中年白领:换房不如租房 用节余筹教育退休金(图)

案例背景

　　李女士今年38岁，在一家中型企业任财务主管。李先生39岁，为一家公司的销售经理，经常出差在外。女儿11岁，读小学五年级。

　　李女士年薪税后12万元，另有4万元左右年终奖；李先生的收入不稳定，平均年薪也有税后15万元。夫妇俩日常生活支出每月平均6000元，净按揭支出（扣除公积金冲还贷）4500元。两人都有完备的社会保险。由于先生的职业稳定性不高，李女士为其购买了终身寿险及大病医疗险等，为女儿则买了分红型的教育保险。年度支出保费1.4万元。

　　李女士几年前在郊区购买了一套130平方米的住房，现值180万元。后为孩子上学，又购置一套小户型学区房，现值110万元。两套房共负债80万元。现李女士将两套房出租，租金收入共5000元，一家人在孩子学校附近租了一套三居室的住房居住，房屋租金收支相抵。家庭资产中，另有存款25万元，股票市值5万元，基金市值7万元。

　　租房，让生活更轻松多多

　　关于买房还是租房，理财师一般很难给出绝对的答案，只能提示你思考的方向。比如李女士如要换入市中心地段环境好点的楼盘，她需要考虑新增贷款的还贷压力，如果还贷压力过大，就会影响当下的生活。

　　事实上，租房是很多年轻人的选择，其最大的好处是经济实惠，灵活机动。朋友小白去年年初想买房，开着自驾车考察一圈后，决定弃买改租。在他看来，当时能看中的房子还买不动，能买的房子又看不中。于是，崇尚生活质量的他，在浦东租了一套112平方米的轨交房，月租金5000元。这套房的售价高达380万元，当时要是买下它，首付三成114万元，按当时政策，享受7折优惠利率，20年还贷，月均还款额高达1.6万元。要真买下这套房，小白夫妇俩的收入几乎全为银行打工了。而租住在这套房子里生活丝毫不受影响，经济压力却小很多。最近，小白单位要搬家，从外滩搬到闵行，小白开始忙着到闵行看房，要是有合适的，他也会考虑搬过去，租房的灵活性这时就体现出来了。

　　但还是有不少人为没有早早买房而后悔，原因就是房价的持续快速上扬，让人们感觉越迟买房，会离买房梦越远。一种怕日后买房更贵的恐慌心理，让很多人被动卷入购房潮。

　　理财，是为了更好享受生活，从这个意义上说，买房还是租房，要量力而行。如果买房让自己背上了沉重的还贷包袱，由此丧失当下的生活质量，那还不如租房好。

　　理财目标

　　1、在房贷调控前，李女士希望在合适区域置换一套自住房，但随着政策收紧，难度越来越大。想在合适时出手置换住房，改善生活，并保留一套投资房。

　　2、希望女儿将来出国读大学，要为女儿准备足够的留学费用。

　　3、储备夫妻双方的养老金。

　　资产状况分析

　　一般在近期没有重大资本支出计划的情况下，家庭流动资产比率应保持3-6个的月支出以备不时之需。按照李女士的家庭支出，保留2万-4万元的现金即可。

　　由于流动性资产的收益较低，自用性资产主要体现李女士一家目前的生活品质，因此投资性资产是李女士实现未来理财目标最可依赖的资源。但是投资性资产过高不仅投资风险大，还会影响家庭生活水准。考虑到李女士夫妇俩正当年华，事业稳定，他们的投资性资产比率可以略高于50%，以保证家庭财务能有适度较高的增长率。李女士的投资资产中房产占比89%，而收益率只有2.1%，仅从租金收益看偏低，影响了整体投资资产的收益率。

　　资产负债率表现的是客户的负债和财务负担情况。根据经验法则，客户的资产负债率宜在20%至50%之间。李女士的家庭资产负债率较低，家庭财务抗风险能力较强。

　　理财师建议为应急开销做好备胎

　　李女士很有保障意识，已于10多年前就为老公购买了终身寿险和重大疾病险，也为孩子购买了教育保险和附加住院医疗。但从经验来看，中年女性罹患疾病的概率更高，李女士应该为自己增加一些重大疾病类保险。

　　储蓄3-6个月的固定生活费（大约2万-4万元），应对紧急开销。可以拥有一张较高透支额的信用卡，作为应急资金备用。

　　关注房产政策，择机换房

　　随着房产政策的逐步紧缩，按照李女士现在的财务状况，在保留一套投资房的前提下，要购买市区房压力太大。李女士如果将郊区的房子卖掉，可以有180万元现金收入，还掉20万元贷款，还留有160万元现金，之后如果选择买市区约300万元的房子，则需要承担新增150万元的房贷，连同原60万元的贷款余额，则李女士需要承担210万的房贷及上浮10%的贷款利率。大约每月的按揭支出为1.5万元，家庭的支出大幅增加，将对家庭生活水准造成很大影响。

