通胀预期进一步加剧 楼市调控难度或将加大(图)

　　晚报记者 张骏斓 见习记者 俞佳 报道 制图 任萍

　　美国印钞机的转动，让大洋彼岸的中国楼市脆弱的神经再受冲击。

　　11月6日，原本习惯周末睡懒觉的陈先生，一早就拉着妻子走出了位于虹口凉城小区的家，而目的地是位于杨浦新江湾的一个即将开盘的项目，在与销售人员一番沟通后，他表达了很强的购买意图。而在早前，陈先生还向记者表达过暂缓购房的想法，为何现在却改变了自己的想法呢，陈先生在闲聊中道出了原因——通胀比高房价更难忍受。

　　美元超发 购房者提前入市

　　今年“豆你玩”、“蒜你狠、“姜你军”、“苹什么”、“糖高宗”、“油不得”成为网络热词，已经让人感受到了通胀的“凛冽寒风”，而美国第二轮量化宽松货币政策导致美元供应增加，会驱使热钱流向中国这样的发展中国家，增加这些国家的通胀预期。热钱如果流向楼市，就会推涨房价。在这些因素的影响下，陈先生不得不修改自己的购房计划。

　　在采访中，陈先生直言不讳：“房子再怎么跌，还可以自己住。存在银行那是补贴富人，投资股票那是赚少赔多，所以还是买房吧。 ”他坦言，如果仔细研究市场上比较常见的投资渠道，会发现房产仍是大众最值得购买的投资品。在他看来，股市、期货等投资方式，对专业知识的要求较高，且走势难以把控，风险过高；债券、银行理财产品等方式，则周期较长且回报不高。这些投资品，都不适合普通大众。

　　“存银行更不划算。即使是按存款年利率2.5%，CPI指数接近3%计算，存1万元到银行，1年后亏损超过50元。现在部分消费品价格年增幅已超过 8%，如买入一套单价20000元的住房做投资，只要跌幅不超过5%，买房仍比存银行合算。 ”陈先生说。

　　在中央楼市调控的背景下，买房成本的增加及对楼市下调的预期，让陈先生的购房计划有所延后。他算了一笔账，在楼市调控前，二套房贷可申请到7折优惠利率，即5年期以上的贷款利率为4．158%，而加息后再按1．1倍执行，无论是改善型还是投资型的二套房贷的利率都是6．754%，相当于增加六成以上的贷款成本，因此期望房价下调，有所弥补。但是此次美国印钞机的消息再加上近期食品类价格的全面上涨，让他意识到，房价下调的可能性已不大。 “趁现在还没有涨，还是先买吧。毕竟美国这么一搞，通胀、人民币升值都是板上钉钉的了。 ”

　　对很多年轻人来说，本来买房计划可以推后三四年的，但越来越明显的通胀预期导致他们认为房价会继续上涨，现在部分刚需已经开始提前买房。

　　王先生上周末在浦东购买了一套90平方米的新房，该楼盘的上周开盘均价已达到15000元/平方米，较之 3月又涨了近 3000元/平方米。他向记者表示，一方面自己买的是婚房，是必须要买的，另一方面目前的楼市新政，并没有给刚需带来多大的影响。他向记者介绍，他首套房贷款100万元，加息前享受7.5折利率为4．455%，若分30年偿还来计算，等额本息还款法的每月还款额为5040元。加息后，7.5折房贷利率升至4．605%，则每月需还款金额为5129元，增加了89元。同时，王先生也坦言，通胀给大家的印象就是物价上涨，由于害怕房价进一步上涨，作为“刚需族”的一员，他提前了自己的购房计划。

　　印钞机一动 开发商底气提升

　　美国印钞机的转动，让开发商们也有了一定的底气，虽然仍处在严厉的楼市调控之中，但是开发商在价格上却再次坚强起来，部分楼盘已出现提价或减少优惠的措施。

　　上周末，沪上仅有3个楼盘开盘，但是开发商的反应已不难窥见。位于浦东川沙板块的天和湖滨，揽迪士尼与浦东机场的辐射优势，上周开盘价甚至高过“国十条”调控前的价格水平。据了解，上周末，天和湖滨新推486套公寓房源，房源均价约15000元/平方米，一次性付款可享9.7折优惠，贷款按揭可享9.8折优惠。记者通过查询网上房地产数据得知，天和湖滨2009年6月第一次开盘时，参考价在7600元/平方米-8200元/平方米。 2009年10月第二次开盘时，参考价为9000元/平方米-12000元/平方米，而在今年3月的房价高位期，参考价也只达到近14000元/平方米。经过半年多的调控，房价不降反升，接近第一次开盘的两倍，这样的高价，让当地居民直呼“买不起”。

