楼市炒作基因不灭 世博概念再燃高房价？

　　“5.28平方公里的世博园区用地，据说目前已经有十多家房地产企业想要切这一块世博蛋糕。”复旦大学城市发展研究中心主任王桂新日前透露。

　　在后世博的上海，楼市的概念炒作显然还在继续，从世博园区的土地热点到迪士尼等众多题材，即便是政府宣布的庞大保障房计划在这样的“概念楼市”下，依然让人忧心。

　　“概念楼市”的第一特征则在于对资本的强大吸引。上海交通大学龙乐城市发展研究研究员徐红在近日搜狐焦点网主办的“限购令视野下的楼市资金解构”业内论坛上表示，投资者都希望资本收益最大化，而投资房产依然是最安全的、最稳妥的，尽管限购令等严厉调控，但有闲散资金的人还是会考虑将钱放在楼市里。

　　DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区董事胡港文则认为，通货膨胀下楼市可能再度反弹。“流动性过剩，除了依然虎视眈眈的境外资本，国内巨量投资带来的通胀压力很可能继续在房价上体现。”

　　沪上房地产资深人士柴一峰坦言，从项目到区域到整个城市，楼市的概念炒作从未间断，恰恰是房价不断飙升的重要诱因，期望调控见效的同时，需要为楼市“去概念化”，但在国内城市发展对概念的依赖现实下，似乎很难实现。

　　世博土地的强烈刺激

　　王桂新直言，作为房地产开发企业等相关方面，对世博会的土地物质遗产一定比对精神遗产“更感兴趣”。

　　据本报记者了解，早在世博会闭幕之前，就已有众多实力企业意欲占据世博园区土地开发的有利位置，纷纷与上海相关方面进行了前期接触和商谈，部分企业的接触已进行到较深入的阶段。

　　上海社会科学院城市与房地产研究中心理事顾建发在上述搜房网的论坛上坦言，5.28平方公里的世博园区用地，将成为上海市中心最大的一块储备开发用地。世博园将会有40%即200万平方米用于新的规划开发。“相关部门对世博会后期的土地规划利用，包括两个中心，文化中心和会展中心。可能在世博会用两平方公里做一个新的上海CBD，而小陆家嘴作为金融贸易区，只有1.7平方公里，与此相比，世博区未来发展空间非常大。”

　　中国指数研究院副院长陈晟测算，世博为上海留下了1/3的绿化，1/3的公建，1/3的地产开发。世博园是一块毛地，将会成为第四或者是第五个城市副中心。

　　尽管世博园区后续开发的全盘规划至今尚未披露，但市场对于世博园区后续地王、楼王的强烈预期，已经为后世博的上海楼市埋下了疯狂的概念基因。

　　洲联集团·五合智库总经理邹毅提醒，世博园区居住物业应合理配置，体现城市人口融合特征。需注意适度控制地价，避免世博园区沦为“楼王”，演变为“豪宅区”，进而排挤了公众对世博良好资源的享用。

　　可以作为比较的是，如陆家嘴区域在开发初期仅关注到了商务金融的发展，而忽略了居住、商业等生活功能，基础设施、生态景观资源造成了一定程度的浪费，而后期在稀缺土地上开发的住宅，又让该区域成了真正的富人区。“世博园区在开发之初就应合理考虑各类物业比例，让各类物业客群互补、人流在时间空间上合理流动。”邹毅指出。

　　概念接力

　　但是，“避免世博园区沦为楼王，演变为豪宅区”的难度可想而知。尤其是在整个城市发展同样倚重类似的“概念造城”的习惯性方式下，世博园后续开发的“独善其身”并不容易。

　　世博仅仅是个缩影，在世博之后，大虹桥、迪士尼更多的概念早就酝酿已久。

　　“迪士尼是上海后世博上海经济又一架新的发动机。去年是大虹桥，前年是大浦东。”顾建发这样表示。

　　陈晟则认为，上海未来真正的两个发动机，一个是虹桥枢纽，因为它也是一个核心区，延伸到80多平方公里的区域。第二就是浦东和南汇的两区合并，也带来巨大的推动力。这两个发动机将是未来上海持续的驱动力。

　　这样的城市发展概念，对不少房地产项目无疑是最好的卖点。一个名为“六十四阶”的高端别墅项目近日正式推介，就吸引了众多实力买家，原因就是项目所处位置已成为大浦东最为炙手可热的区域之一。

　　业内人士提醒，要警惕概念基因的“遗传”再次变异成为高房价的诱因。特别是在后世博的上海，为了持续城市的快速发展，更多概念接踵而至。

　　本报获悉，为整合大浦东资源配置，浦东近期出台了“7+1”生产力布局发展战略规划。围绕新的生产力布局，浦东新区未来3年将投入1000亿元加快重大基础设施建设，标志着“7+1”板块的生产力布局将成为未来浦东主要增长极。包括规划面积22.76平方公里的上海综合保税区板块、规划面积240平方公里的上海临港产业区板块、规划面积31.78平方公里的陆家嘴金融贸易区板块、规划面积77.45平方公里的张江高科技园区板块、规划面积67.79平方公里的金桥出口加工区板块、规划74平方公里的临港主城区板块和以迪士尼主题乐园项目为核心的国际旅游度假区板块，包括三甲港海滨旅游度假区和临港滨海旅游度假区等。

　　城市发展并不排斥概念，但如何防止这些概念反复成为推涨房价的基因，是城市管理者的挑战。