　　“我们二期开盘是4月下旬，当时宏观调控一出台，大家都说完了，今年肯定废了。 ”小黄说。为了完成今年的销售计划，该项目推出一系列优惠活动，小黄和她的同事天天联系意向客户，此举激起了一部分刚性需求的强烈回应。 “其实到8—9月份我们心里就有底了”，小黄笑着说。楼盘8—9月开盘期间，引发逾百组客户抢购，“现在我们没有优惠活动，由于项目内容的更新，价格也有所提升，但还是有人主动咨询购买，我们的指标也已经完成了。 ”

　　据网上房地产数据显示，该项目4月开盘均价为14000元/平方米，到调控最初时下调到13500元/平方米，还有诸多优惠。等熬到8—9月，价格再次上扬到16000元/平方米，现在，其价格已涨到18400元/平方米。调控一年，该项目房价却上涨了31%。

　　这个项目只是上海热销楼盘价格普涨阵营中的一个缩影。 2009年3月，闸北大宁名盘慧芝湖花园二期推出一批房源的网上房地产参考价为22000元/平方米，今年11月至今，该楼盘热销约4.6万平方米，成交均价达34211元/平方米，一年多房价涨幅超过55%。

　　“这一年，我们将信将疑看着楼市调控政策一组组出台，又先后失灵，眼巴巴瞅着房产开发商数钞票，只能一声叹息。 ”25日22点，微醺的吴洋坐在衡山路的酒吧一角，跟大学时的兄弟总结一年 “寻房心路”：“卡上的‘米’在年初还勉强够买三林，现在恐怕要到浦江镇了。 ”

　　有着“海龟”光环的吴洋在上海有着一份不错的工作，从今年2月份开始为婚房折腾，可就那么一两次的犹豫，便错失了机会，美好的愿望幻灭，望着酒吧窗外那凋零的树叶，吴洋感叹道：“那就像我的希望。”仿佛让人看到在他身后徐徐展开的中国房地产市场背景图上那牵动人心的房价箭头依然高高扬起。

　　但这个箭头将面临持续的火力。昨日，国务院总理温家宝在中央人民广播电台直播节目中和听众互动交流时坦露：“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。 ”温总理也首次表态，今年我们采取十条措施和五条措施，现在看落实得还不够好。我们将从两个方面继续加大力度，第一，就是加大保障性住房的建设力度，也就是说今年我们将开工的保障性住房大约为580万套，已经建成370万套，明年我们将开工的是1000万套，这也包括公租房、廉租房和棚户区改造。第二方面的努力，就是要抑制投机，这主要是利用信贷的杠杆，并且加强对土地的管理，土地要首先保障保障性用房，对于投机的土地使用我们要严加管理。 “我相信，经过我们的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。 ”

　　参演配角

　　去年是“累人”，今年却“累心”

　　如果不是两年前的一个冲动决定，吴娟大概已在安徽老家寻得一份安稳的工作。 2009年初，大专尚未毕业的她只身来沪，投奔在上海加盟房产中介的叔叔，如今她已成为当地中介圈子里的“尖子”。在普陀区中远两湾城某中介门店明亮的会议室里，记者见到吴娟。经历过2009年房地产市场的“高歌猛进”，也体会了2010年的“一波三折”，22岁的吴娟眉眼中透露出超过年龄的成熟。

　　“三月行情爆发，我当月收入三四万”

　　“都说房产锻炼人，把我都锻炼老了。 ”吴娟笑着说。相比今年的“累心”，去年却是“累人”，这种“累人”一直持续到了今年4月国十条出台。

　　记：今年1月到3月，行情还是如去年一样繁荣吗？

　　吴：很多“老人”都在说，2009年是非常难得的一年，今年年初还延续了前一年的好势头。一、二月本是淡季，但三月一下爆发了。每个业务员每周都有十几组带看，天天连轴转，周末忙得不可开交。成交也很喜人，基本上每个业务员至少成交一单，那个月我一个人就收了4笔意向金，当月收入三、四万。

　　记：4月份国十条出台后影响很明显吗？

　　吴：是的，似乎一下子陷入观望。当月我就没有开单，但我情况还算好，有前期积蓄在。最可怜的要数4月刚来店里的几个新人，没赶上好时候，基本工资太少，没有开单就没有提成，生活都很困难，只好向经理借钱。但大家都有信心，根据经验，政策效应长不过一月，咬牙坚持吧。那时候，我安徽的弟弟见我去年赚得不错，也跑来上海做中介了。

　　“没人买房，租赁就成了救命稻草”

　　但是，吴娟他们显然过于乐观了，国十条的效应并没有想象中的短命，一直贯穿整个夏天，将上海的酷夏变成楼市的寒冬。从业以来没有遇过这样的惨淡，吴娟说起那段还心有余悸。

　　记：听说五、六月成交跌入谷底，还有很多中介关门了？

　　吴：那两个月很可怕，全小区30多家中介，居然只成交了三五套，99弄连着两家中介都因为没生意关门了。我们店里的新人实在坚持不下去，相继离开了。我依然没有开单，客户都在观望，说等房产税出来兴许房价还会降。我们只好一直劝说，称房地产是支柱产业，房产税应该不会开征。

