沈阳核心城区房价小幅下降 外地人购房比重减少

　　10月份，沈阳市主城区商品住宅备案均价5668.29元/平方米，其他城区(含开发区)均价为5150.12元/平方米，分别比9月降低478元/平方米和116元/平方米。这也是今年沈阳商品住宅价格首次出现整体下滑，与国家推出房产新政不无关系。

　　沈阳市房产市场研究中心昨日发布2010年10月份沈阳市房产市场运行情况。数据显示，10月份，沈阳市核心城区和其他城区(含开发区)的房价环比均有所下降， 住房郊区化趋势日益明显。

　　商品住宅价跌量涨

　　受国家新政影响，10月份，沈阳楼市呈现出价跌量涨的局面。商品住宅合同备案核心城区均价环比下降约7.78%。

　　10月份，沈阳市商品房合同备案核心城区(五区)均价为6002.94元/平方米、其他城区(含开发区)均价为5181.63元/平方米、县域(一市三县)均价为2238.91元/平方米；其中商品住宅合同备案核心城区(五区)均价为5668.29元/平方米、其他城区(含开发区)均价为5150.12元/平方米、县域(一市三县)均价为2160.67元/平方米。

　　在这一组数据中，除了县域商品住宅合同备案均价环比略有上涨之外，其余几项数据比9月份均有下降，且核心城区房价降幅高于其他城区。

　　商品房合同备案核心城区均价环比下降约5.53%，商品住宅合同备案核心城区均价环比下降约7.78%；商品房合同备案其他城区均价环比下降约2.76%。

　　尽管价格环比下降，但交易量却持续增长，10月商品房合同备案面积同比增长63.57%，环比增长25.76%；商品住宅合同备案面积同比增长64.61%，环比增长21.09%。造成交易量大幅增加的一个重要原因是，10月初，沈阳何时执行契税新政尚未确定，不少要买房的人为了搭上契税优惠的末班车，都抓紧时间办理了购房手续。

　　外地人购房比重下降约一个百分点

　　10月份数据统计显示，外地人在沈阳购买商品住宅72.10万平方米，占总合同备案面积的37.35%，比9月减少了0.96个百分点。

　　外地人购房比重的下降，主要原因来自信贷政策对外地人购房有所收紧，新的政策要求，外地户口购房者，必须提供在沈工作一年以上的证明(纳税或社保证明)，才能贷款购房，否则限制贷款，这对于许多想在沈阳买房的外地人来说，是一个不小的阻力。

　　房产业内人士认为，该政策目前来看对沈阳楼市的影响还不大，可能是政策的影响短时间内还未显现出来，再过几个月或许会明显一些。

　　住房郊区化趋势日益明显

　　10月份数据显示，沈阳市核心城区(五区)、其他城区(含开发区)和县域(一市三县)商品房备案面积分别占全市商品房成交总量的47.00%、51.15%和1.85%。

　　其他城区商品房成交量超过全市成交总量一半，商品房及商品住宅销售面积排在前三位的分别是铁西新区、于洪区和浑南新区， 住房郊区化趋势日益明显。

　　专家分析，目前我市商品房的销售热点主要集中在西部的于洪区、铁西新区、南部的长白地区和浑南新区以及北部的沈北新区。住房郊区化的趋势，一方面说明沈阳核心城区新房房源供应有限，另一方面也说明我市的郊区城市化进程不断加快，各项生活配套设施不断完善，百姓购房热点已经向周边转移。

　　一月只卖十几套别墅

　　业内人士表示，从9月末起，楼市调控政策接连不断，其中第三套房停贷政策对沈阳高端住房销售影响明显，相反普通住宅销售受影响程度并不明显。

　　数据显示，10月沈阳别墅备案面积仅4900平方米，按每套别墅平均300平方米估算，沈阳当月仅销售别墅16套。如果考虑有早期合同延期备案的情况，16套的数据还可能有所缩水。

　　分析人士说，很多人都认为别墅消费群体往往是全款购房，不需要银行贷款。其实不然，有条件的早已完成别墅置业，而成长型的业主刚步入别墅消费群体，一来往往需要借助贷款，二来不愿占用大量资金而影响企业资金链条。

