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▲ 11月长沙新建商品房备案均价为4880元/㎡,环比上涨1.14%;新增销售备案环比增长25.59%。制图/冯敏超 |
11月长沙楼市量价齐升
2010年12月6日
我们低估了现金的力量。经济评论员叶檀的判断,似乎是当下长沙楼市的真实写照。
尽管政策调控以前所未有的严厉姿态两次“来袭”,但在通胀预期与现金泛滥的作用力下,政策效用的期限被不断缩短。
来自长沙的数据显示,1-11月,长沙市新建商品房累计销售备案1878.88万㎡,同比增长21.79%。而929政策之后的11月单月新增销售备案180.88万平方米,环比增长25.59%。
更微妙的一个细节是,11月新批预售量的大幅萎缩——来自长沙市房产研究中心的数据显示,内五区商品房新批预售量减少43.35%。“因为政策前景的不明朗,开发商新开工冲动恐受一定影响,年底更多的将以消化存量为主。”龙湾国际社区营销总监戴鹏宇说。本报记者文洁 长沙报道
成交活跃,新增住宅环比增25.06%
市场依然活跃,尤其是长沙这种没有经历限购令的城市。
长沙市房产研究中心统计数据显示,1-11月,长沙市新建商品房累计销售备案1878.88万㎡,同比增长21.79%,其中,内五区新建商品房累计销售备案1286.90万㎡,同比增长15.42%。
政策的效应期正在缩短,这从11月单月数据明显感受得到。就在这个月,长沙新建商品房新增销售备案180.88万㎡,环比增长25.59%。而其中住宅新增销售备案134.43万㎡,环比增长25.06%。“备案数据相对于网签数据有一定滞后期,这意味着11月的备案大涨仍然源自10月长沙市场活跃的成交量。”长沙市房产研究中心一位分析师说。
从市场面的消息反馈来看,中小户型成为11月的重头戏,11月份长沙市30余个项目入市推盘,其中十多个项目推出了60平米以下小户型,迎来了年末新一轮小户型集中放量——而这,从某种意义上侧面印证关于通货膨胀带来的资产保值购买需求。“小户型的购买群体中,投资需求还是占据一定比重。”星城书院营销负责人曹政说。
很明显,10月与11月的通胀上升预期助推了房地产市场的温度。11月公布的10月CPI达到4.4%,预期11月的CPI将继续攀升,这无疑给忧虑通货膨胀的购房者们加了最后一把火。
叶檀说,我国的现金渗透率过低,而现金支付比率过高,有关方面虽然可以监控资金的走向却无法监控资金的投向。“我们必须承认,收紧银行信贷无法动摇财富阶层的投资能力。”
供应萎缩,新增预售商品房环比降43.35%
现在,11月的成交活跃已成现实,接下来的问题是,这种膨胀的成交量能够给传统中的“年底购房好机会”带来价格上的怦然心动么?答案或许比想象中更复杂。
数据显示,包括经济适用房等非市场化房源在内,1-11月,内五区新建商品房备案均价为4708元/㎡,同比上涨16.59%,其中住宅4414元/㎡,同比上涨15.52%。
但11月房价涨幅仍然相对平稳。数字说,11月长沙新建商品房备案均价为4880元/㎡,环比上涨1.14%;其中,住宅均价为4609元/㎡,环比上涨0.20%(含经济适用房等非市场化房源)。
新批预售量的庞大,是这个相对平稳的价格区间的最好理由。数据显示,1-11月全市新建商品房累计批准预售1887.93万㎡,同比增长52.94%,其中,内五区新建商品房累计批准预售1326.39万㎡,同比增长59.24%。
但过快的存量消化率和开发商政策钳制的加剧,可能带来供应量的变化。一个微妙的数据是,长沙11月新增批准预售155.98万㎡,环比减少39.88%;本月新增批准预售102.76万㎡,环比减少43.35%。
[记者观察]
未来市场更具博弈性
“事实上,对于后市政策的忧虑,有可能带来开发商减慢动工速度。” 湖南保利集团董事长、总经理安强说。事实上,在对需求面控制信贷并在区域市场限购的同时,针对开发商的门槛正在悄然提高。
银行存款准备金的连续上调,对于商品房预售资金监管加强的逐步推广,以及土地政策面的门槛提高,有可能降低开发商新开工的冲动。“我们旁边的一个项目,本来要开三期,但是现在拆迁也放缓了。”东城一位楼盘营销总监称。
但这并不意味着年底长沙市场的供应量会趋于紧张。事实上,尽管11月新批预售量大幅萎缩,但12月的长沙市场开盘数量仍将惊人。
据不完全统计,长沙市将近50家新盘和新房源选择在12月份集中爆发,“可能每个楼盘推出来的房源不会太大,但是楼盘总量会比较多,其实对于消费者来说,也是一个相对较大的选择面。”戴鹏宇说。
存在变数的或许还是在政策。就在12月4日,中央政府表示,要加快保障性住房建设,加强房地产市场调控。由此引发关于房价涨跌的争议——这或许将意味着未来市场更具博弈性。