　　记：成交那么惨淡，大家的心态有什么变化吗？

　　吴：大家积极性都不高了，没人买房，努力与否都是那点底薪。后来公司为了鼓励大家多联系客户多带看，提供了另一种收入方案，取消底薪，带看一组50元，不过，保守一点的员工还是宁可拿底薪。没人买房，租赁就成了救命稻草。原来大家看不上一单只赚几百元的租赁，那段时间也趋之若鹜了，我趁着学生毕业的大潮，六月也做了三单租赁。

　　“明年如何不知道，但房价应该不会降”

　　夏意尚未完全退净，吴娟等人欣喜地发现，楼市出现量价齐升的回暖迹象。尽管随后政府新五条、加息利器、房产税预期等频频发力，却没能阻止“V”字上扬的势头。

　　记：8月份的统计数据显示，楼市出现量价齐升，作为中介有感受到吗？

　　吴：几个月调控下来，房价非但没降，还越来越高。 8月时坊间盛传9月份会收紧贷款，一直观望的客户开始出手了，业务员突然又忙起来了，记得那时候一个月也有25组左右的带看了，看那么多一般总有一单成交，大家又开始有笑容了。相比调控前，房价还涨了，相应佣金也高了。这几个月与去年还是没法比，但在慢慢变好，11月整个小区成交31套，是最惨淡时候的近10倍。 10月底有个客户卖出后又在我手上买，我很幸运完成了一个连环单，业绩达到11万。

　　记：这段时间，有限购令等政策出台，房产税也被传越来越近，难道没有很大影响吗？

　　吴：我们是市中心楼盘，数量稀缺，总价高，限购令没有很大影响，可能对郊区楼盘影响会大些。再说房产税，4月刚开始调控的时候我们为了促进成交，说房产税不会征，但这段时候以来也是为了促进成交，都是房产税明年一月肯定要征。为什么呢？外界都在说，房产税明年1月起征收，只针对新买的房子，现在赶紧买了过户才能不受影响。

　　记：年末了，总的来说今年收入怎么样？对明年有什么期待吗？

　　吴：相比去年，今年收入减了一半。像我弟弟这样的新人，今年到现在还没有开单，只完成过租赁，这在去年是不太可能发生的，不知道蜗居在700元/月的群租房里的他还能坚持多久。明年如何我不知道，但上海的房价应该不会降的，两年来有很多人在我手上买到了房，我却一点看不到在上海买房的希望。

　　好戏待登场

　　保障房蓝图：“蜗居”到“安居”，梦想照进现实

　　不是谁来抽奖能都抽到 “1”号的，况且这一次抽的是“房子”。

　　今年7月，在上海徐汇区经适房供应（试点）的首场选房会上，家住湖南街道南昌路的赵珺率先挑选到心仪的房源。“1”号选房家庭的身份，立刻让赵珺成为了全场焦点。而37岁的她，最快将在明年春节前入住闵行“博雅苑”小区。

　　新年钟声响过，即将开启大幕的是2011年——“十二五”的开局之年，明年，包括经济适用住房500万平方米、动迁安置房800万平方米，以及200万平方米公共租赁房在内，上海将建设和筹措1500万平方米的保障性住房目标。

　　上海如是，全国亦如是。明年，我国保障性住房将建设1000万套。一份由“蜗居”向“安居”过渡的保障房蓝图，正在由梦想走进现实。

　　经适房让困难户看见“阳光”

　　住房保障，关乎民生，上下共瞩。

　　“我知道，很多新上海人、青年人住房非常困难，廉租房不可能解决所有困难人群的所有问题。 ”今年1月召开的上海市政协第十一届三次会议上，市委副书记、市长韩正在与政协委员交流时一番坦率的发言，令人印象深刻。

　　就在韩市长和盘托出此番肺腑之言时，一向是“楼市风向标”的上海楼市，正处在关键、敏感的“十字路口”——向上，继续任由房价过快上涨、地王次第涌现；向下，让房地产市场回归理性，保障性住房这只“脚”再长一些，发挥的作用再大一些。

　　作为上海而言，在住房问题上遭遇的困难更具代表性，房价较高且面临上涨压力较大，各个收入阶层居民住房刚性需求规模庞大等。

　　赵珺在选中经适房源之前的住所只有25平方米，一家三口与父母同住。尽管地处徐汇市中心地带，但人均家庭住房面积不到6平方米。

　　从申请、审核转为签约、认购，今年无疑是上海经适房供应试点取得重大突破的一年。截至目前，已有近1700户住房困难群众签约购房，占选房家庭87．47％。从今年第三季度起，上海全市中心城区和有条件的郊区全面推开经适房工作。

