上海临港新城8000元楼板价让百姓望房兴叹

　　在刚刚落幕的上海假日房展上，尽管看房人流有所回升，但高企的房价仍然让多数百姓只能望房兴叹：展区内拥挤的人流同停放在外面一辆辆空荡荡的看房车形成鲜明对比。和五一假日房展不同的是，尽管看房的人多了起来，但真正打算买房的人却不见增多：“许多人的态度，都是来随便看看”

　　对于高房价，开放商最通常的解释是，土地成本的上升。那么在过去的两年，是谁推高了上海的住宅地价？看似公开的土地交易下，又隐藏着哪些秘密和潜规则？

　　怪状：

　　无人竞标地块高价成交

　　一块距离上海中心市区60公里的临港新城住宅土地，在没有任何竞争对手抢拍的情况下，成交价格超出起始价格219%，最终以每平米8384元的楼板价成交。竞得人是具有国资背景，负责上海临港新城开发的上海海港新城开发有限公司。

　　如此怪诞的事情，发生在今年年初。某大型开发商研究部经理表示，根据多方评估，临港新城C2-14地块的楼板价应该在3500元至4000元之间。按照这一价格，这一楼盘未来房价应在每平米10000元以下。但是，按照上海海港新城的拿地价格，该片区开发之后，市场楼价将在20000元至23000元之间，远远超出了该片区的真正住宅土地价值。

　　该地块的起拍楼板价原本在每平米3500元左右，但在仅有一家开发商参与竞拍的背景下，地价却节节飙高，令人费解。

　　临港新城C2-14地块位于申港大道一侧，该板块位于南汇芦潮港，距上海市中心60公里。而在刚刚结束的上海假日房展上，位于内环以内——某长寿路、东新路交界处的一个小区的楼价也仅是每平米24000元。“居住体验完全没有可比性的两个小区，最终的销售价格可能差不多，这实在太戏剧性了”，某开发商人士自言。

　　翻阅以往资料，这家名为“上海海港新城”的开发商出手颇为“阔绰”。除了上述提到的临港C2-14地块之外，根据2010年1月20、21日摘牌的《上海2009年96号土地挂牌出让公告》，该开发商还分别以7095元、7198元、7347元的楼板价拿下临港C2-13、C2-04/05以及C2-10地块。

　　同样在没有竞争对手的情况下，“上海海港新城”拿下上述地块时，均超出起拍价格170%以上。

　　揭秘：

　　临港不希望土地贬值？

　　对住宅项目而言，土地价格是开发商承担的主要成本。按照正常逻辑，为了效益考虑，开发商在拿地时，应当挑选价格、区位都具有竞争力的地块。缘何一家房产开发商在买地的过程中，会自己飙高地价，从而陡增开发成本和市场风险呢？

　　据一位熟知内幕的人士透露，“上海海港新城”具有“临港官方”背景。“此次抬高地价，很有可能是临港不希望看到土地贬值”。

　　2009年年中，为了增加临港财政收入，临港将位于C2-14周边的三块住宅用地进行土地招拍挂。当时正逢上海房价新一轮飙涨的高峰时期，恐慌于“未来可能无地可拿的局面”的三家大型开发商——B、J、L以每平米7000元左右的楼板价拿下了这三个地块。

　　B、J、L之所以选择在远离市中心60公里的地方拿地也颇有背景：根据多家开发商在2009年初获得的一份内部报告，上海住宅土地供应将在未来趋紧。“该报告指，2009年上半年的土地供应将同比减少51%”。在这样的背景下，多个开发商开始考虑在上海市区周边的新城地区购置地块，应对未来可能的市场变化。

　　转让土地使用权，是相对简单的增加地方财政收入的方式。时至2009年末，在卖地中尝到甜头的临港方面再次挂出四块土地。不过此时，经历了一整年疯涨的楼市已经震惊社会各界。各方要求打压市场投机和房价泡沫的呼声此起彼伏。而在这样的舆论环境下，开发商的拿地也趋于谨慎——在远离市区60公里的地方高价拿地，这样的赌局已经不再引人入胜。

