评论：上海新政或误伤改善型购房者

　　“沪12条”楼市调控细则出台以来，买方观望情绪加重，二手房挂牌量激增，原本处于上攻势头的上海楼市成交或暂时放缓速度。新政打乱了开发商的营销节奏，开发商们纷纷调整开盘计划。

　　先买？先卖？深陷其中

　　146，829套！11日16时，上海官方网站房地产数据显示，上海二手住宅挂牌量已破14万套，这仅是上海楼市细则公布的第四天。而在新政的首日，该数据还徘徊在13.9万套。上海楼市细则使得刚解冻的二手房市场突陷“泥潭”。

　　一位客户本打算出售自己总价约150万的房子，再买下一套200万的房子。但原来的房子迟迟没有卖掉，看中的房子也催他交易。假如他先买下新房，不仅要承担高额的二套房贷利率，交易个税等方面的优惠措施也不能享受。经过协商，他只得一边先支付一些定金推迟交易，一边抓紧卖房。

　　目前，可能受影响最大的购房者是中端改善型购房者，他们手头至少有一套以上房产，是否出售再购入一套，能否贷到款，非常矛盾。此群体目前“各怀鬼胎”，一方面担心政策调整后，价格下调，想尽快出手；另一方面又担心卖出后很难买进。那些正在交易中的改善性需求则是深陷其中。在这轮新政影响下，很多二手房由于受房贷等方面的影响，使得交易取消，这将会误伤部分下家“刚需客”。

　　业内人士认为，未来一段时间，房价暂时不会大涨，如果已经想改善型购房或出售房源，现在可挂牌出售，等市场盘整一段时间后，再入场购买。即使是“限购一套”，也是暂时性政策，未来仍然有机会。

　　开发商调整应对策略

　　与“十一”秋季房展会期间的高人气相比，上海目前不少楼盘销售人员的态度出现了明显变化。有楼盘销售人员表示，会有相应的优惠，但具体措施还要等开会通知。以松江九亭某大型楼盘为例，该楼盘的样板房11日接受现场预订，开盘价将考虑调控因素。

　　选择保守观望的开发商也不在少数。市场人士分析，对于开发商来说，会根据自身的房源以及资金链情况做出应对策略，因此在接下来的一个月内，市场供给的节奏可能会放慢，不排除延期开盘的可能。有一些原本打算10月底开盘的项目，目前正在考虑是否推迟开盘日期。

　　搜房网数据分析师称，相比中秋期间8个项目、国庆期间7个项目的开盘量，上周末的开盘量有一定幅度减少。在房产税尚未出台、后续政策执行力尚不明朗的情况下，保守型开发商自然会选择观望。

　　尽管如此，部分业内人士却不看好上海“限购令”的效果，甚至可能导致“假离婚”潮。“北京在4月份出台了"限购令"后，成交量并没有出现大幅度下降，这使得很多人不看好"限购令"的效果，上海在7日出台"限购令"后，地产股也在8日出现大幅度反弹。”中原地产上海研究咨询部总监宋会雍说。本报记者 周文天 (来源：中国证券报)