　　“终于可以搬出住了30多年不见阳光的老房子了！”“蜗居”了37年的赵珺在选房后的一番感慨，基本可以代表绝大多数住房困难户的呼声。在市里一次会议上，市有关负责人曾这样形容经适房区别于其它保障性住房的特质：“什么是经济适用住房？就是政府‘帮’一把、‘托’一把，市民就可以有属于自己的房子！ ”

　　公租房让“蚁族”看到希望

　　住房保障，解决需求，面向群众。

　　“上海当前租赁房市场的情况是供应对象差异大，既有被称为‘蓝领’的外来务工人员，也有被称为‘金领’的金融高端人才。（要保障）的对象太复杂，在此次政策研究中的核心问题是，我们希望他在上海有稳定的工作。 ”上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生曾经说道。这番表述是刘海生在今年6月解读彼时刚刚公布的《本市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》时作出的。

　　公租房的出现，曾被誉为是解决新“夹心层”群体住房困难的最后一副良药。

　　在上海，已形成了一项共识，那便是：光是依靠市场，光发展廉租房、经适房、动迁安置房等，并不能覆盖所有阶层。

　　市委副书记、市长韩正在12月24日召开的上海市经济工作会议重申上海房地产业发展 “三个为主”的原则和保障房工程“四位一体”的格局，前者即“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主”，后者则主要包含了廉租房、公共租赁房、经济适用房以及动迁安置房这 “四大品种”。

　　数据显示，包括上海在内，这一年里，全国各地十分重视公租房建设，众多城市明显加大供应力度。重庆目前已开工建设1200万平方米公租房，明年一季度建成交付使用；上海首个公租房项目亦于9月底开工，建成后将提供4000余套公租房。

　　曾经参与公共租赁房政策文本制定的复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示，政府此举有意于引导“被买房”的弱势群体改变住房观念，鼓励以租代购。

　　有专家直言，由于准入条件要求必须有固定工作的条款，主要是因为公共租赁房更倾向于面向具有“收入潜力”的人群，而目前最受社会关注的“蚁族”则是公共租赁房主要面对的群体。

　　保障房让供应结构“平衡”

　　住房保障，制度为先，供应为本。

　　据不完全统计，仅去年以来，上海出台的与保障房有关的文件就达17个之多，“制度化建设”始终贯穿于上海保障房推进工作的始终。制度再好，没有房源也是“白搭”。就在上周召开的上海市保障性住房建设推进会上，市有关领导再次明确，明年本市保障性住房建设不但要有 “开工”指标，还要有“供应”指标，确保新开工建设和筹措1500万平方米，供应1150万平方米。

　　来自国家权威部门的统计数据表明，我国保障房建设今年明显提速，“供地”和“建房”两大任务均有突破。

　　有关专家称，经济发展方式要“调结构”，房地产市场也要 “调结构”。对于楼市而言，保障性住房势必是未来房地产市场的“定心丸”，如果按时足量供应，楼市一度“失衡”的供应结构将发生显著变化。中国指数研究院副院长陈晟如是评价：抑制投资投机性需求、加快保障房建设等调控措施将长期持续，困扰楼市的结构性问题有望逐步得到解决。

　　放眼未来五年，上海保障房无论建设、供应，均基础“殷实”：今年，上海已选定大型居住社区规划用地23块、约105平方公里，其中可开发住宅用地约40平方公里，预计可建设住宅约8000万平方米，120万套。目前，条件较为成熟的13个基地土地储备工作已经启动，预计2011年将达到“净地”供应标准。

　　“不管房地产市场如何高低起伏，坚持推进大型居住社区土地储备和建设不动摇；不管宏观经济走向和经济发展速度如何变化，下决心推进保障房建设不动摇；不管实际工作中遇到什么困难，突破瓶颈、解决问题、实现保障房建设时间节点目标不动摇。 ”

　　很显然，上述三个“不动摇”既是上海在实施保障房工程方面的决心，亦是上海保障房受益人群美好愿景得以实现的基石。

　　拍摄花絮

　　国十条

　　国十条领衔，本年度一众调控措施轮番登场。年年说房价要降的总理也无奈地说 “左一个十条，右一个五条，这房价就是不降，大家买不起就先租吧。 ”

　　房产税

　　从年头说到年尾，房产税可以说是今年被媒体提到最多的热词之一。甚至有专家认为，房产税发酵一年，利空透支殆尽，如果正式出台后税率和征收范围有限，那无疑将转变为利好，推动房价进一步上涨。一些民众也慢慢忧虑，房产税是为降房价还是增税收？

　　限购令

　　限购令可算是一剂猛药，它的出台确实很大程度上打击了投资性需求。但限购却绝非长久之计，一些城市都将结束之日定在今年12月31日，那以后该如何是好？

　　保障房

　　千万保障房即将在若干年内实现？此番图景让人期待。不过，保障房却不是你想买就能买，另外，如何让保障房福利不成“富利”也是课题。