多部门再次出台房地产调控政策 楼市将跌入冰点

　　整个市场都在倾听一个声音。

　　9月29日晚，据新华社和中央人民广播电台的消息，楼市调控再施重拳，北京市实施国务院10号文件的细则，被推向全国。传说已久的房产税利剑终于祭出。

　　国家发改委、财政部、国家税务总局、国土部、住房和城乡建设部等部门再次出台针对房地产市场的调控政策，以全面抑制已露出苗头的投资性需求，坚决遏制房价上涨。

　　国土部、住建部发出针对土地市场调控的联合通知时，SOHO 中国（00410.HK）董事长潘石屹于9月27日下午表示，未来政府或从调节贷款成数及利率，以及实行房产税方面，来调节楼市。所以，对9月29日的政策，声称未感意外的潘石屹，还是有一点预测准确的自得。

　　经济学家赵晓认为，政策必须在此时出台，否则国庆之后形成房价报复性反弹，政府更加难以抑制。

　　接受本报记者采访的专家认为，此次再调控的通知下达之后，楼市成交量将迅速跌入冰点，数月内市场都将笼罩一片浓郁的观望情绪。

　　如果说国土部、住建部的联合通知下发后，开发商还抱有侥幸心理，以为不过如此的话，那么，现在他们就只有等待迎接冰凉的房地产冬天了。

　　调控仍有余音。有消息称，9月27日，央行货币政策委员会再次有决策层参加的内部会议，委员建议为了收紧流动性和保持正利率，应该采取上调准备金和加息的货币政策。“上调存款准备金率的决定已经进入最后阶段，但是是否加息尚在讨论当中。”

　　告别回暖迎来冰点

　　根据赵晓的理解，新的政策在此时出台，是因为管理层担心国庆之后形成房价的报复性反弹，到时候再出政策会更加被动。客观地说，国务院10号文件实施5个多月来，已经取得了一定的成效，最大的成功之处在于对预期的管理。由于市场对史上最严厉的楼市调控政策仍存在一定的预期，开发商在前段时间楼盘畅销的时候，没有敢疯狂涨价，投资者也没有大举入市。但是，调控进入9月以后，这种对预期的管理渐渐失效，一些投资性需求大量入市，部分城市也重现火爆状态。现在出台政策，也是给这种“火爆”浇一盆凉水。不过，赵晓认为，房产税政策不会很快推向全国，而是在试点的基础上给各地一些因地制宜的空间。

　　中国社科院金融研究所研究员尹中立表示，国务院10号文件4月份颁布以后，市场已经出现4个多月的僵持，成交量8月开始逐步回升，但随着金九银十的到来，调控的药效在逐渐减弱。新的调控政策选择在国庆前发出，对渐趋火热的房地产市场将产生明显的降温作用。他认为，尽管新的政策与国务院10号文件内容大部分一致，但力度要强得多，且更加强化执行力度。

　　尹中立认为，通知下发后，楼市将会出现明显的量价齐跌，并迫使大开发商把目光越来越多地转向保障房建设，以此求得市场存活，而万科在此方面早已开始行动。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾预计，未来的楼市观望时间可能长达半年。但她同时提醒，消费者不要期望房价会立即大幅度下跌，因为开发商对政策也需要消化一段时期，而8月以来回笼的资金也够开发商再支撑一段时间。但大势不可违，量跌之后必将是价格的下跌。

　　开发商的反应

　　新的调控政策出台后，记者听到了消费者的一片叫好之声，但作为政策调控对象之一的开发商，则对未来楼市普遍悲观。

　　路劲地产北京公司副总经理温立伟认为，这属于政府部门的周期性调整，主要是政府对此前市场的日光盘、投资需求反弹等不满意。而此政策的目的主要是稳定房价上涨预期，令房价在半年至一年内保持平稳。他表示，这对开发商影响最大的是拿地的信心以及拿地的资金。而对于那些存在土地款到期、发债到期的开发商，尤其是业务类型单一住宅的开发商，其现金流将会受到严重冲击，可能会迫使此类开发商在一段时间内率先降价。不过，他认为，从另外一方面讲，按照政策预期市场发展，国企以及大的上市房企尤其是资金充裕的开发商将会走向繁荣，房企会面临新一轮洗牌。

