这将导致刚性需求者不再相信房价还会继续调整，只能被迫入市，由此引发房价的止跌回稳，最终可能会刺激房地产投资或投机性需求的再度回升，并引发房价的重新恢复性上涨。

　　所以，鉴于当前国内房价本来就没有出现过像样的调整，重庆市推出这样的房地产刺激政策，透过“刺激刚性需求入市→推动投资或投机性需求大幅回升→住房销量回升和房价恢复性上涨”的影响路径，很可能会刺激当前国内房地产市场的复苏与回暖。一旦房价“不跌反涨”甚至出现一定幅度的报复性上涨，势必对当前房地产调控将构成很大压力。

　　其次，重庆市此次推出的“首套（含改善型）购房退税”政策，使得本来就不太稳定的市场预期变得更加敏感，特别是不再相信房价会真跌，从而会动摇或消解市场对当前房地产调控的信心与耐心。

　　之所以这么说，是因为这次延续近半年的房地产调控效果距离市场的基本预期还有一段差距，人们似乎已经看不到房价真跌的可能性，反而却听到了要求放缓房地产调控的弦外之音。尽管国家反复强调要坚持房地产调控不放松，但市场等来的却是个别地方政府变相推出的房地产刺激政策，这预示了当前房地产调控正遭遇来自多方面的夹击。

　　更重要的是，鉴于以往执行购房退税政策会刺激房地产市场不断回暖，“首套（含改善型）购房退税”政策有可能会搅乱当前市场预期，导致市场可能不再信任“史上最严厉房地产调控”，这将给当前房地产调控构成挑战与压力。　作者张国红系上海海关学院教授 (来源：上海证券报)