　　沈阳市二手房价环比略有上涨，但销量却下滑明显。存量住宅转让面积排在前三位的区域依次为铁西新区、大东区和皇姑区。

　　10月份，存量房核心城区(五区)均价为4155.47元/平方米、其他城区(含开发区)均价为3047.95元/平方米、县域(一市三县)均价为1588.09元/平方米；其中存量住宅核心城区(五区)均价为3853.16元/平方米、其他城区(含开发区)均价为3033.45元/平方米、县域(一市三县)均价为1323.94元/平方米。

　　信贷及税收新政对二手房的销量影响较大。 10月份，沈阳市存量房转让6608套，环比减少3.21%；转让面积50.73万平方米，环比减少14.65%。其中，存量住宅转让6430套，环比减少2.66%；转让面积45.18万平方米，环比减少11.60%。

　　各方态度

　　购房者：观望情绪加重

　　来自大连的李阿姨，最近想在沈阳买房，却遇到一件尴尬的事，她看中的一个楼盘称“暂时不卖了”，原因说是“政策不明朗，不确定一些购房者能否顺利贷款，等等再看。”李阿姨疑虑道：“等过些天要是价格涨了怎么办？”售楼员明确答复她说：“放心，过些天价格肯定不会比现在高。 ”“如果真是这样，那我也先不着急买了，看看再说。 ”李阿姨暂时推迟了她的购房计划。

　　记者采访调查发现，国家税收及信贷新政出台后，加重了购房者观望情绪，“能不买房就不着急现在买”成了当下许多市民的想法。继续按计划选房购房的，多数是真正有结婚等刚性需求的人。大家一个普遍的感受是：各种限制性的新政制定实施之后，现在买房太不划算了，还是等等再说吧。

　　开发商：房价仍会平稳上升

　　香港联祥置业总经理杜宏鹏说，在去年沈阳楼市火爆的基础上，今年10月商品住宅备案面积出现64.61%的同比增长，这表明沈阳楼市今年“金九银十”的成色不错。

　　10月沈阳商品住宅备案面积环比9月增长21.09%，但出现房价环比下跌的现象。在杜宏鹏看来，也是一个值得仔细研究的现象，不过他认为在没有新政策出台干预的前提下，沈阳商品房价不会出现大波动，价格仍将保持平稳而没有明显下滑趋势。

　　杜宏鹏说：“开发公司资金流较充足、土地拍卖价持续上涨推高房价经期，以及销售量没有出现明显缩量供求关系，这三大因素都将支持沈阳房价平稳上升行情。 ”

　　而沈阳本土一家房地产公司负责人则认为，10月备案面积大增的数据没有反映真实的市场情况，因为10月受契税政策影响，出现开发企业和个人集中备案的现象，有的备案实际是去年甚至前年完成的签约合同。

　　这位负责人说，这样就可以解释备案面积大增而房价下跌的原因了，部分去年甚至前年的合同房价明显低于现在的房价，自然起到拉低平均备案房价的作用。

　　专家预测

　　未来房价有待观察

　　沈阳理工大学教授巴俊宇认为，备案面积环比大增而房价环比下降，单纯从数据上看这是“不正常”的，但究其背后的原因应该是多方面的，其中之一就是早期的合同延迟备案；还有就是统计口径，随沈阳区划调整，部分原处于偏远区域的低价楼盘项目划入主城区，也会影响区域均价统计。

　　巴俊宇说：“备案面积和备案均价不对称的两组数据，尚不足以作为判断沈阳房价走势的依据。未来走势，仍有待视国家政策走向、本地需求结构、信贷环境等多重因素。 ”

　　中国指数研究院副院长陈晟持相似观点，他说，目前一线城市虽然出现成交量下滑，房价尚未出现明显松动迹象。房价的明显变化，一般要经过成交量的缩量过程，再加上二线城市楼市变化有一定滞后性，沈阳这一数据尚不能说明问题。

　　不过陈晟坚持认为，一系列持续性的调控政策，以及供应量的上升，会促使一些城市商品房市场出现结构性调整，只是调整的程度不同而已。(记者 杨静 胡海林)