房产泡沫破灭留众多烂尾 西班牙处处有“鬼城”

　　耶比斯小城距离西班牙首都马德里只有半个小时的车程，几年前过度的房地产开发使这个小地方涌现了大量的房产——250多排房子整齐地“铺”在山坡上。

　　但是，这些房子大部分都从来没有出售过。尽管楼龄只有3年，很多房子却已经处于失修状态：墙壁开始剥落，房内一切值钱的东西，包括水管、散热器、门等都已经被偷走……极少数住在这里的业主，都必须养一条狗防盗。这些基本无人居住的小城，被叫做“鬼城”。

　　房地产泡沫留下众多烂尾工程

　　在西班牙，像耶比斯小城这样的情况并不少见，西班牙一度繁荣的房地产业在全国各地都留下了众多烂尾工程。房产商当初搞开发的钱都是银行贷款，这些贷款现在都成了银行的不良债务。从目前公开的数字来看，西班牙众多银行的损失究竟有多少仍是个未知数。

　　今年11月，西班牙的融资债务成本上升了18%，让投资者望而生畏。但是潜在的损失远远不止这个数，西班牙是欧洲的第五大经济实体，如果要对其实施救助，花费的金钱要比爱尔兰、希腊这些小国家多得多，西班牙经济一旦崩溃，对欧元的打击将会是巨大的。

　　西班牙央行称国内银行投入到房地产的5800亿美元资金中，有2400亿存在问题，不过这一状况仍在各银行可应付的范围之内。这个说法可信度并不是很高，因为西班牙的银行透明度并不像美国的银行那么高。

　　在今年7月对整个欧洲银行业的测试中，有5家储蓄银行未能通过。而在这次测试中过关的一些爱尔兰银行，却在最近倒闭，导致国际信评机构穆迪大幅度下调爱尔兰的信用评级。爱尔兰银行的案例，使人对这次银行业的测试持高度怀疑态度，也迫使欧盟要开展新一轮更严格的测试。

　　西班牙地价十年间上涨5倍

　　西班牙央行为了提升外界对西班牙经济的信心，要求国内的银行在明年扩大透明度，公开他们在全国各地收回来的房地产物业。可是，这些物业又值多少钱呢？

　　瓦尔德班诺一年半前开办了巴斯克房产公司，专门帮助银行出售从开发商手上收回来的房子，公司目前正在销售位于马德里东南的昆卡的房子，而昆卡原来就不是个人口密集的地方。 “谁来开发这个地方，谁又肯出钱？ ”瓦尔德班诺感叹道。

　　马德里南部的塞塞尼亚是西班牙最著名的 “鬼城”，有12条街上的2000多套房子都是空置的，其他的房子的入住率也只有一半不到，房子的一楼本来是用作商铺的，现在全部用砖封了起来。

　　在过去十年间，西班牙的地价上涨了5倍，光是2007年一年就有大约80万套新房子竣工，等待着400万移民购买。与此同时，海边的度假村也都成为了居住区，去度假的西班牙人以及那些已经退休、到处寻找阳光的北欧人都住在那里。当年的建造业占西班牙国内GDP的12%，是英国和法国的一倍，同时建造业也制造了大量的就业机会。

　　房产开发地区实际需求低

　　可是在一夜之间，市场突然消失了。移民回到了自己的国家，北欧人也停止了买房，西班牙失业率一下子上涨到20%。

　　西班牙官方现在的说法是最糟糕的时期已经过去，但是房价已从巅峰回落了12.8%。财政部副部长卡帕表示，调控房价的各项政策已经在发生作用。不过，这些说法仍然值得怀疑。

　　恩西纳尔是西班牙最著名的房产网站Idealista.com的创始人，他表示西班牙政府总是希望房地产能够实现软着陆，但是实现这一目标需要很长的时间。他认为房价的调控还有很漫长的路，至少要下降30%到40%甚至更多。

　　恩西纳尔的说法并非毫无根据，法国兴业银行的一份报告指出，西班牙是全欧洲发地产发展最快的国家之一，人均贷款数字全欧洲最高，但是房产价格下降最少。

　　其实，在西班牙房产商开发的地区，都是房产低需求的地方，在南部的海滨城市，原来长满树木的山坡全都变成了房子，但是房子都是空的。

　　西班牙国内的银行不得已之下只能开始设计不同的投资组合，希望把收回来的房子卖掉；可是有的银行甚至连房子都收不回来——打电话找贷款人，人家根本就不接电话。而且银行本身对销售房子的态度也是矛盾的，既想把房子尽快脱手，又怕在市场上推出太多房子会导致房地产价格暴跌。

