来源：第一财经日报
上海房产税只收增量房 人均60平方米起征
税率0.6%，全市上年度均价2倍以下0.4%
胥会云
紧接着楼市“国八条”，沪渝两地房产税征收方案昨天终于揭开面纱，并将从今天开始实施。去年初以来楼市面临的最大不确定性总算尘埃落定。
根据昨晚上海出台的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（下称《暂行办法》），增量、人均60平方米、0.6%、0.4%成为勾勒沪版房产税的几大关键要素。
人均60平方米以上起征
根据《暂行办法》规定，上海房产税征收对象包括两类，一类是本市居民家庭，在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，第二类是非本市居民家庭，在本市新购的住房。
与此前传闻的免征条件类似，《暂行办法》规定，上海市居民家庭新购且属于该家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的免征。
而超出部分的面积，按新房交易单价计算的总价之70%，按0.6%的税率征收房产税。不过，如果应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
中国指数研究院发布的数据显示，去年上海住宅均价达22261元/平方米。按照这一数据，今年符合征税条件的新购房单价高于4.4万元就要按0.6%的税率征收房产税。不过这并非官方统计数据。
《暂行办法》规定，房产税自购房者取得应税住房产权的下个月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。
除了人均60平方米以下可以免征外，沪版房产税还规定了另外几种免征方案。比如本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已经征收的房产税可以退还。这是考虑到居民改善性购房需求。
同时，本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
符合有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海市居住证并在上海市工作生活的，以及持有上海市居住证满3年并在上海市工作生活的，其在上海市新购住房且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
而持有本市居住证但不满3年的购房人，待持有居住证满3年并在上海市工作生活的，已征收的房产税可以退还。
由于《暂行办法》规定新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准，也就意味着，虽然尚未过户，但已经完成购房合同网上备案的购房者，并不在此次征收房产税的范围内。
下一年度按什么价格纳税？
中国指数研究院副院长陈晟对《第一财经日报》记者表示，此次公布的税率比之前他们预期的0.8%要低一点，这也表明上海版本的房产税是逐步推进的，接受程度会更高。而且方案对刚性需求和改善性需求考虑得比较多，保护了老百姓的广泛利益。
不过，陈晟表示，上海房产税目前的操作方法是简便型的，不是按照房子的评估值而是按照市场价格作为计税依据。但到了下一年度如何缴纳房产税，按照什么价格来缴纳，就成了一个相对的技术性难题，需要依赖技术手段的完善。
陈晟还认为，上海房产税的收入很难估算。理论上来讲，如果没有新增，或者新增都在免征范围内，那收入就是零。
昨天财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人就房产税改革试点有关问题接受记者采访时表示，随着房地产成为个人财富的重要组成部分，有必要研究推进房产税改革。
在试点开始后，上述三部门将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。
刚刚出台了“国八条”，房产税就应声落地。陈晟解释称，先出“国八条”是因为房产税对抑制房价的作用不能过高希望，但是房价上涨是存在压力的，所以首先明确“国八条”。“否则大家看到房产税出来后，可能对市场会有一定的反向作用。所以‘国八条’和房产税的顺序也是很有意思的。”陈晟表示。
由于房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。上海方面也表示，对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。
重庆房产税主征高档住宅 税率最高1.2%
主要针对独栋商品住宅、超过成交均价2倍及外地人购买的第二套房
程维
