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如果明年房价仍然表现为上涨 只能证明调控失败

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
2010年12月01日23:00
  说实话,看到任志强和潘石屹改口,纷纷说明年房价还是要上涨,我感到很吃惊。

  老任是最坚定的上涨派,多年来一直说房价会涨,而且如他所说,房价果然一直在上涨。当然,理性的消费者不会因此将房价上涨的原因归罪于老任。任志强有着相当的影响力,但倘若说他一人能左右房价的涨跌,那国家有关部门早就逼迫着他说房价下跌,何须左一个十条、右一个五条,累人。

  但今年4月17日国家启动此轮房地产调控后不久,老任的声调悄然发生了变化。6月份,他开始劝同行们“从了”。随后一段时间,更是直言,明年房价很难上涨,甚至说下降的可能性更大。

  进入11月,老任突然改口,说房价仍将上涨。他是从限购令政策里读出了上涨的微言大义:“限购还告诉人们,房价将继续上涨”。11月25日他与冯仑、张宝全等在一个论坛上再次呼吁公众不要幻想房价会下降。

  潘石屹解释自己改口,是因为没考虑到通胀的因素。如你所知,此前老潘曾发表了一个惊人的观点:房价将跌回2009年初。这意味着像北京这样的城市,房价至少平均要下跌30%。从下跌30%到上涨,这个转变也太猛太快了。

  从限购令的影响来说,我承认,如果2011年以前的任何时间,一旦取消限购令,房价就会上涨。所以,我敢大胆猜测,目前实行限购令的城市,2011年以前不会取消限购令除非他们找到了替代性政策,譬如房产税之类。而找到了限购令的替代性政策,房价就仍有可能保持在被遏制的状态,而不太可能上涨。

  从通胀的影响来说,我一直感觉,认为通胀将拉动房价上涨,这是一个非常模糊、缺乏说服力的逻辑。通胀会传导到资产领域,从而影响资产价格的波动,但这种影响是否必定是正相关的,单向度的,没有找到这方面强有力的实证研究。

  通胀率很低,低到接近零的时候,房价未必静止不动或下跌;通胀率很高的时候,房价未必凶猛上涨。譬如,2007年、2008年、2009年的通胀率,其实差不多,但2007年、2009年表现为房价大涨,2007年10月以前的股市暴涨,而2008年表现为楼市、股市双双深度调整。其中的2008年一季度,CPI一度高到吓人的8%,也难挡资产价格下滑。

  任志强说:国务院文件只是说要遏制部分城市房价上涨过快,意思是说涨得慢点就行了,没说一定要下降。

  房价上涨多慢或者说多快,就算实现了调控的目标?有专家说,在一年左右或者半年左右的时间出现房地产价格增速下降到和CPI或者和GDP缩减指数基本同步的水平,基本上就达到了房地产调控的目标。我猜想,他的意思是,假如明年CPI是5%,房价涨幅也是5%,就基本达到了调控的目标。这与老任的观点类似。

  不过,我不同意这种观点。如果明年房价与CPI一致,仍然表现为上涨,只能称之为失败。非要我来直接表明观点,那就是:2011年底的平均房价应该略低于2010年底。“略低于”的意思,-1%至-5%都可以。而另一方面,暴跌,恐怕也只是善良的愿望。

  年底土地交易再次活跃起来,有人认为这是调控失效的表现。这种观点有失偏颇。今年至少有三个月(3月中-4月中、8月、9月)楼市成交相当火爆,地产商回笼了大批资金。恰逢年底不少城市为完成年底土地计划而推出了一批土地,均价并不太高,有资金的地产商去拿地,无可厚非。从供求关系看,此时加大土地供应,有助于缓解2011年下半年以后可能出现的商品房供应紧张的矛盾。

  也许2003年以来的历次调控,你事后可以称之为不成功或者说失败,但此轮调控已容不得失败。如果明年某个时期房价仍有大涨的苗头,中央政府一定会祭出更严厉的措施。以前的政策效果不明显,并不等于以后仍然失效。等有一天这些政策全部发生作用了,房价就不是下跌10%这么简单了。

  作者:李一戈
(责任编辑:高瑞)
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