　　位于浦东拱极路上的桃源艺筑，虽是纯新盘，没有先前价格可比，但是13000元/平方米的均价相比所在的惠南板块二手房均价已出现了一定涨幅。开盘当天，尽管先前开发商打出了“优惠狂欢”的口号，但也只给出了每平方米200元-500元的优惠。值得注意的是，桃源艺筑还被怀疑在开盘时雇人炒号，市民投诉售楼处三易排队地点，存心让人买不到房，有捂盘不售的嫌疑。不仅如此，一位陈先生在接受采访时更是气愤地表示，该楼盘5天之内3次加价，从12000元/平方米涨到13000元/平方米，并且买不到。此前与他联系的销售人员也一改热情，让他自己想办法。

　　开盘不少 楼盘售价纷纷上扬

　　上周末的上涨势头是昙花一现还是会接棒延续？搜房网数据显示，上海11月开盘楼盘不在少数，记者致电了其中部分售楼处询问开盘详情。大多售楼处都表示，开盘价格和具体优惠措施都要等到开盘前一天才能公布，但是一些售楼人员表示，此前团购等优惠已经取消，也有人坦言“比之前贵是肯定的”。

　　在杨浦新江湾城，高档楼盘华润置地橡树湾和九龙仓玺园都将在本月加推新房源。华润置地橡树湾售楼人员告诉记者，11月将推出的是20多套280平方米左右的大户型房源，均价预计约50000元/平方米。记者查询搜房网数据获知，10月份橡树湾的房价为39000元/平方米-45000元/平方米。与橡树湾为邻的九龙仓玺园，也将在本月底或下月初加推。年中时该盘每平米价格40000元-50000元，交纳50万元诚意金可抵扣80万元房款，另外全额付清可享折扣9.7折，贷款9.9折。电话中售楼人员告知，将开盘的房源价格预计 45000元/平方米-50000元/平方米，但是恐怕难有优惠。

　　闸北大宁板块中，迟迟不开盘的都荟豪庭也传将在11月首次推盘，售楼人员表示，售价预计为38000元/平方米，均为精装房源，装修标准为4000元/平方米。而处于其周边、早在7月开盘的上海滩大宁城当时连续多周领跑销售榜，毛坯房均价不过26000元/平方米，相差甚远。11月，大宁板块中慧芝湖花园三期也将开盘，毛坯房的预计价格也达到了29000元/平方米-36000元/平方米。

　　而作为金地集团高端产品线的代表作——“天字”系列一号作品的金地天御在上周六也进行了新品发布。“金地·天御”项目总经理冯家生透露，计划11月17日开盘，项目首批房源以200平方米平层官邸为主，大约200余套，均价约29000元/平方米。已有很多人表达了购买意愿。而且品质房源的保值升值同样也很有优势。正是有了这样的买房防通胀的心理预期，让开发商在价格定位上更是游刃有余。相关负责人宣称，已经在预申请排队的二期平墅项目肯定要比一期贵，同时还要比周边别墅房价高，而该区域目前周边别墅均价 40000元/平方米-50000元/平方米。

　　热钱未到 二手房东跳价预热

　　通胀的预期，一手房的价格坚挺，也使得部分二手房东开始蠢蠢欲动。在热钱还未到的情况下出现了罕见的跳价“预热”了 。

　　据21世纪不动产上海区域市场中心对旗下280余家门店的最新监测显示，11月第一周全市多个板块带看量出现上扬，松江新城、徐汇田林、长宁中山公园和浦东川沙等板块带看量环比上周均增长1成-3成。一方面，趁着年末资金较为充足，出来觅房的客户逐渐增多；另一方面，10月的再一次楼市调整下二手房市场价格并无明显波动，客户的观望情绪略有淡化，再加上通胀压力，使得购房者加快了购房速度。

　　随着二手房带看量的增长，“跳价”再现局部市场、幅度可达2%-3%。徐汇田林、长宁中山公园两板块，11月已有1成-2成房东在买家有意向后提价；而在松江新城板块，提价业主已近5成。 21世纪不动产上海锐丰珠江新城分行经理葛恒忠表示，11月松江新城板块带看量增长20%-30%，是业主提价的信心所在。

　　以松云水苑一套115平方米的三房房源为例，该房在10月的挂牌价格为120万元、属于市场正常价位，本月初某买家向业主表达了购房意向；此时的业主加价2万元，并最终以这一价位达成交易。葛恒忠表示，这种情况在11月第一周比较普遍，目前达成的交易基本上都高于挂牌价格。

　　究其原因，一方面，“限购令”之下部分房东产生惜售心理，挂出房源只是为了试探市场。另一方面，经历连续调整的二手房价格并没有出现大幅回落，给了部分业主对后市的信心，不急于将持有房源卖出，同时也是市场通胀的压力所致。