重庆市1月27日晚公布当地的房产税细则，征税对象主要针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价2倍的高档住房，以及外地人在该市购买的第二套住房。
征税对象有三类
该细则称：“个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。”
当地对独栋商品住宅的定义是：“独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。”这意味着在该市主城区内的集体土地上修建的独栋建筑，不在本次征收房地产税之列。也就是说，重庆主城区内的农民独栋建筑及一些“小产权房”性质的小别墅不在此之列。
该市的房产税政策出台后，在重庆市购买二手房也算“新购住房”。重庆市《关于进行对个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》称，纳入应税范围的“新购住房”施行之日起购买的住房，包括新建商品住房和存量住房。
《第一财经日报》记者发现，重庆市本次公布的房产税征收管理实施细则，没有将公司或企业单位拥有的独栋别墅纳入征税范围，只针对个人；另一个值得关注的是，重庆市没有将当地房产商开发的“联排别墅”划入本次的征税范围。
此外，此前当地官员披露的，“以200平方米以上为征税分界点之一”的征税对象界定标准，并没有在本次房产税细则中出现。这意味着，当地居民此前拥有的非独栋别墅或高档房房产，即使面积再大，也不纳入本次征税的范围。
不过这并不意味着该市未来会放过这些房产。
该细则第四条称：“未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。”这意味着该市为未来调整房产税征税范围埋下了伏笔。
重庆市在本次征收房产税时，还为拥有独栋别墅的人设置了一个免税面积，其中在本次征税前拥有的独栋别墅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。
免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。不过，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的“三无人员”的应税住房均不扣除免税面积。
税率最高1.2%
重庆市市长黄奇帆1月27日晚在该市开征房产税的新闻发布会上称，与全球其他地方相比，该市本次征收的房产税税率并不高。
该市对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。
黄奇帆1月27日晚说，目前美国征收房产税的税率，大致在1%~3%。
他1月25日在该市财税工作会上曾称，美国50个州中的房产税，最高到了3％，英国也有，“为什么这么定，这是有原理的，因为只要收到了3％，炒房的都没有了。”黄奇帆认为，“现在是人人炒房、人人炒股，莫名其妙，为什么会出现这种情况？归根结底，没有搞房产税，住房首先是用来住的，如果有房产税，现在的全民炒房的现象就会改变。”
不过黄奇帆也承认，由于影响房价的因素有住房的全面市场化、地方政府卖地价格拉高，财税政策不到位，供求关系失衡，以及货币政策导致流动性过剩、游资过多、闲钱过多等5个原因。仅仅期望一个房产税政策就能打压房价，是不现实的。
黄奇帆1月27日晚说，重庆市出台房产税的目的是调控房地产，该市主要通过大量投建政府公共租赁房，并在出售土地时控制住楼面地价不超过房价的三分之一，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，来全面调控当地房地产。
计价方式改变之辩
重庆市国土与房屋管理局曾在2010年底将商品房的计价标准由套内面积改为按建筑面积计算，此举是否会扩大应税面？
黄奇帆在回答《第一财经日报》记者的上述问题时称：“全世界的房地产买卖以建筑面积为准，中国从沿海到内陆都是这样，重庆以前也是建筑面积，有一段时间搞成套内面积，大家感觉下来面积大一点，多一点，说起来价格怎么划算一点，其实心理作用，一模一样。作为一个统计方式，全国同轨，都是一样的，不是比来比去不划算。重庆人大常委会纠正了我们原来的做法，市政府完全支持赞成，这件事对我们高档房产税计价是计量基础，但是它的调整不是为了房产税，是为了和国际惯例、国内惯例接轨。”
经查询，国内一些房产专家此前的观点是：“按套内面积计价是国际惯例。”本报记者还注意到，广州市2009年开始采用套内面积与建筑面积同步计价的方式。
不过黄奇帆确认，按照建筑面积计价，应税面是会扩大一点，但是由于征税面主要针对别墅和高档房，因此影响不大。
目前重庆市存量独栋商品住宅大致有3000多栋，这一应税面并不大。此外，当地每年2000万平方米的交易中，成交均价2倍以上的房子一般占10%，约200万平方米。