　　因此，建议李女士在女儿读书期间，维持租房状态，按照当前的租售比，租房从经济角度是非常合算的。这样既可以按照自己的要求租住较为理想的房子，又可以兼顾孩子读书的方便，更可以为将来孩子升学的变化提供灵活性。随着上海城市的发展，偏远区域的房产也会逐渐增值，可以等待时机择机出售，也可以作为将来的安享退休生活的居所。

　　学区房变现能力和出租的收益率都较为可观，可以在多年后变现用作孩子出国留学的费用。

　　利用好节余，筹集教育退休金

　　像大多数中年家庭一样，李女士的储蓄率较高，达到43%。每月有大约1万元的结余。可以按照4：6的比例筹备孩子的教育金，退休金。经过测算，每月定投做4000元定投基金，按照5%的收益率，10年后可为孩子储备63万元的出国教育金。每月6000元定投或零存整取按照4%的平均收益率，17年后至夫妇55岁退休时可储备175万元退休金。按余寿30年计算，可每月有现值6000元的补充养老金，加上两人的基本养老金，应可以安享晚年。

　　调整投资资产的资产配置

　　通过合理配置不同类别的资产降低投资风险，提高整体回报。李女士夫妇都是上班族，工作繁忙，因此建议他们以买开放式基金作为主要的投资方式。根据其对于风险的承受能力和对于回报的期望值，可以稳健型配置为目标，力求在风险相对较低的前提下使年化收益率达到5%-8%左右。

　　根据目前的市场状况，李女士不妨按照4:6的比例将50—60%的资金投入股票型基金和债券型基金。股票型或混合型基金作为积极配置，同时搭配债券型基金作为稳健配置平衡收益和风险。购买基金的数量可以在3至4只，方便管理。

　　在股票型基金的投资方式上，主要运用定期定额的购买方式，这样可以有效地摊低成本，降低风险。定投股票型基金是定期定额存入，收益高，风险小，适合中长期投资。余下的40—50%的资金可以购买一些存续期在一年左右、收益高于定期存款银行理财产品，很适合没有时间关注市场行情的人士。

　　[理财师手记]

　　租房未必不是好选择

　　人至中年，面临繁忙工作、子女教育、退休养老金储备等种种压力，辛苦赚钱的初衷不仅希望为下一代提供更好的经济基础，让他们有机会受到良好教育并追求更好的未来，同时也期待自己能享受辛苦工作的成果。但面临竞争激烈的子女教育，李女士只好选择牺牲个人生活品质，择地而居。其实在当前高房价下，租房未必不是一种好的选择，抛开传统观念，找到一处品质满意的出租房，能够长期居住，一样可以创造温暖舒适的家庭氛围，而相对较低的租金，更能让你获得财务上的轻松快乐。

　　[保险规划]

　　计算负债，规划保额

　　中国平安杨春光

　　本案例中李女士家庭的房屋贷款还有80万元，所以夫妻两人合计的寿险保额至少应该达到相同金额。而且，由于两人的收入基本相当，所以80万元的寿险保额可以进行平均分配，以保证任意一方因发生疾病或意外导致收入中断或显著下降的时候，可以通过保险金来代为履行他在家庭中所承担的这部分偿还房贷的义务。

　　当我们掌握了这种通过计算负债来规划寿险保额的方法以后，同样也可以根据子女教育金的规划来计算另一部分的寿险保额。因为子女教育金可以看作是对子女未来的一种“承诺”，“承诺是一笔未还的债”，所以也可以视之为一种家庭负债。假定以60万元作为规划目标的话，那么夫妻两人应该分别增加30万的寿险保额。

　　据此，给李女士的保险规划比较简单，推荐月交1000元的万能型养老年金产品，计划缴费时间15年，基本保险金额70万元，同时一定要附加10万-20万元的重疾，因为随着年龄的增大，重疾风险的发生概率将逐步增加，40岁之后的费率（又称保障成本）提升的速度的时最明显的，所以购买重疾险一定要早，尽量要在40岁之前。

　　对于先生的推荐稍微复杂一点，需要考虑本人现有的寿险保额和重疾保额，总的原则是新增的寿险保额加上已有的寿险保额至少要达到70万元，同样，累计的重疾保额也要达到10万-20万元。推荐的产品是万能或投连产品，基本保险金和重疾保额就按照上述的方法来计算而得。

　　（焦岚 多多 杨春光） (来源：新闻晨报)