　　专家观点

　　→ SOHO中国董事长潘石屹

　　在美国实施量化宽松的政策，大量印发货币的情况下，全球资产泡沫，中国资产泡沫都将会出现。从表面上看，盛大的舞会还会继续，舞照跳，马照跑，但接下来会很惨，因为真正的经济没有恢复，在货币的刺激下，我们看到的这一切都是虚假的繁荣。

　　→ 地产评论家、上海春之声房地产有限公司董事长朱大鸣

　　美联储印出的热钱，最喜欢追逐人民币资产，这将直接助推房价。2005年汇率改革之后，人民币升值幅度达25％，房价在2006年-2008年这个上升通道中，大幅度上升。最近人民币又开始升值，这对于房价是一个支撑力。一方面美联储印出来的钱作为国际热钱来中国搞资产，另一方面，我们国内很多企业的信贷资金也变成了炒楼资金，很多实业资本也变成了炒楼资本，这是国内热钱。目前加息只能加剧实业资本游资化，迫使资本追逐高房价和高利润。现在人民币资产在世界都是香饽饽，都想要人民币资产，当然，这不一定是好事。 9月份中国新增外汇占款2895.65亿元，较8月份增加19.19％，超过今年4月份的2863亿元。这些外汇占款的增加，说明热钱流入是加速的。

　　→ 知名地产评论家沈晓杰

　　6000亿美元与我国央行超发人民币相比还是 “小巫见大巫”，通货膨胀的压力更多来自于内部。近年来，人民币超经济发行情况严重，甚至传言 “央行超发货币43万亿元。 ”此轮美国印钞，很可能会成为某些人的“炒作点”，但是实际影响可能不会太大。

　　“楼市政策的调控目标正在由抑制房价过快增长转变为让房价回归合理水平。”无论是国家领导人的讲话，还是人民日报发表的文章，就显示了政府消除楼市泡沫、保障居住功能的决心。泡沫未消，现有阶段还是不鼓励买房，房产本身也不应当成为投资品。

　　→ 复旦大学住房政策研究中心陈杰教授

　　美元超发贬值对我国的一大直接影响就是人民币升值预期下加息的可能性变小。美国大肆印钞,美元持续贬值，会导致以美元计价的世界大宗商品、资源能源价格暴涨，将很快传递到中国，对中国通胀将是雪上加霜。尤其是美元持续贬值将大大抵消中国应对通胀的政策工具效果。为了遏制通胀，中国已加息，目的在于回收市场多余流动性对物价的冲击。但这种目的有可能被美国“量化宽松”政策抵消，热钱大举进入中国，抵消了加息回收市场流动性的目的。在通胀严重的当下，不论大宗商品还是生活用品都在持续涨价，持房产保值个人财产的意愿会更加强烈，一些正处在观望中的意向购房者可能会立刻出手。热钱的涌入也将加大楼市的压力，楼市泡沫愈发严重，出现报复性反弹的可能性也将增加。若出现这样情况，未来可能还将迎来三次调控。

　　→ 复旦大学经济学院孙立坚教授

　　美国的加印货币可能对美国本国不会产生很大影响，热钱涌入新兴市场国家的可能性更大，其中首当其冲的便是中国，其造成的资产泡沫可以说是百害而无一利。面对这样的严峻挑战，首先必须尽量堵住热钱流入。一旦楼市变成外资主导，泡沫更加打压不下。其次，面对热钱引发的市场虚假繁荣，必须保持理智，不能头脑发热地认为“好时代”来了，作出与政策相悖的行为。

　　现在的情况很矛盾，一方面国内的通胀情况需要进一步加息，另一方面加息将会“引狼入室”，激励热钱加快涌入。千万不能忽视伴随结构调整所出现的“流动性泛滥”的现象。我们不仅要重视银行体系可能产生信贷不断放大的压力，而且还要关注现在有相当一批社会大众因为目前缺乏完善的社会保障体系的支撑和对未来通胀风险加大的预期，不得不将自己宝贵的流动性投入到少数一线城市的房地产市场中的现象；另外，不仅要遏制没有实业投资方向的“产业资本”不断向“金融资本”转变，去追逐市场上流动性泛滥所带来的暂时的财富效应的行为，而且还要纠正地方政府对银行放贷的“推波助澜”的政策体系；不仅要疏导少数富裕阶层的大量资金进入到健康的消费渠道来培育中国疲软的内需力量或者鼓励这样的民营资本去扶持企业创新的实业投资渠道，而且更要强化监管措施来减少中国目前不成熟的金融市场被大规模的海外投机资本“恶意炒作”的危险等。