上海解读楼市调控细则:做好房产税改革试点准备

　　中新网上海10月9日电 (记者 李佳佳)上海市房管局、上海市建交委、上海市财政局、上海市银监局、上海市规土局等8个委办局9日就新出台的“沪12条”房地产调控细则进行官方解读。

　　10月7日，上海市政府批转了由上海市住房保障和房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》(以下简称《意见》)，这个被称为“沪12条”的房地产调控细则有“限”、有“保”，调控的“组合拳”一出随即引发各方关注。

　　外界最为关注的当属十二条细则中关于“上海暂时实行限定居民家庭购房套数的政策”的内容。该款细则规定自本意见发布之日起，暂定上海及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在沪新购一套商品住房(含二手存量住房)。

　　因“限购令”中多次采用“暂时”、“暂定”等词语，并未标明政策实施的结束时间，于是此间对于何时放宽产生颇多猜测。对此，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，该条细则为行政手段，何时放宽取决于市场供需情况，以及房价上涨过快的现象是否能够因此得以有效控制，或是是否有其他更好的手段来替代。

　　刘海生说，考虑到上海符合“两高一快”地区特征，特别是近几年非上海户籍人口增长较快，目前非户籍人员在沪购房已占总量的25%左右，外加上海土地供应紧缺，因此制订了该细则。

　　新出台的“沪12条”中还对动迁安置房的上市交易期限作出调整，允许上市交易期限由取得房地产权证满5年调整为满3年。此举意在增加普通商品住房，尤其是中小户型的房源供应，预计该政策出台后将对周边地区房价产生影响。

　　刘海生称，经过多年大规模的旧区改造，上海动迁居民的居住环境已取得较大改善，不少动迁居民家庭甚至拥有多套住房。据统计，目前年满3年的、在居民手中的动迁安置房有13.6万套，约1200多万平方米，若动迁安置房按10%的比率投放市场进行交易，就将有13000多套商品房上市。

　　在《意见》第八条中，还规定了对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即要求完成至主体结构封顶并通过验收，方可申请商品住房预售许可。刘海生说，制订这一条是从加强对商品房质量监管、切实维护购房者合法权益出发所进行的考虑，“申请预售许可在时间上的延迟，大约在2到3个月左右，相信不会对商品房供应产生影响”。

　　针对房地产开发商获益空间而征收的土地增值税预征率，此次也做出了力度较大的调整。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。刘海生指“该条细则的抑制作用相信会更大一些”。

　　就外界关注的房产税出台时间表，该《意见》并未给出具体日期，但明确表示将发挥税收在房地产市场调控中的作用，“积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。

　　刘海生表示，一旦国家政策明确，上海定会加快推进。至于《意见》最后一条提到的“充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用”，其与现有的上海市房地产信息中心存在着功能上的区别，建立这一中心也是为了房产税改革进行的准备。