“沪12条”首周：豪宅热销 二手房挂牌数量激增

　　49周新高

　　10月份的第一周（10月4日-10日），上海楼市创下了近49周以来的成交量新高，达到去年房价暴涨时的高峰水平。

　　房地产调控“沪12条”7日出台以来，上海楼市成交热情高涨。截至昨日下午6点，网上房地产显示，昨天一手房签约套数达961套，签约面积为9.83万平方米，这也是黄金周后上海楼市成交连续第5个工作日在高位徘徊。来自中介方面的消息称，10月份的第一周（10月4日-10日），上海楼市创下了近49周以来的成交量新高，达到去年房价暴涨时的高峰水平。

　　有业内人士指出，受到上海调控细则的影响，不少投资客倾向于一次性购买高价住宅绕过限购政策，而一些改善型客户也倾向一步到位购入大户型，以规避日后可能出现的高成本信贷。与此同时，刚性需求却因为首套房利率的提升以及市场的变化，处于观望状态。

　　高端物业仍热销

　　位于浦东的某个单价在2.4万元的项目，几个月前成交非常理想，以至于开发商在房展会上一度取消了9.8折的折扣优惠。另一个学区房项目，开发商的定价从原先的2.5万元/平方米，提升到3.1万元/平方米。但早报记者从工作人员处了解到，自从“沪12条”细则出台以来，看房者就日益减少，一大部分客户是原本想签约的，但是因为利率提升等方面的因素，暂时搁置买房计划，目前这一带类似项目的开发商普遍反映，市场观望情绪严重。

　　但是另一些定价在5万元/平方米的项目，从客户累计以及成交来看，丝毫没有受到细则影响。位于新江湾的某处豪宅当日开盘房源为173套，包括170平方米、195平方米大户型多层公寓，以及220平方米、330平方米叠加别墅；开盘报价为5.5万-7万元/平方米，总价1000万元起。早报记者从相关人士处了解到，173套房源共吸引了300余组客户，每组客户的意向金高达30万元。据工作人员透露，有意向的客户远不止300组，工作人员是在做过筛选后才定的，这些客户的实际成交率很高，一般排序在200号以后的就基本选不到房了。

　　对眼下豪宅市场不寻常的热销景象，中华企业营销总监戴正芳说，受限购政策影响，一些原本热衷于分批购买多套房源的投资客，倾向于选择一次性购买高总价豪宅，规避短期内只能新购一套房的政策。

　　二手房挂牌量激增

　　不少开发商认为，从一手市场的情况来看，投资客受到调控的打压力度，远远小于普通购房者。

　　早报记者从各大银行处了解到，目前，首套房的利率几乎是一刀切，定为基础利率的8.5折，全面取消之前的7折。有些银行甚至对首套房给出9折利率，这对于首次购房者而言影响巨大。此外，眼下二套房的利率上浮1.1，意味着首套房和二套房的差距已缩小。另一方面，一些资金充裕不依赖信贷的购房者，基本没有受到现有贷款政策的影响。

　　汉宇地产总经理施宏睿表示，在二手房市场，普通购房者的压力较明显。相对于一手市场，二手房购买群体中自住客占比例较大，新政执行后的一周，挂牌量虽然激增，但是成交量却下滑20%。一些外围新兴区域的降价幅度更大，挂牌者中不少报价都比之前有所下调，但是接手的购房者却十分犹豫。据分析，这些区域此前都被一些投资客“炒作”，目前形势有变，挂牌量激增，但由于购房者大多是购买力不强的刚性客户群，其一方面对后市下滑抱有期望，另一方面现有的政策也的确阻碍了一部分改善型客户。

　　开发商热衷高端住宅

　　嘉华（中国）总经理谷文胜认为，普通购房者对于信贷紧缩后的成本上涨比较敏感，而投资客则更看重远期的收益，对他们而言，在通胀预期下，更愿意通过置业来缓冲货币上涨的压力，因此现有的政策对这类群体压力不大。

　　谷文胜同时指出，在目前新出的政策中，政府多次强调保障住房，意味着未来中低端群体将被纳入保障住房体系，这个信号令不少开发商看到未来的产品将向高端客户群靠拢，这也是近来土地市场上低密度土地频频拍出高价的重要原因。

　　也有不愿透露姓名的开发商表示，从政策信号来看，普通住宅迟早会回归住宅属性，这意味着中低端住宅未来受到保障住房的冲击很大，因此目前不少开发商对于供应有限的低密度地块兴趣浓厚，不惜高成本拿地，比如在赵巷、美兰湖等区域都出现总价上千万的高端产品，这类项目的成功向市场释放一个信号，高端产品的稀缺和客户群体的购买力，决定了该产品的抗跌，因此从长远看，开发商未来在产品开发方面更愿意迎合高端客户的需求。