　　最终，在临港方面挂出包括C2-13、C2-04/05、C2-10、C2-14四块土地时，已经没有开发商参与竞拍。

　　彼时，上述四个地块面临两种可能：其一，就是流拍——但是被包装成临港新城明星区位的土地流拍，无疑是对临港“招商引资”的重大打击。其二，就是由具有临港官方背景的开发商参与土地竞拍，拿下这四块土地。

　　“当时，如果上海海港新城开发有限公司以每平米3500元的起拍楼板价拿下这些土地，那么在几个月前以每平米7000元楼板价拿地的开发商肯定会跳起来——况且，这三家开发商中还有颇具规模的全国性地产巨头；为了安抚之前的金主，造成临港新城发展向好的景象，上海海港新城在竞拍过程中，最终选择了独自飙高地价”，一位开发商内部的知情人士表示。

　　症结：

　　上海住宅土地紧在何处

　　2009年以来，上海地王频出、楼价疯涨，而土地供应趋紧的传言导致开发商在远离上海市中心60公里的地方高价拿地，推高楼价。那么，造成上海住宅土地供应趋紧，楼价疯涨的症结究竟在哪里？

　　某香港著名地产机构研究部负责人曾私下表示，从市区整体面积来看，上海不应该存在所谓“市区住宅用地稀缺”的情况。“问题是，出与政绩考虑，上海各个区县在推出可供竞拍的土地时，总是希望将大片的土地定为商用CBD，而不是住宅用地，这确实从一定程度上导致市区住宅土地供应趋紧的现象”。

　　一位大型开发商负责拿地的职业经理人表示，该企业曾经关注过普陀区的几个拆迁地块，打算开发住宅项目，但想不到这些大面积的地块最终被冠以CBD的名义，改造成商业用地。“相比之下，上海各区县标榜的CBD商圈总和，远远超出香港，而市区住宅的容积率却被定为不能高于2.5，远低于香港的4”。

　　一方面，各区县热衷于在有限的土地资源下进行“并不成功的CBD”；另一方面，市区住宅的容积率又被锁死在2.5。“综合这两个因素，导致了上海市区内住宅用地趋紧，地王频出；市区外的新城趁机抬高地价的现象”，知情人士这样说。

　　上述人士反映的情况颇具事实基础：最近两年，上海几个适合进行大面积住宅建设的区域均被规划成了商业用地——有商业条件的被冠以“环地铁CBD”的名号，没有商业条件，则被称作“学区CBD”（上海大学城多位于偏远地段）、“文化创意产业CBD”。更令人唏嘘的是，为了制造“招商引资”的政绩，许多不具备CBD条件的地区甚至倒贴钱请企业入驻：以上海某郊区为例，该地远离市区，而为了建设“文化CBD”，该区出台政策，倒贴钱对具备条件的落地企业进行每家20万～200万的资金支持——大政府、小市场；强政府、弱市场，是这些“政绩CBD”的真实写照。

　　遍地发烧的CBD建设，与有限的住宅土地供应、锁死的住宅容积率形成鲜明对比，最终导致了上海市区住宅地价被节节推高、市区周边新城地价趁机飙涨的局面。

　　分析人士指出，过去两年，推高房价的两大因素——一是住宅用地供应不足，二是投资、投机需求过盛。“目前看，中央调控已经有效抑制了市场投机行为，但是如何科学规划土地供应，对部分城市而言仍然是一个严肃的话题”。

　　好在，在9月份结束的夏季达沃斯论坛上，国务院总理温家宝表示，中央将进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产健康发展的长效机制，抑制投资、投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构。

　　这一表态向外界传递出明确的信息：那就是在通过金融手段抑制投机需求之后，下一步楼市的调控方向，将是通过调整土地供给结构，增大商品房及保障性住房的供应，从根本上满足人民的城市购房置业需求。

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