北京村庄集团化样本遇困境 土地产权成上市障碍

　　一条马路隔开了两个村子。

　　马路的南边，是北京市昌平区北七家镇平西府村。村口临街的牌坊上已经落满灰尘，看上去灰暗破旧。

　　马路的另一边，则是完全不同的景象。对着平西府村口牌坊的是一条宽阔整洁的大道宏福大道，纵深一箭之地内，立着另一块村子的牌坊“郑各庄”。牌坊整洁崭新，锃明瓦亮。

　　大道西边就是京城小有名气的温度水城和几家巍然耸立的度假酒店。时近寒冬，每到周末都会有大批游客从城里到这儿来泡温泉。大道西边则是一大片教学园区，北影、中戏、北邮在这儿建立了分校区。

　　郑各庄，曾一度被视为集体土地资本化和村庄集团化的成功典范。但如今，郑各庄，这个以村为基础，以一个单一的村镇企业为支柱的“村企合一”经济运行体系，开始在发展中遇到新的挑战集体建设用地入市问题。

　　不仅如此，镇里年初下发的集体经济产权制度改革通知又让郑各庄原先的股权结构面临重新分配的格局。由此引发的利益格局的调整，或同样困扰郑各庄。

　　如今，在新一轮城市化运动大幕再次在中国大地骤然拉开的时候，集体建设用地再度被各方利益集团所虎视眈眈。郑各庄所遇到的现实困境，提供了一个值得解读的样本。

　　农地上的城市化

　　郑各庄村，隶属昌平区北七家镇，村域面积4332亩，原住村民有576户、1493口人。其中劳动年龄人口近668人。

　　1985年，“能人经济”开始催化郑各庄。

　　1985年初郑各庄生产队解体。1986年，在一个叫黄福水的村民的带领下，村里十几个人自发地组建土方施工队，用借来的5万块钱做资本走进了市场。到1995年的10年间资产积累到3000万元。

　　1996年，宏福集团在郑各庄诞生，并随即创立了以村为基础，以企业为经营主体的“村企合一”的经济运行机制，农民逐步进入企业。

　　1999年，宏福集团产权制度进行了改革，按照法人控股67%、村委会参股16%，村民以自然人的身份出钱认购参股17%的比例进行股权确认。

　　在产权制度改革中，创业者以及参与创业集资的村民，没有实行配股，原始资本金按份额转为股份，由此确立了一种既非农村集体所有制，又不是绝对股份制，更不是私有制的新型集体经济模式。

　　宏福集团成立后，推行了多元化发展。在原有单一的土石方机械施工的基础上，先后组建了建筑、市政、建材、装饰装修、机械修理等经营实体，并在其它产业如生态旅游、休闲产业上开始发展。曾一度直属子公司15家，参、控股等各种形式的合作企业38家。

　　国务院发展研究中心研究员刘守英曾用“在农村集体土地上长出一座城市来”评价郑各庄的迅速发展。

　　而在郑各庄的发展过程中，农地、宅基地开始陆续入市。

　　1998年，村委会找专家制定了《郑各庄村21世纪生态庄园》的规划。把4000多亩辖区划为生活居住、文化教育、科技产业、旅游休闲产业这四大板块。

　　该村首先对村民的宅基地进行统一规划，通过公司、村委会和个人出资的方式集资500多万元，盖了4栋楼，根据自愿“上楼”和旧房估价折抵楼房的原则，第一批144户首先搬进了楼房，开始了农民“上楼”的过程。

　　通过这种平房置换楼房的方式，从1998年到2003年，全村共建设村民住宅23幢，完成住宅面积33176平方米。全村村民分四批（第一批144户，第二批80户，第三批227户，第四批81户）实现了村民居住方式的转变。到目前为止，全村搬迁上楼427套，未搬迁19户。

　　开始建第一栋楼时，为了拿到把农业地转为建设用地的指标，村集体公司通过复垦荒滩和沟边土地的方式置换了原始的建设用地。随着村民上楼人数的逐渐增多，腾退出来的宅基地通过开发逐渐成为了产业建设用地。

　　郑各庄村楼房置换宅基地并非无偿，而是按照“六、三、一”折抵后定价。即对原宅地房屋及地上建筑设施评估作价、搬迁上楼后让百分之六十的家庭富富有余，百分之三十的家庭基本持平，百分之十的家庭稍有不足，确定楼房单价为每平方米建筑面积628元。与此同时，村里专门推出了内部经济适用房安置办法，以更加优惠的条件让困难户同享旧村改造成果。

　　宅基地整治之后，村里的农用地除了留下74亩作为现代生态农业园用地之外，其他已经全部流转为集体建设用地。

　　村企业成托管者

　　1999年村里按照依法、自愿、有偿、规范的原则，推出了“确权、确利、保收益”的土地流转经营机制。首先，把耕地量化到每个农民，再引导农民把个人承包的土地以委托经营的方式流转到企业，用于发展二三产业；其二，由村民授权，用地企业按每亩年租金不低于 5000元的标准支付租金，所收租金全部分配给有土地承包权的农民，农民不承担任何经营风险。