　　一位不愿透露姓名的著名企业高层对本报记者表示，新政策的出台在意料中，今年4月以来，调控政策的负面因素已基本上被市场消化。他认为，新政策将对投资性需求造成很大打击，但目前改善性需求还占市场主流，他所在公司并不过分担心。因为存在着对更严厉政策的预期，公司已经从下半年开始，缩小开工面积，提前为调控做好准备，抵御风险。

　　此前一周，华远集团董事长任志强在接受本报记者专访时，还认为11月份中央经济工作会议之前，不会有新的楼市政策出台，但9月29日的通知明显超出了他的预期。 不过，任志强说，“政策关键是要管住地方政府，管不住地方政府的政策都是无效的。”9月29日的通知明确提出，要严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。很显然，这一点明确指向地方政府，并要求各地立即制定国务院10号文件实施细则。而此前除了北京、重庆、深圳、广州等少数城市外，包括上海等在内的大多数城市，并未制定相应的实施细则。

　　国土部土地勘测规划院副总工程师邹晓云也认为，落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划，与处理闲置用地一样，应出台针对地方政府的具体政策，使之具有不可推诿的可操作性。

　　恐慌性成交招致重拳还击

　　此次调控政策为何出台如此之快？

　　林蕾表示，中央政府部门一直在密切监测调控以后的楼市运行态势，前段时间住房和建设部派员前往热点城市进行了调研，当时很多城市还是认为是刚性需求拉动带来的成交增长，但9月以来，一股恐慌性、非理性的气氛开始蔓延，这令决策层非常不安。林蕾认为，与过往调控政策总是比市场慢一拍相比，9月29日的新政策，出台速度这么快，就是因为决策层和主管部门随时掌握着市场的最新动态。

　　毋庸置疑，调控新政策是对市场的及时反应。自4月17日，被称为史上最严厉的房地产调控政策“国十条”出台4个月后，一、二线城市的楼市再度火爆，不少在8月、9月创出成交量和价格的新高。

　　中秋假期里，深圳新房三天成交量达482套。近日开盘的广州亚运城项目，均价在1.2万至1.3万元，近800套房当日卖出逾七成。排队抢房现象在部分城市重现。“售楼处排长队的情景，传导出恐慌气氛，有些购房者以为调控失败了，房价又要上涨了。”21世纪不动产分析师齐凡指出。

　　市场的火热甚至在某种程度超越调控前的状态。据北京房地产交易管理网数据显示，9月份的销售情况几乎已经超过调控前的3月份。截至9月25日，北京商品房成交量继续大幅增长，期房总成交达到9428套，其中住宅为7432套，同比8月同期上涨77.4%，日均276套，这一数据甚至超过3月份的日均273套的平均水平。而房地产调控新政出台后的首次大型房展会——北京秋季房屋展览会显示，房展会观众数量达到11万人次，比夏季展会翻了一番。

　　统计数据显示，房价仍然在上涨。据国家统计局公布的数据显示，8月中国70个大中城市房价同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1个百分点，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%。

　　随着成交量的上升，部分豪宅项目开始上调售价。亚豪机构统计数据显示，8月，24个豪宅项目的成交均价出现环比上涨，平均涨幅为9.7%。

　　一位不愿具名的业内人士透露，北京某一热销楼盘，仅开发商内部员工以及其他开发商员工买家就占据很大一部分。而这些人士购房目的仍是投资。“投资需求太强烈，根本压抑不住。”这位业内人士调侃地说。

　　然而，任何公然挑战决策层决心的行为，必将招致更强烈的“还击”。突如其来的新调控，昭告了今年楼市的高潮已经过去，开发商必须研究如何应对成交急剧下滑的局面。