杨光志
以房养老以“倒按揭”方式,用自己拥有的房产来保障与提升自己晚年生活质量,其养老模式以“自助”为特色,是政府全包、社会养老保险机构负责、子女负责这三大模式之外的另一种养老模式,在中国已有无锡、广州、上海等地试点。
我觉得,会有三种变化,将以房养老别无选择地推到我们面前,一是已然到来的老龄化社会,银发浪潮滚滚,“421家庭”大增,老人空巢率大增;二是国家力推的橄榄形社会,将市民往中产阶级推,将农民往小老板推,这将使国民能够拥有基本房产的人群增多;三是国人养儿防老的观念变化,为证明老人是靠自己养活自己,为盘活有限资产提升暮年幸福度,为给儿女减负,为消除啃老之疾等等。
但要看到,有如下一些与国外不同的国情,可能会使“以房养老”在中国遭遇尴尬,甚至不具备可行性。
其一是观念,即房子即根、遗产传儿女等,“以房养老”有可能撕开了一些“温情脉脉的面纱”,让国人面临种种情感折磨。对此,可以在政策方面,通过推动青壮年创收增收,开征遗产税等来予以校正。
其二是房产使用权“70年大限”与城市规划多变,包括我国房地产畸高病态的房价,带来的对于未来房产价值评估精算复杂与不确定性,这将使银行保险等对于接手房产的热情大减,它拿来若不能确保有增值收益,且没有相关经营房产的经验,它何必多此一举冒险来探索“以房养老”之路呢?
其三是金融业的国有化特点,使开展“以房养老”业务面临出现新的腐败专区的可能,国外相关操作是银行只以出资者身份,将接手房产打包给专门的房产业经营机构,其新增的以房获利付出养老费用作为一种单纯的经营手段,其过程操作相对很透明很可控。而我国银行保险等的国企身份,以及各地方政府为自己谋利的欲望太强、插手经营太深,将可能使这一块新业务面临很多监管真空,现在国企的所有毛病将更为典型地体现出来,在评估价值、收购与再销售过程,会存在房产价值市场增益无形中转到了少数腐败者手里,从而使回馈给房产拥有者的养老资金大为缩水。
目前,有门户网对民政部表态将推以房养老进行相关调查,得出的数据是支持的多,但怀疑的也多,说明了国人对此政策的大方向有了接受的心理,但也期待着诸多前提条件能尽快具备。譬如,规范当下的房地产市场的畸形失控特色,让房产价值与价格符合理性轨迹,让增值保值可以预期可控。同时,加强对国企的有效监管,探索治疗国企病的有效药方,并切实转变政府职能,淡其谋利心,包括相关法律法规的准备,在解决了房产70年产权后的物业自动续期问题后,还要出台、完善和健全相关法律条文,来为住宅逆抵押信贷模式提供政策支持。
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