开发投资降温房价拐点确立 防止泡沫进一步扩大

　　开发投资降温 房价拐点确立

　　■本报记者 王松才

　　上半年调控成效明显

　　7月12日，国家统计局发布2010年上半年全国房地产市场运行情况，数据显示上半年全国房地产开发投资依然过热，全国开发投资额达到了19747亿元，即使是受到宏观调控政策影响最大的6月，全国的开发投资额依然比5月上涨了1845亿元。

　　上海易居研究院综合研究部部长杨红旭认为，1—6月，全国房地产开发投资继续处于历史高位，但涨幅已经出现拐点，受严厉调控政策的影响，接下来数月，开发商的投资热情将会逐步降温，同比增幅将持续回落。

　　“开发企业新购土地增加35．6％而购置费则上涨了84％，可见土地价格相比2009年上涨依然比较高，但是从最近的市场情况可以发现5—6月全国性的土地市场已经降温。”中原地产市场研究部总监张大伟认为。

　　从统计数据来看，商品房销售明显降温，上半年虽然商品房销售面积依然上涨了15．4％，但是增幅相比1—5月已经明显开始回落。另外，住宅的销售面积增加落后于办公及商业用房。

　　以北京为例，根据亚豪机构提供给本报记者的数据显示，从北京上半年各月的成交情况来看，今年“两会”后，决策层频频放出楼市紧缩信号后，楼市一改2009年成交套数月月过万的需求高速释放，购房心态经历了一轮迟疑——释放——观望的变化，1、2月份政策吹风期，北京期房商品住房成交套数为6463、4012套，可以看出在两会期间，购房人有所迟疑。

　　之后中央虽连续出台打压政策，但实际执行的细则尚未得到落实，且购房人经过2008年的考验，具备了一定的心理免疫力，购房消费反而有所反弹，3、4月份期房商品住房的成交量分别攀升到7031、8192套，4月底，北京出台“京版12条”，政策比预期更为收紧，特别是对于投资、投机性购房需求的打压精准有力，5月，楼市成交直降至3405套，6月进一步回落到2898套，跌破3000套大关。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，从2010年上半年北京楼市的成交量变化来看，楼市新政发挥了显著效果，特别是针对多套购房行为的打击，令楼市迅速降温，成交量一路下挫。郭毅认为，通过行政手段干预市场行为虽然值得商榷，在楼市出现泡沫时“乱世用重典”，虽手法简单但效果直接，楼市的急刹车防止了泡沫进一步扩大影响到实体经济，同时给主管部门一定的时间，通过增加供应量、调整供应结构等相对温和的长效方式调整楼市。

　　下半年将低位盘整，房价拐点确立

　　根据国家统计局数据，1—6月商品房新开工8．05亿平方米，同比增长67．9％，涨幅较1—5月回落4．5个百分点，继续位于历史高位，但上海易居杨红旭认为增幅已经出现拐点。

　　“接下来数月，将会持续回落。”杨红旭表示，商品房新开工面积的超速增长，有助于增加2010年商品房供应量，从而逆转商品房供不应求的格局，有助于调整房价，当前部分城市已出现供大于求的格局，下半年这种情况会集中显现。

　　“现在普遍存在的市场现象是纯新项目开盘时，开发商采用的定价策略是低于周边同类项目，寻求价格洼地效应从而吸引区域销量的集中流入，而老项目后期及大量的在售楼盘尚未出现全面降价。”亚豪机构市场总监郭毅认为，从目前来看，距离楼市调整的谷底还有一段距离。

　　值得注意的是，虽然受到调控政策的影响，购房消费连续数月大幅下降，近几个月开发商的销售回款虽然有所减少甚至枯竭，但经历了2009年一年的红火销售，大部分开发商拥有充裕的资金储备，在未影响到资金链安全的情况下，开发商不会贸然采取降价策略，尤其是在2008年领跌楼市的开发商曾经历了退房潮，严重伤害到了项目及企业的品牌形象，因此开发商对于价格策略的制定更加谨慎，在保证企业安全运营的前提下，往往是通过调整开工量、减少拿地等方式压缩支出，而不是简单降价促销。

　　郭毅认为，楼市价格的首个波谷将伴随开发商的大规模结款季而到来，有可能出现在今年四季度至明年一季度，开发商需要集中清算银行贷款、支付施工款等款项，资金压力加大时，有可能通过降价方式回笼资金。但没有利好政策的刺激，一方面受到抑制楼市投机政策影响，另一方面买涨不买跌的普遍消费心态阻碍着购房行为，因此楼市成交量还将在谷底盘整。如果政策层面仍然延续紧缩态势，首轮波谷过后楼市可能还将遭遇更深的调整。

　　国家统计局数据显示，6月份，70个大中城市房价环比下降0．1％，较5月回落0．3个百分点，其中新建住宅与上月持平，二手住宅下降0．1％。杨红旭认为，这是近15个月来首次由涨转降，也标志着全国房价拐点正式确立。下半年，房价将会维持下跌态势，预期明年一季度会触底。