黄奇帆说，征收房产税这一项，将在2011年为该市新增约2亿元税收，这些收入将全部投入当地的政府公共租赁房建设。重庆市目前正试图通过推公租房的方式打破现有的住房全面市场化的困局，搞城市住房供应“双轨制”，30%~40%的中等偏下收入群体由政府提供的公租房和安置房予以保障。并计划2010年起三年内建成4000万平方米公租房，解决200万人住房困难问题。
不过这并不意味着该市的公租房建设缺钱，才想出收房产税这个招儿，黄奇帆说，该市投建4000万平方米公租房的1000亿元资金另有可靠的解决办法。
在履行政府责任中寻求调控突围
围绕楼市调控，国办1月27日再出新政，被市场称为第三轮调控启动。上海、重庆两地的房产税试点也于昨日尘埃落定。每一次的楼市调控，都犹如在湖泊里砸下一个大石头，力度不小，但是溅起的水花究竟有多高，难以确切评估。
国办在此次关于房地产市场调控工作的通知中，以“巩固和扩大调控成果”来定位新一轮的调控目标。从具体措施看，主要还是既往调控政策的升级与加量。因此，不妨这样去理解，“巩固和扩大调控成果”之义，还在于进一步稳定目前的房价形势，进而提升整个房地产市场的健康程度。
市场关心的重点，在于调整完善相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理，以及在更大范围铺开的限购措施等方面。尽管上海与重庆两地房产税政策并不是着眼于短期调控，但市场也自然而然地会将其纳入政策包之中，一并考虑诸多新出政策可能将产生的影响。
上述政策的作用之一，恐怕还是在强化对市场现有的政策影响上，表明中央政府在楼市问题上的坚定态度。政策的重心，除了继续明晰商品住房的消费属性之外，也试图在供需问题上逐渐求得平衡。决策者当然清楚，类似限购等行政性的手段，只能是某一个特定阶段中的政策工具，而不可能长期使用。
其实，市场更应该关心的，是中央政府关于加大保障性安居工程建设力度的继续强调——这一点，却往往被视为老生常谈而忽略。在此次国办的通知中，包括进一步落实地方政府责任与加大保障性安居工程建设力度，均有详细的布局。在中央加大对保障性安居工程建设的支持力度之外，地方政府也被要求切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策。通知中还提及，要落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，其用意十分明显。
人们早已认识到，保障性住房建设这一块如果不能有突破，则整个楼市调控就很有可能陷入无解状态。从根本上说，解决目前住房难题的核心是政府职能归位。这首先体现为地方政府过于依赖“土地财政”模式的反思与扬弃，其次是真正将住宅房地产确立为居民基本生活必需品，提高持有和炒作成本。政府在经济适用房和廉租房的建设方面，应力求到位，在住房保障与市场化之间更好地求得平衡与结合。
然而，保障性住房的建设，却是整个楼市调控进程中相当纠结的部分。确实，中央政府在多次的相关调控文件中都强调，要加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。此次的国办通知则明确在2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房达到1000万套。问题的纠结之处在于，目标好定，实现却难。
按照中央政府的要求，保障性住房建设的推进，地方政府必须承担其应负的责任。这个命题本身没有疑义，但问题是，在种种现实的体制性因素约束之下，扬弃“土地财政”模式，地方政府缺少动力；加大保障性住房的投入，地方政府同样缺少动力。这两个动力的缺乏结合在一起，导致了保障性住房建设更多是“只闻楼梯声，不见人下来”。
每每中央的要求比较严厉之时，每每大众舆论的批评比较严厉之时，总有地方官员出来表态，宣布要加大建设保障房力度。回过头看，地方官员表态落空的情况并不少见。保障房的建设，一旦缺少更紧迫的推动力，整个进程踟蹰不前，是很容易出现的情形。当然，这其中也确有客观的缘由。在地方“土地财政”格局短时间内难以有根本性改变的情形下，地方政府的动力不足问题显而易见。同样一块土地，用于商品性住房和用于保障性住房，对地方政府来说，收益上不可相提并论。而就财力而言，不少地方财政支出压力沉重，如果在保障性住房上再添大手笔投入，往往不堪负担。
解决地方财政的沉重压力，是关乎未来改革的另一个重要命题，即必须深化财税体制改革，在中央与地方之间求得新的财力平衡。而就解决楼市难题来说，关键是要在履行政府责任中获得调控的成果。政府的责任不到位，楼市的困局就无法真正实现突破。
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