中心城市人口集聚推高房价 短期内难以调转(图)

　　CFP图 　　本期嘉宾

　　上海财经大学不动产研究所常务副所长 姚玲珍

　　华东师范大学长江流域发展研究院常务副院长　徐长乐

　　复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任　陈　杰

　　据上海市人口计生委预测，到2020年，上海市人口将达到2250万。由人口膨胀带来的交通、就业、医疗等方方面面的“人口难题”将成为困扰上海、北京、广州乃至深圳这样的特大城市的“慢性病”。

　　10月15日，中国房地产学会执行会长陈贵撰文称，高房价、高租金和高生活成本是控制北京等特大城市人口无序膨胀的惟一生态门槛。此言一出，立刻引出不少网友的义愤之情，指责其“粉饰”高房价，为高房价“张目摇唇”，甚至有人暗示，陈贵的言辞与其所处的职位有关。

　　陈贵为“人口难题”开出的这剂“药方”，究竟是“良药苦口”，还是如部分人所批判的那样，完全是“哗众取宠的一派胡言”，抑或，其实能为解决人口难题提供一定启发。昨日，《国际金融报》记者就此采访了多位专家。

　　疑惑一：人口与房价有关否

　　解答：城镇化进程确能推高房价

　　要搞清楚高房价、高租金和高生活成本是否是控制大城市人口无序膨胀的惟一生态门槛，首先要确定房价与人口之间是否存在“生态联系”。

　　姚玲珍告诉记者，人口增长会推高房价。她分析，影响房价走高，有三个因素，分别是城镇化进程、人口红利和人民币汇率。不难看出，城镇化进程和人口红利都与人口增长有直接关系。高速城镇化意味着更多人流向大城市，为大城市带来每谈及房价就必提出讨论的“刚性需求”。

　　“我国的城镇人口占总人口比例约为46%，离高速城镇化进程的人口比例上限70%还有距离，所以我国还处在高速城镇化进程中。”姚玲珍说。考虑到这一进程还要延续一段时间，姚玲珍判断，随着人口流向城市，房价预计将长期走高。

　　持同样观点的还有徐长乐。他提出，中心城市的人口集聚激化效应，导致一线城市房价向上趋势，短期内难以调转。

　　疑惑二：留居大城市有门槛否

　　解答：先天的“门槛”确有一道

　　如果城镇化进程导致的人口膨胀确实是高房价的影响因素，那么，反向思考，控制人口膨胀，高房价、高租金乃至高生活成本将会成为人口控制的门槛吗？

　　徐长乐指出，生活成本高、商务成本高是大城市的必然现象。市场背景下，流动人口能否在大城市生存下来，也依存类似自然界“物竞天择、适者生存”法则。

　　姚玲珍也承认，现在的大城市，“安居成本”高是常态。当前，有不少不能适应大城市高“安居成本”的人已经开始“逃离大城市”。

　　某种程度而言，“高生活成本”可以看成城市人口的一道“门槛”。不过，上述两位专家都提醒，所谓“门槛”是自然形成的，是市场化的，而不是政策层面的。

　　疑惑三：设置“门槛”奏效否

　　解答：设“门槛”或造个“空心城”

　　如果说所谓的“安居成本”会成为一部分人是否选择留在大城市的天然“门槛”，那么，设置这样一道“门槛”能按照预期，达到缓解大城市人口高速增长的效果吗？

　　“政策层面上硬性设置"成本门槛"不可取。”虽然承认大城市安居成本高，但姚玲珍对“门槛”之说仍不感冒。她认为，人为设置一道“门槛”的结果可能是挡住高学历人才。

　　这部分人当下可能不具有买房、买车的能力，却有后发优势。把这些人挡在“门外”，最终会使大城市丧失竞争力。

　　陈杰则详细解说了人为设置门槛，也就是用房价或车价来调控人口的弊端。他告诉记者，事实上，对房价最敏感的是中产阶层。这部分人对生活品质有一定追求，他们很可能最先成为因生活成本过高而被挤出大城市的人。相反，所谓的社会底层其实对房价并不敏感。他们不需要购买房产就能在大城市继续生存。“印度孟买城里仍然有大量贫民聚居区就很说明问题。”陈杰说。

　　陈杰分析，如果一个城市只留下所谓高端人才，例如，金融人才，中间人才都被挤走了，这个城市将面临产业结构乃至整个城市的空心化。那么，这个城市将得不偿失。“现在虽然房价偏高，但中产阶层还有买房的希望。如果硬拉高房价，连买房的希望都不给中产阶层，大城市最终只会"两头踏空"。”陈杰提醒。

　　疑惑四：人口控制有方法否

　　解答：搞“城市群”和“均等化”

　　显然，想依靠高房价、高租金乃至高生活成本来控制大城市人口数量的想法存有不少弊端，甚至对城市而言是危险的。但是面对越来越多的大城市“人口病”，让大城市人口无节制地膨胀下去似乎也不是办法。那么，大城市究竟要如何面对当下的人口难题呢？

　　“以上海为例，与世界上其他大城市，如洛杉矶比较，上海的建成区太小了，我认为还可以扩大，以容纳更多人居住。”陈杰说。在他看来，中国的东部沿海地区在耕地保护问题上可以“松一松绑”，以给东部一些超大城市提供更大的城市化空间。“耕地保护要考虑到产出效率，分不同地域采取不同政策措施。”陈杰说。

　　此外，他还提出，像长三角这样的城市群要加速城市化，形成超级城市群，充分发挥集聚效应。姚玲珍也表示，大城市人口无序膨胀可依托城市群解决。例如，在上海工作的人可以居住在昆山。

　　徐长乐则从两个方面为人口难题指出出路。他认为，控制人口要市场化手段和制度化措施同时施力。市场化手段指生活成本的自然选择，制度化措施则轮到政府出面了。“如果社会福利和社会资源的地区差异和城乡差异缩小了，恐怕不会有那么多人要挤进大城市生活。所以，推进社会公共服务均等化才是解决问题的关键。”徐长乐说。

　　作者：本报记者 刘洋