　　银行与开发商“甜蜜”不再

　　关于空置物业的数字，西班牙国内也没有一个统一的说法。马德里房产商协会主席加林多最近就指出，国内最著名的房屋中介机构Tinsa估算马德里有1万套待售房产，但是政府公布的数字却是5万套。 “最让我感到奇怪的是，从来没有人去做一次彻底的调查研究，得出供求的确切数字。 ”加林多说。 为数不多的“鬼城”居民想把房子卖了，可是无人接手
　　房屋销售网站Pisosembargados.com的负责人阿库纳表示，最近全国已经有超过10万套房子卖了出去，而这个数字可以再上升两倍到三倍。为了促销，有的银行还给买房人提供很大的折扣以及很宽松的贷款条件，目的就是消除坏账。

　　有专家指出，尽管银行现在已经开始对贷款人的审查渐渐严格起来，但是由于购房者得到的贷款利率都不一样，一旦利率上涨很可能会导致第二轮的欠贷。与此同时，明年西班牙银行还可能面临房产商的又一轮拖欠。在房产泡沫出现的初期，西班牙的银行与房产商重新签订过贷款合同，但是这些合同明年就会到期，如果西班牙的经济状况没有改善的话，房产商的日子也不会变好，也不会有钱还给银行。

　　银行与房地产开发商在房地产业繁荣时期的“甜蜜”关系已经一去不复返，银行不愿意继续借钱给房产商收拾烂尾的房子。而最让银行头疼的，是那些已经拿走了贷款、但是还没开始盖房子的土地所有者。在房地产繁荣期，银行发放贷款给房产商是跟土地挂钩的，有地就能贷到款。在西班牙全国已获批开发但仍未开发的土地上，足以建造75.8万套房子，在这些土地被市场消化掉之后，西班牙经济的寒冬才有可能过去。

　　◎新闻分析

　　房产泡沫 拖累经济

　　爱买房，不爱租房

　　西班牙此前的房地产繁荣有诸多社会经济原因：一大批“70后”“80后”的“婴儿潮”成人成家，单亲家庭或是无子女家庭的增加使得户均人口减少、对住房的需求增加。大量拉美移民涌入也增加了住房需求，此外，西班牙一些沿海城市的阳光和海滩，一直都是德国、英国等欧洲国家度假别墅的首选地。最重要的还是西班牙人均收入自上世纪80年代以来的显著增加，更多人因此能够圆“买房梦”。

　　与意大利、希腊等地中海国家一个相通的文化现象是，西班牙人有强烈的买房偏好，而不喜欢租房子。

　　西班牙的住房中有85%都是房主买房自住，这个比例是欧盟最高。在马德里，有14%的住房是用于出租，远低于柏林的70%和巴黎的55%。

　　正因为买房需求强，租房需求弱，西班牙的房地产开发商建房后用于出租的回报率远不如售房的丰厚回报。

　　一套典型住宅的年租金降到了房价的3%以下，远低于正常的5%左右的水平。因此租房市场的供给也不足。

　　西班牙经济为重买房、轻租房的政策付出的代价还在于，租房不便导致劳动力不能在各地区自由流动，使西班牙的高失业率雪上加霜。

　　私人债务是忧患

　　为了买房，西班牙人借了不少债。

　　今天西班牙经济的一大忧患，也是评级机构降低对西班牙主权信用评级的主要原因，便是高达GDP两倍以上的私人部门债务——虽然西班牙的公共债务水平在今天的欧盟中并不算高。

　　2009年，西班牙所有银行贷款中对开发商、建筑商和买房者的贷款达到1.11万亿欧元，相当于西班牙 GDP的105%，占到了西班牙私人部门贷款的60.3%，这个比例比上世纪90年代中期高出近1倍。

　　虽然西班牙金融市场上没有美国那样的次贷产品，但事实上，许多贷款都符合次贷的标准：信用记录较差、可能有过拖欠还款的记录、申请的贷款大于房产价格的80%，每月还贷支出占收入的40%以上等。

　　而且，西班牙有95%的新增按揭都是可调整利率，也就是根据当年的基准利率浮动。这意味着，许多在利率低时申请贷款的人，可能并没有把握在利率高时也能还得起按揭。 谢桂青 (来源：新闻晚报)