　　农民上楼失地之后，宏福集团董事长办公室的郝主任告诉记者，村里现有688个劳动力，除了部分个体经营户和在外自谋职业者外，剩下的496人全部安排在集团就业。

　　针对村民担心上楼后养不起楼的顾虑，村里及时制定了水、暖、燃气及物业管理等一系列费用报销和减免制度。比如：全额报销垃圾清运费以及每人每月5立方的水费和8立方的天然气费，按50%的比例报销温泉水费，按宅基地以及家庭人口等因素报销取暖费。

　　记者拿到的一份2010年度郑各庄村民福利报销明细清单显示，报销项目包括：自谋人员保险补贴、老人工资、村民用水、天然气、温泉入网费、取暖费、公共照明费、垃圾清运费、农民粮油款、村民平坟迁坟补助、计生开支、教育开支和超转老人医疗费。

　　“村里每年还给村民发放口粮，100斤面，100斤米，10斤油。可以说，村里给村民的福利已经覆盖了村民生活的方方方面，从衣食住行到生老病死。”郝主任称。

　　记者拿到的一份2010年郑各庄村农民收入统计显示：村民在集团就业月工资能拿到1998元。上年（2009年）土地收益年总收入是2573300元。各项福利人均是7325元，村民出租房屋给外来人口和周边校区的学生，人均收入7149元。在集团有股的村民每年从股份分红中拿到的收入人均是11516元。加上个体经营和在外就业人员的收入，郑各庄农民人均年收入是44566元。

　　土地产权问题成上市障碍

　　刘守英将郑各庄的成功模式归结为集体土地的资本化和村庄的集团化。在此前提下，郑各庄实现了农村的内生工业化和城市化。

　　然而，郑各庄的产业和发展都建立在一个薄弱的基础上集体土地或直接或曲线被商业性开发，而目前的土地管理法规不允许集体建设用地上市流转。

　　这让宏福集团的进一步发展遇到了很大的难题。

　　“集团要跟银行借款，但是土地资产不能抵押，银行就不借给你。”郝主任称。资本市场也同样让宏福集团心动又无奈。“要想上市，也需要首先解决土地产权问题。”。

　　“要实现土地同权同价，国家要放开农村建设用地市场，与国有土地获得平等权利，允许上市流通转让给开发商，可以自征自用，所建的厂房和商品房在法律上认可，并核发产权证件，政府在这些环节中只收取相应的税费，不再是土地交易的操控者，对平抑建设用地土地价格和平抑商品房价格都十分有利。”宏福集团董事长兼党支书黄福水称。

　　另外一个问题，同样让郑各庄和宏福集团头疼。即小产权房问题。目前，宏福集团打造的宏福苑小区，现有75栋楼房。郑各庄本村的村民已经都成了这里的社区居民。而大量的城里人和外来人口在这里买房和租房，使这里的外来人口已经占到了整个小区的三分之二左右。

　　宏福苑小区31#二单元的郑大明告诉记者，他是附近天通苑的居民，2005年的时候在这里买的房。同是在北京五环外，天通苑的房价目前是18800元/平方米，而宏福苑则是11000元/平方米。

　　“这里的低房价吸引了很多人过来买房，但是买房办不了房产证，因为这是小产权房。”郑大明说。

　　郑大明很希望能够有自己的房产证。“现在只是权宜之计，房子只能住，不能上市流通，将来也是个很大的麻烦。”

　　难题待解

　　实际上，郑各庄所遇到的问题，在当下的中国非常普遍。尤其是在江浙这样的沿海城市，存在着大量的“郑各庄模式”。他们也都遇到了同类的困境。

　　刘守英建议国家尽快出台宅基地商品化的政策。其建议，在传统农区仍实行以各省制定的宅基地福利分配制度，在大中城市郊区及东部沿海土地非农化程度较高的地区，试行取消宅基地福利分配制度。宅基地上建设的物业和房产，应该参照国有土地上的物业和房产，颁发不动产权证。允许宅基地上的物业和房产可出租、出让、可抵押。

　　而在集体建设用地放开入市上，刘守英建议，在用途管制和符合规划条件下，允许集体建设用地出租、出让、转让、可抵押。加快建立集体建设用地交易市场，允许省内地区之间集体建设用地指标的交易。对于合法进入集体建设用地市场的土地、物业，颁发集体建设用地使用权征和物业权征。

　　郝主任则称，集体建设用地入市之后，小产权房变成了商品房，它的市场价参照周边地区的价格应该能达到16000每平米左右，而且随着将来北京规划开发不断北移，物业的增值还会有很大的空间。农民现在人均占有70平米的楼房，如果这块能上市流通，农民的资产将会实现大幅度增值。

　　要实现郑各庄的永续发展，关键问题还是需要一个合理的产权界定。郑各庄所在的北七家镇在今年年初给各村下发了农民集体经济产权制度改革的通知，通知要求各村以“资产变股权、农民当股东”的改革方向，破除农民对集体资产的“共同所有”，变为农民的“按股享有”。改革的程序将按照人口清查、清产核资、量化配置股权和成立新型经济组织的过程来。

　　“村里现在正在清产核资，但是由于资产情况比较复杂，有些资产的性质不好界定，价值不好评估，工作很难进行下去。”郑各庄村的马支书称。

　　郝主任称，如果集体建设用地无法上市，清产核资就是空谈，“目前这种股权结构长期来看不会改变。”

　　（应受访者要求，文中郑大明为化名）

　　作者：孙春芳 北京 (来源：孙春芳)