青岛房价泡沫指数全国第4 泡沫成分超过50%(图)

　　12月8日，中国社会科学院发布《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》，绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为 29.5% 。泡沫指数最高的前7个城市分别是 ，福州、杭州、南宁 、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。

　　35城市平均泡沫29.5%

　　绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例的50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在 30%～ 50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%～30%。

　　绿皮书显示，泡沫指数最高的前7个城市分别是，福州、杭州、南宁 、青岛、天津 、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。

　　“买不起”兼“租不起”

　　绿皮书指出，2010年以来，在房价普遍大幅上涨以后，更多居民认为房价“过高，难以接受”，而且随着住房调控政策的出台，房价上涨预期总体也有所弱化，持币观望静待购房时机成为大部分人的选择。与此同时，住房租赁者支付房租激增，承租压力日重。对许多住房消费者来说，住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。

　　预测明年稳中有降

　　报告预测，2011年房地产价格将稳中有降。主要有以下几点理由：一是中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；二是中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，露头就打、见高就打；三是预计保障性住房的投资会大幅增加；四是住房投机已经受到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化。

　　还有一个很重要的原因是，紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大、房地产个人按揭贷款的约束趋紧。2010年尽管出台了很多调控措施，但由于货币政策宽松，大量流动性抵消了这些措施。

　　住房绿皮书预测：2011年第1季度在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下降而上升；第2季度，地方政府调控措施可能会变相放松，价格将相对平稳，销售面积上升；第3季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的上涨压力；第4季度，调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。 本版稿件均据新华社（署名除外）

　　房地产毛利达55.72%

　　绿皮书提醒应警惕经济房地产化的风险

　　绿皮书预测指出，2011年预计住房市场继续调整，稳中有降；同时，明年我国经济面临滞涨风险，住房的投资作用将被弱化。

　　“引力”：802家上市公司涉足

　　绿皮书指出，近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头，A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业。据统计，按照深 、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。

　　其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司(含房地产业上市公司)802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。

　　“压力”：多数城市偿付率超标

　　绿皮书指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。如果参照国际通行做法，目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了最高线。

　　而我国银监会的规定是，月度偿付率不能高于50%。如果参照此标准，长沙、济南、南京等近一半城市在大多数月份里符合中国银监会的规定。

　　月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。最高的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。

　　暴利：毛利润达到55.72%

　　绿皮书分析认为，国内众多企业集中投资房地产行业的原因，一是相对较高的行业毛利率。2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。虽然国家出台了鼓励民营资本的“新36条”，但具体执行和国有资本已形成的既定利益格局，事实上使民营资本难以真正进入。一些地方政府甚至以重组整合的名义将民间投资挤出煤矿等资源性领域，使大量的民间资本难寻出路。

　　为此，绿皮书提醒，当前中国应警惕经济房地产化的风险。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中；其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。房地产涉及 60多个行业，尤其对钢材、水泥等需求巨大，房地产业的发展将刺激这些产能过剩的行业产能扩大，不利于转变经济发展方式；最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。据《北京晚报》

　　■说法

　　公租房将成保障新主力

　　绿皮书中介绍，2010年6月住建部等七部委联合发布意见，明确公共租赁住房将成为保障性住房主力的方向，今年全国37万套公租房的兴建任务已下达。

　　保障房建设资金难题、保障房建设进度考核机制的缺失一直阻碍保障房建设。绿皮书指出，近期出台的一些政策和措施加大了对保障房建设的支持力度和监管力度，分别在公积金闲置资金支持保障房建设

　　、保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例、公租房建设和运营中的多税收政策优惠、保障房建设监督问责等方面进行了规范。

　　■业内人士

　　有没有泡沫看两个比例

　　如何判断房地产市场存在泡沫，这一泡沫是怎样计算出来的？分析人士张百忍认为，判断一个城市的房地产市场是不是存在泡沫，国际上通用的不外乎两类方式：一是房屋租价比，二是市民的收入比与房价比。

　　“按照国家标准，如果一个区域的租价比为1∶300～1∶200，那么证明这个地方的房地产市场运行状况良好。”太平洋房屋总经理林宪周介绍，“市南区的租价比在1：600左右，市北区的租价比在1：570左右；四方区的租价比在1：560左右；李沧区的租价比在1：520左右，崂山区的租价比在1：540左右。”以崂山区的麦岛金岸项目为例，目前的租赁价格大约为58元/平方米，而销售单价达到了3.1万元，租价比达1：534，远远偏离了正常的比值区间。

　　除了租价比以外，通过房价收入比的变化，也可以说明青岛目前的楼市泡沫情况。青岛今鹏翔投资有限公司CEO修方舟介绍，按照目前的国际标准，房价收入比在3：1到5：1之间为正常值，如果高于这个比值，则可以证明该地的房地产市场存在泡沫。

　　以青岛为例，根据青岛11月初发布的前三季度经济运行情况，岛城城市居民人均可支配收入为18523元，如果按照房价收入比5：1的正常比值来算，以一个3口之家为例，人均可支配收入为18523元，一家3口人则为55569元，那么岛城平均水平的每套住房的销售价格则为277845元。

　　“现实情况是，总价在30万元以下的中小户型的房子，在市内四区早已绝迹了。”青岛广华置业总经理于湫说，目前市南区的新建商品住宅价格在1.5万元/平方米以上，市北区、四方区和李沧区的部分区域也早已经突破了万元线，即便按照一套房子70平方米来算，则市南区一套房子的总价至少是105万元，市北区的至少是91万元，四方区至少在80万元到90万元之间，李沧区的也要在70万左右。

　　从这个统计来看，岛城市南区的房价收入比已经高达18：1，即便从房价收入比最低的李沧区来看，也已经高达12.5：1。